記者　田新杰

　　200套房子，有145套是外籍和港臺人士購買，上海新天地的高檔樓盤——翠湖天地御苑幾乎為境外人士而建。

　　記者從權威渠道獲得的一份“上海10個外資主要集中樓盤銷售詳情”(以下簡稱“銷售詳情”)材料顯示，在10個代表性的樓盤中，外資(含港澳臺)客戶購買套數比例普遍在兩成以上，其中三個均價超過35000元／平方米的豪宅外資客戶比例超過70%，成為名副其實的“外銷樓盤”。

　　此前8月30日，建設部副部長齊驥在國務院新聞辦公室上稱，由于一些城市房價上漲得比較快，外地、境外人士到這些城市購房比例比較高，這是房價上漲的很重要原因。

　　一位知情人士坦言，盡管外資主要集中在這10個樓盤，其他樓盤中外資客戶的比例出現梯級化減少，但這10個樓盤的價格帶動效應影響深遠。

　　10大外銷樓盤

　　佑威＆天天房展網研究中心主任薛建雄透露，跟前幾年相比，外資炒上海

房地產的目標樓盤范圍在逐漸擴大，但整體上依然集中在均價較高的少數樓盤。

　　記者通過對這份銷售詳情資料作簡單統計發現，這10個樓盤的均價處于目前上海樓市的領漲檔次：翠湖天地御苑均價高達54448元／平方米、財富海景花園43822元／平方米、匯寧花園32832元／平方米、遠中風華園35989元／平方米、盛大金磐38750元／平方米、淡水灣花園26262元／平方米、倫敦廣場22513元／平方米、仁恒河濱城20398元／平方米、新虹橋綠景園26000元／平方米，僅有一個樓盤泰欣佳園18598元／平方米均價低于20000元。

　　這10個外資相對最為集中的樓盤整體均價高達31961.2元／平方米。更值得注意的是，外資客戶所占比例，基本與樓盤銷售均價呈現正相關走勢，出現價格越高外資客戶比例越高的情況。

　　今年上半年，翠湖天地御苑外資客戶比例為72.5%(共銷售200套，其中外資客戶購入145套)，而在2006年該樓盤銷售396套中外資客戶買走347套，占到87.7%；遠中風華園上半年銷售110套，其中外資84套占76.40%；財富海景花園銷售38套其中外資27套占71.1%。

　　另外均價相對較低的幾個樓盤，外資客戶所占比例也相對較低。倫敦廣場為44.4%，匯寧花園為33.3%，淡水灣花園為19.3%，盛大金磐16.1%，仁恒河濱城13.7%，而價格相對較低的泰欣佳園和新虹橋綠景園上半年外資客戶所占比例則在10%以下。

　　“通過數據分析，還可以發現，盡管國家有關部門今年再次接連出臺針對外資投資國內房地產的政策，但外資客戶買入這些樓盤的數量不降反升。”薛建雄指出。

　　銷售數據顯示，倫敦廣場2006年成交量為17套，外資客戶比例為17.6%，而今年半年成交量已達27套，外資客戶大幅攀升至近一半；財富海景花園去年銷售49套外資客戶占46.9%，今年上半年銷售了38套外資客戶超過七成。

　　“假內資”購樓

　　外資購樓，我國從政策上曾經做出過一些限制。2006年7月份，　建設部等六部委發布171號文——＜關于規范房地產市場外資準入和管理的意見＞，這就是有名的“限外令”。

　　六部委相關負責人就171號文公開解釋時明確，“凡符合條件的境外個人在境內只能購買一套用于自住的商品房。”

　　“但實際上這取決于地方部門的執行力度，就上海而言，境外個人投資者一次購買多套的情況確實很難通過審批，但大部分投資者通過多次申請、每次申請1-2套的方式依然能購買多套物業。”出生臺灣的滬上知名房地產專家蔡為民透露。

　　一位已在上海投資房地產多年的臺商坦言，盡管內地規范外資投資房地產的政策不斷，他也曾有過遲疑，但在政策明確后，依然保持對國內房地產的投資規模。

　　“只不過手續相對更多，在各個環節的費用也在相應增加，但最終我投資的速度和規模并沒有受到政策太多影響。”

　　薛建雄指出，目前很多外資通過在內地設立公司的方式，以當地公司的名義炒樓，而這部分資金在開發商的客戶登記上則是歸在了本地客戶，也就是說，在本地客戶中，還有不少實為外資的“假內資”。

　　記者跟蹤調查了6月29日一舉買下翠湖天地御苑28套房源的英國地產公司高富諾。

　　據了解，高富諾正是通過在上海本地注冊成立公司，在開發商樓盤客戶來源中被歸在了本地客戶中。一位知情人士透露，高富諾在上海注冊成立的公司名為××置業投資有限公司，該公司的經營權6月29日這天才正式獲得，幾乎是專為這次收購成立。

　　此外，該公司注冊資本為48400萬元，經營范圍為“從事房產的租賃，物業管理和相關配套服務(涉及行政許可的，憑許可證經營)”，企業類別顯示為臺港澳法人獨資的有限責任公司，經營期限2007年6月29日至2071年6月28日，執照有效期2007年6月29日至2008年6月26日。

　　“類似的情況在有一定規模的外資中非常流行，具體有多少的量，很難統計也很難監管，對內地樓市及監管層對市場的判斷而言，這部分隱形外資意味著不確定性。”這位知情人士坦言。

　　此種情形也許是導致上海新注冊外資企業數猛增的原因之一，＜上海市工商行政管理局2007年7月基本業務統計數據＞顯示，7月，上海新設外商投資企業戶數為672戶，投資總額23.07億美元，注冊資本16.96億美元，這三個數據較去年同期均出現大幅增長，分別為10.71%、144.64%、248.25%。

　　蔡為記者詳細描繪了他所接觸的投資者的最新資本路線圖：

　　第一種是通過銀行賬戶轉帳，避過外匯監管這一關。比如有香港人甲、乙同時在香港和內地都擁有當地銀行賬戶，甲在香港賬戶存有港幣想進入上海炒樓，找到在內地賬戶有充足人民幣的乙，甲通過香港賬戶給乙的香港賬戶打入一定數量港幣，乙確認到帳后，在上海通過內地人民幣賬戶給甲的人民幣賬戶打入相應的人民幣，甲就可以在內地進行投資了。

　　第二種是通過外貿渠道，虛報出口額，虛報部分轉而成為炒樓的資本。

　　第三種則是事先以對內地投資設廠等名義進入內地，而資金通過外匯這一關后，具體怎么流動，目前還很難監管，完全可能大量流入房地產。

　　外資購買客，讓更多的頂級物業正相機而動。

　　位于上海老牌

豪宅區華山路板塊的王子晶品公寓開發商向記者透露，該項目將趁市場高潮時入市。盡管定價尚未公布，但業內普遍預測王子晶品定位頂級精

裝修大宅，售價很有可能摸高逾5萬元／平方米。“從前期的客戶洽購情況來看，具有海外背景的華裔將是項目的主要客戶構成之一。”該樓盤開發商說。