國(guó)務(wù)院日前頒布第504號(hào)國(guó)務(wù)院令，公布《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》。(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“條例”)

    新條例的一個(gè)重要變化是，選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)原先須由2/3以上業(yè)主同意方可進(jìn)行，10月1日起，變?yōu)橹恍杩側(cè)藬?shù)總面積過(guò)半數(shù)業(yè)主同意即可。

    解讀·物業(yè)定位 從“管理”到“服務(wù)”

    新的物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”，并對(duì)個(gè)別條文的文字作了修改。

    這一修改的背景是，近年來(lái)由于物業(yè)公司管理不當(dāng)，發(fā)生了很多物業(yè)糾紛。由于原先的物業(yè)公司服務(wù)不好，業(yè)主要求換物業(yè)公司，新選的物業(yè)公司因原物業(yè)“賴(lài)”著不走進(jìn)入不了小區(qū)的情況時(shí)有發(fā)生。業(yè)內(nèi)人士表示，上述名稱(chēng)變化更好地明確了物業(yè)公司的職責(zé)。

    上海佳信物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理顧光耀對(duì)記者表示，物業(yè)公司的定位其實(shí)就是服務(wù)行業(yè)，要對(duì)小區(qū)里面的設(shè)備、資源等進(jìn)行相應(yīng)的管理，并要服務(wù)于業(yè)主。

    據(jù)了解，目前有部分物業(yè)公司走入一個(gè)誤區(qū)，對(duì)于小區(qū)里最基本的環(huán)境清潔都沒(méi)能做好，更不用說(shuō)服務(wù)業(yè)主。

    解讀·業(yè)主表決 從2/3以上到1/2以上

    條例中由業(yè)主共同決定的7件“大事”的通過(guò)要求也有了變化。除了 “籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”這兩項(xiàng)決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意外，其他選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等5件“大事”，都只要經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2的業(yè)主同意就可以了。

    條例規(guī)定，“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。”

    對(duì)于選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)人數(shù)上的變動(dòng)，顧光耀認(rèn)為，作為一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)最主要的還是服務(wù)好小區(qū)居民，“物業(yè)公司的服務(wù)，業(yè)主是看在眼里的”。

    解讀·費(fèi)用收取 代收費(fèi)用不得收取手續(xù)費(fèi)

    條例提出，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

    條例明確，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

    條例提出，縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)

房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

    解讀·業(yè)主大會(huì) 業(yè)主可共同履行業(yè)委會(huì)職責(zé)

    條例提出，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

    條例規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

    同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

    解讀·服務(wù)合同 業(yè)委會(huì)應(yīng)與物業(yè)訂立書(shū)面合同

    條例規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。

    條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

    條例還明確，物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

    解讀·其他事項(xiàng) 公用設(shè)施不得改變用途

    條例提出，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

    條例規(guī)定，業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

    條例明確，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

    條例還規(guī)定，業(yè)主需裝

裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。本報(bào)記者楊燕綜合新華社電報(bào)道