本報記者 楊純

　　李寶山是北京居民，家住崇文區體育館路。8月份的一天，他拿到了一份廉租住房配租告知書，從那天起，他銀行卡里每月也多了578元錢，這是他平生第一份租房補助。

　　像李寶山這樣的低收入住房困難家庭，北京大約有20多萬戶。他們原來生活困難，全家的住房也得不到保障。但自從拿到那張廉租房配租告知書后，李寶山的住房從此有了著落，一家三口擠在10平方米小屋的日子也終將成為歷史。

　　這得益于北京市的廉租房“擴面”政策。截至今年2月份，北京市已經累計投入資金2.9億元，通過廉租房解決了2.6萬戶家庭的住房困難問題。

　　而依據8月13日出臺的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(下稱24號文)，在未來的若干年中，全國近1000萬戶的低收入家庭，將有越來越多家庭能像李寶山一樣，住房問題得到政府的照料。

　　這正是房地產調控重新調整和定位的重點內容。8月24日，全國住房工作會議在北京召開。會議討論了24號文的落實配套工作，有關保障性住房建設的配套措施成為中心議題。

　　這次有增培炎副總理參加的高規格會議，把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設和住房制度改革的重要目標。中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌在接受《財經時報》采訪時說，從這次會議的精神上看，“民生和諧”的概念將“統攬地產調控全局�！�

　　調控思路轉向

　　自從1998年中國房改啟動以來，福利分房的舊體制被迅速打破，但“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”的最初房改思路，也在房價不斷竄升中迅速走樣。盡管在實際發展中并無“重市場輕保障”之意，但房改10年，卻形成了“市場甩掉保障遠遠跑在前頭”的格局，房價和住房問題也逐漸成為社會關注的焦點。

　　此次全國住房工作會議非常鮮明地提出：“住房問題是重要的民生問題”，并要“積極采取措施，逐步擴大廉租住房制度的保障范圍，解決好城市低收入家庭的住房困難”。

　　按照24號文確立的基調：低收入者將可以選擇政府的廉租房或拿廉租房補貼解決住房問題；中低收入人群可購買有限產權的經濟適用房；其他收入人群則通過市場解決住房問題。

　　這就是說，政府將通過不斷加大廉租房、經濟適用房等保障性住房的供給，來彌補“市場和保障一條腿長一條腿短”的局面，使保障與市場齊頭并進，房地產的發展將不僅僅在市場化的商品房里打轉，還會更多地傾向公共住房的供給領域。

　　事實上，新的政策還釋放了更多的房產調控轉向的信號——從2003年開始至今的兩輪房地產市場宏觀調控，在針對高燒不退的房價的數十次調控政策當中，土地、金融、信貸，稅收甚至房屋交易規則層面的措施層出不窮，而唯獨只有這次的24號文，是專門針對“民生”問題擴大保障性住房供給。

　　曾參與制訂10年前房改方案的顧云昌認為，盡管政府加大保障性住房的供給在未來的一段時間內不會打破商品房主導的市場格局。但這意味著政府調控開始轉向，在房改10年之際又重回“兩條腿走路”。雖然這是一條打破既得利益、實現社會和諧的艱難之路。

　　房地產“糾偏”

　　在地產調控轉向的同時，針對房地產行業的“糾偏”思路也正逐步清晰起來。

　　本報獲悉，在匯集了建設部、發改委、國土資源部、財政部等部委的全國住房工作會議上，多項政策文件和落實24號文的具體辦法得到熱烈討論。包括完善廉租房管理辦法和經濟適用房管理辦法、城市低收入家庭資格認定辦法、廉租住房保障專項補助資金的實施辦法等等。這其中，保障性住房的管理辦法和建設資金的來源，又是爭論的兩個焦點問題。

　　目前，上述文件有的已經草擬完畢，有的還在由建設部會同其他部委草擬之中。一位接近建設部的人士預計，大部分應該能在今年10月左右提交國務院，年底之前印發執行。

　　如此大規模配套措施的即將出臺，意味著由經濟適用房為主轉向政府主導、廉租住房為重點的多渠道住房保障體系框架已然清晰。

　　中央財經大學房地產金融專家李德峰說，24號文的實質是界定了政府和市場的邊界，將住房保障與市場分離，“市場的歸市場，政府的歸政府”，以便能以更明晰的新思路來調控這兩個分割的市場。

　　這一思路亦在近期建設部的人事和機構變動當中有所體現。8月23日，原國家發改委主管固定資產投資的副主任姜偉新被任命為建設部副部長，這位兼具開發商履歷的高官此前已就任建設部黨組書記。此舉被業界解讀為住房政策將轉向市場與保障并重。

　　此外，建設部將調整內部機構，增設住房保障司——由現有的“住房保障與房改指導處”和“公積金管理處”合并，將經濟適用房和限價房納入該司的管理范圍，司長可能由現房地產司一位副司長出任。之前，全國保障性住房的管理工作一直由建設部住宅產業司主管。

　　難撼高房價

　　值得關注的是，新的調控思路轉變，會對不斷上漲的房價以及當前房地產市場格局造成何種影響。

　　在過去的4年里，房價邊調控邊漲，根據國家發改委8月16日發布的數據，7月份全國70個大中城市房價上漲了7.5%。一些城市如深圳、北京等，房價漲幅均高于該數據。

　　李德峰認為，保障性住房覆蓋面不大，并且保障性住房針對的低收入群體本來就構不成對商品房的需求，因此兩個市場彼此分隔，保障性住房的供給加大很難對商品房市場造成沖擊，高房價難以撼動。而盡管兩限房可能會分流部分市場需求，但也決定于最終的供應量。

　　根據建設部此前的統計數據，目前城鎮中住房困難的低收入家庭約有1000萬戶，如果廉租房制度覆蓋到所有低收入家庭，每年需要資金至少470億元。但到2006年底為止，全國歷年累計用于廉租房建設的資金僅有70.8億元。另外，2006年全國土地出讓凈收益約為2800多億元，如按新規定的10%提取，則可用于廉租住房的資金僅為280億元左右。

　　在中國社科院金融所研究員易憲榮看來，把中國住房這個重大的公共問題分為市場和保障這樣的“雙軌制”去解決遠離中國現實。他認為，在房價炒得很高的情況下，不可能讓80%的居民通過保障性住房來解決其居民住房問題，政府沒有這種能力。而如果讓市場和保障兩條線分開，土地資源則可能白白浪費，城市居民的住房問題矛盾反而越來越大。

　　而房價持續上漲，那些不符合廉租房和購買經濟適用房政策標準，又無力購買商品房的社會“夾心層”人群，住房困難又應如何解決？

　　對此，顧云昌給出了解決思路：“被遺忘階層”的住房問題，應該通過擴大諸如“兩限房”這類的“半市場化”供給以及控制商品房價格，“建立不同收入家庭所對應的不同供給方式”來予以實現。

　　另外，對于開發商會受何種影響，北京萬年長興置業有限公司總經理黃璽慶認為，地產調控的轉向將加速開發商的洗牌。黃璽慶說，在土地供應偏緊的當下，將部分土地用來擴大保障性住房的供給，勢必加劇開發商的拿地難度，這相當于不動聲色地提高了房地產開發的門檻。最后，土地會逐漸向資金實力強、施工技術符合國家節能減耗標準的大開發商集中，實力差的開發商將被淘汰出局，形成大開發商壟斷市場的局面。

　　至于和高房價相聯系的地產商利潤，則影響不甚明朗�！皵U大保障性住房并不意味著市場就撒手不管�！鳖櫾撇�談到，“房價調控不等于住房問題得到解決，而即使住房問題解決了也并不意味著就收手房價調控�！彼�說，市場化的調控政策今后仍會適時出臺，這些都會對開發商利潤產生影響。

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