FN記者 周劍初

　　就在央行推出新一輪“打包”調控舉措不久，國家發改委、國家統計局發布的最新數據顯示，4月份全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲5.3%。乍一看，房市似乎牛氣依舊，但是，值得重視的是，這一漲幅與去年同期相比卻是回落了0.9個百分點。而包括所有新建商品住房、二手住房、非住宅商品房在內的70個大中城市房屋銷售價格，其4月份的同比漲幅是5.4%，這一數字比去年同期也有所回落，幅度為0.2個百分點。

　　作為中國的首善之區，北京向來被列為國內房市的一線城市。特別是獲得2008年奧運會舉辦權后，北京更是成為中國

房地產業的龍頭，成為國內外人士觀察和研究中國房市的風向標。那么，4月份北京房市情況如何？它能否為我們前瞻國內房市未來的走向提供一些蛛絲馬跡？

　　國家發改委和統計局的最新數據顯示，4月份北京新建商品住房銷售價格同比漲幅為10.7%，在全國70個大中城市中仍然名列前茅。而歷史數據顯示，從去年6月份開始，北京新建商品住房銷售價格的同比漲幅一直保持在10%左右，漲幅始終位居全國70個大中城市前列。

　　仿佛與這種漲幅相“響應”，北京市統計局日前對外發布消息稱，今年1月至4月，北京五環以內的住宅期房均價已突破1萬元／平方米，其中四環路以內住宅期房均價達到13121元／平方米，四環至五環路期房均價突破1萬元／平方米，達到10616元／平方米。來自北京當地的統計數據還顯示，4月份北京房屋銷售價格指數為109.4%，漲幅比上月提高0.1個百分點，這再一次表明北京

房價指數依然高位運行。

　　但是，我們對北京房市這種高位運行的趨勢能否持續恐怕要表示懷疑。

　　首先，我們發現，北京房地產開發投資的增幅正在大幅回落。同樣是來自北京市統計局的消息稱，今年1至4月，北京市完成房地產開發投資394.7億元，同比增長11.6%，增幅同比回落8.7個百分點。其中尤其值得我們關注的是，住宅投資的增幅同比回落高達29.4個百分點，這說明各路資金對房地產開發的獲利前景未必再那么強烈看好，或者說不少資金可能找到了其他更好的投資方向。

　　其次，在房地產開發資金來源方面，

開發商正越來越多地依賴自籌。北京本地的最新統計結果顯示，1至4月北京市房地產開發企業金融貸款同比下降0.3%，個人按揭貸款同比下降17.2%；與之形成鮮明對比的則是，房地產開發企業自籌資金同比增長竟高達50%。分析這一組數據我們可以發現，由于金融貸款和個人按揭貸款主要來源于銀行信貸，這兩項所占比重開始下降，開發商自籌資金的比重有所上升，說明銀行尤其是買房個人對當前高房價信心的動搖開始加強，對高房價的支撐未來將繼續受到削弱。

　　再次，至關重要的是，北京商品住宅市場在成交量上已經呈現供銷兩降的局面。該市權威統計顯示，今年1至4月，北京住宅施工面積持續下降，商品房銷售面積繼續減少，呈現出“供銷兩降”的運行趨勢。從住宅施工面積看，本年度新開工面積同比下降31.9%；從銷售看，1至4月北京市商品房現房和期房銷售面積雙雙大幅下降，同比分別下降47.8%和14.7%。其中，住宅現房與期房銷售面積同比分別下降54%和29.6%。這些數字很清楚地告訴我們，北京的商品房市場在供應與銷售兩頭都已出現明顯的降溫勢頭。

　　另外，一個不容忽視的動向是，北京地方政府對政策性住房建設似乎動真格了。繼宣布1000萬平方米的政策性住房建設計劃之后，北京市建委日前宣布了新的住房保障制度，新政策將根據低收入家庭人口數量的不同而確定不同的住房保障標準。在以往，北京是將家庭年收入低于6萬元作為申請經濟適用住房的標準，而新的住房保障制度則更多地考慮到家庭人口的因素。按照新規定，對低收入家庭將實行分類保障。對最低收入家庭提供廉租住房，繼續采取租金補貼和實物配租相結合的方式，使符合條件的廉租家庭實現應保盡保；對有一定支付能力的中低收入家庭，提供經濟適用住房，由其按規定價格購買。由于保障性住房的價格相對較低，其建設力度的加大，將使更多中低收入家庭的住房需求得到滿足，這等于是從源頭上“奪走”了高價商品房的一部分“客源”，對房市虛火無疑能起到一定的釜底抽薪之功效。

　　實際上，北京房市這種種新變化在國內其他大城市也已不同程度地出現。典型的如重慶，其一季度房地產投資增幅與去年同期相比回落了7.5個百分點；在半年前，一次性付清房款方式購房的重慶市民只有一成左右，有九成需要銀行按揭貸款，而今重慶有近半數市民采取一次性付清房款方式購房而不需貸款；一季度重慶市空置商品房屋中空置時間超過一年的達388.92萬平方米，比去年底增長9.4%。從全國看，盡管房價仍然高高在上，然而，在“風向標”城市北京出現的價漲量縮、投資回落等種種新情況值得我們高度重視，或許這就是房市泡沫破裂的開始也未可知。