于驍

　　北京中原房地產經紀有限公司商業樓宇部總監穆昆也曾對媒體表示，預期在未來的兩至三年，北京寫字樓市場將迎來一個集中放量的階段，競爭將十分激烈；競爭的激烈不僅表現在供應量的顯著增加，還體現在由于京城各主要商圈均有在各方面可圈可點的高端寫字樓產品。因此如何使自己開發建設的寫字樓從眾多的優質項目中脫穎而出，成為眾多發展商現階段絞盡腦汁思考的問題

　　從南到北的房地產市場上，除了住宅在宏觀調控背景下仍頑強上漲外，還有一個領域，在宏觀調控未觸及的情況下，正呈現著與前幾年住宅市場相近的狂漲趨勢，這就是寫字樓市場。

　　正因為這一趨勢，一些受制于住宅市場漲幅縮減、無法快速回籠資金等原因的開發商，開始轉向寫字樓開發。以快速獲取市場信息并能迅速轉型的一些浙江中小規模的開發商，已紛紛介入這一市場。

　　與此同時，一些不同于以往的寫字樓模式也正在興起。按常規做法，目前市場上大多數寫字樓項目，都采用2至3個大體量樓座連體的方式設計，面積一般在5萬至7萬平方米之間，或公開銷售，或只租不售，或半租半售。

　　但是，在寫字樓供應不斷放量的情況下，如何使自己的產品更具吸引力，在競爭中占據有利地位，也成為開發商們必須考慮的問題。因此，傳統的大體量樓座開發正在被一些新進入市場的開發商所摒棄，對他們而言，一些更具創新意味的差異性產品能使其在同質化的市場中脫穎而出。

　　北京中原

房地產經紀有限公司商業樓宇部總監穆昆也曾對媒體表示，預期在未來的兩至三年，北京寫字樓市場將迎來一個集中放量的階段，競爭將十分激烈；競爭的激烈不僅表現在供應量的顯著增加，還體現在由于京城各主要商圈均有在各方面可圈可點的高端寫字樓產品。因此如何使自己開發建設的寫字樓從眾多的優質項目中脫穎而出，成為眾多發展商現階段絞盡腦汁思考的問題。

　　實際上，這并非僅僅是北京的問題，而是上海、廣州、深圳等寫字樓相對成熟的市場都已經面臨的話題。隨著中國經濟的持續發展和寫字樓市場的逐漸成熟，越來越多的來自不同行業的公司被吸引到此。作為回應，開發商和設計師制定出不同的產品來迎合這種需求，包括改建過的倉庫、SOHO、矮層寫字樓、工業園區內的寫字樓及服務園區、創意園區、定制建筑等。

　　LOFT模式的全國蔓延

　　如果回頭追尋國內寫字樓發展模式的演變過程，以上海為例，自上世紀80年代末開始出現第一代寫字樓，聯誼大廈就是其中的代表。此類寫字樓基本功能簡單，在內部空間靈活分割、綠色環保、智能化設計方面有很大欠缺。第二代寫字樓則出現于上世紀90年代中期，除了滿足功能需求之外，內部空間開始針對客戶需求靈活分割，智能化水準有所提升。梅龍鎮廣場等是該時期的代表。到本世紀初，第三代寫字樓開始考慮以客戶的貼身需求為導向，加入生態環保辦公理念，提高舒適度，加大智能化設施投入，在一定程度上已能達到與國際對接的水平，恒隆廣場一期、香港廣場等成為“標桿”。

　　但這些都還屬于傳統的寫字樓，其創新性的第一個轉折或許出現在潘石屹在北京開發的SOHO。當時，SOHO的概念正伴隨著互聯網經濟的風靡而被人們迅速接受。但從后來的發展來看，SOHO模式在國內似乎沒有如預期般成為一股開發的潮流。

　　從海外引進寫字樓模式的想法隨后很快被國內一些開發商所接受。當然，香港開發商在內地所開發的寫字樓產品也帶來了一些新的理念。實際上，目前在內地從事寫字樓租售代理以及物業管理的中介機構，大多來自于香港。

　　而在SOHO之后被引進國內的寫字樓模式，最廣為人知的，當屬LOFT。早在三四年前，LOFT概念已被引進北京、上海等地，而且很快被炒得火熱。

　　在上海，LOFT概念的運用始于舊倉庫改造。一些愛好藝術的人士最早看上了上海蘇州河邊的舊倉庫，并將其改造成已在國外流行的LOFT形式。之后，這種模式很快被那些對潮流最為敏感的藝術家所接受，蘇州河邊的舊倉庫隨后被出租一空。

　　事后的發展也證明，LOFT是舊工廠改造中最符合時代潮流發展，最能實現價值最大化的建筑形式。隨后在相關機構的主導下，將上海舊廠房改造成LOFT的進程得以大力推進，市場上LOFT產品也開始不斷涌現。

　　之后，LOFT概念被引進新的辦公樓開發，一些打著LOFT辦公口號的寫字樓項目開始占據各大媒體的廣告版面。位于上海楊浦區的海上海及創智天地，都是這一概念的集大成者。

　　幾乎是在同時，今典集團董事長張寶全在北京開發的蘋果社區也以LOFT為噱頭與上海的海上海項目一南一北形成呼應。當這兩個項目進入銷售期時，LOFT概念以近乎瘋狂的速度，潛入一些二級甚至三級城市，杭州、南京、重慶、西安等地，也紛紛涌現類似項目。

　　上海策源機構相關人士認為，新建的LOFT辦公樓采用了舊LOFT的空間形式，使其能滿足目標客戶的需求，在設施設備上又彌補了舊廠房辦公設施簡陋缺乏的缺陷。但舊廠房改造的LOFT空間形式仍保持原味，地理位置特點決定其還可作展示用途，為單一用戶提供大面積的展示廳，這一點是新建的LOFT辦公樓所不能完善的功能。

　　實際上，LOFT概念是創意產業與廢舊工廠結合的產物，因此，新建的LOFT辦公樓，只能取其意，而無法體現其精髓。

　　差異化辦公樓涌現

　　LOFT概念的全國風行，對寫字樓市場而言，是一個明顯的信號——在同質化的寫字樓市場中，針對特定群體的差異化、個性化產品正成為市場發展的另一個方向。

　　從2006年開始，上海、北京等是寫字樓市場發展最快的城市，開始出現一種新型的寫字樓模式——服務式寫字樓。作為滿足特定租戶的一種創新而節省租賃成本的方式，服務式寫字樓已吸引了不少投資者的關注。

　　據了解，服務式寫字樓是采用全

裝修并配備服務人員和設施的寫字樓。各項的服務可以包含在一次性支付的租金內，也可單獨計算。而在租賃年限上一般可以少于常規寫字樓3年的租賃期。

　　雖然服務式寫字樓的租金遠高于傳統的寫字樓，在同一棟寫字樓內服務式的租金是普通寫字樓租金的2至3倍。但對于中短期內的租戶，特別是只有少數員工的公司來說，租用服務式寫字樓比普通寫字樓更為經濟。

　　由美國城市大學商學院所作的專門調查顯示，美國企業中，辦公室租金已占行政開支的39%以上，在辦公場所和設施上的花費已經成為較大的支出項目。另一項由麻省理工學院開展的研究表明，鑒于很少有企業能夠準確預知辦公場所開銷，它們可用外包方式解決房屋場地需求，由此達到緩解經濟壓力的目的。

　　渣打供銷研究院的調查更是指出，對于那些租期長、員工人數眾多、辦公地點分布廣泛的公司而言，外包辦公室是更加節約成本的選擇，最高可節約78%以上的辦公場所開支。這些研究都表明：選擇服務式寫字樓作為辦公場所，有可能將成為企業總體戰略規劃的一部分。目前在一些發達國家，就有許多企業紛紛與辦公室外包運營商進行合作。

　　此外，一些獨棟式辦公樓也成為一個新的市場供應熱點。在用地緊張的城市中心區繁華地段，也開始出現小規模的獨棟式企業總部組團，即將通常可以做成一棟大型綜合寫字樓的項目改為數棟相對獨立、規模較小的單體寫字樓組合，共用廣場、園林等公共空間。

　　華高萊斯國際地產顧問有限公司總經理李忠認為：“目前市場出現了一批小體量獨棟寫字樓，表明我們的寫字樓市場正在走向成熟，由一個統一體走向了個性化，不同的公司也可以做出個性化的選擇。無論從地段的分布，還是從產品的類型上，寫字樓的多元化是一種必然趨勢。”