陳宇玨 徐匯 攝影 劉承健 徐匯 攝影 上證第一演播室

　　活動(dòng)策劃：柯鵬 唐文祺

　　主 持 人：唐文祺整 理：李和裕

　　嘉賓：劉承健 中星營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理

　　陳宇玨 上海中原地產(chǎn)副總經(jīng)理

　　近期，上海樓市的回暖氣氛逐漸加強(qiáng)。據(jù)“房產(chǎn)之窗網(wǎng)”上海樓市監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，經(jīng)歷了2月份的清淡表現(xiàn)后，隨著新盤(pán)大量上市，成交總金額也出現(xiàn)上揚(yáng)。同時(shí)，上海的二手房市場(chǎng)也不甘示弱，在2月份的成交回落之后，4月份又大幅放量，指數(shù)達(dá)到今年以來(lái)的最大漲幅。這種一、二手

房?jī)r(jià)格齊漲的勢(shì)頭，究竟是短暫的樓市旺季表現(xiàn)，還是房?jī)r(jià)開(kāi)始反彈的跡象，本期的上證第一演播室就請(qǐng)來(lái)業(yè)內(nèi)人士與大家一起探討。

　　一、二手房市場(chǎng)各有嬗變

　　主持人：兩位嘉賓認(rèn)為目前上海樓市發(fā)生了怎樣的變化？

　　劉承健：從現(xiàn)狀來(lái)看，目前的一手房市場(chǎng)，無(wú)論是價(jià)格還是成交量都是在逐步走高，市場(chǎng)也是在此基礎(chǔ)上回暖的。在我看來(lái)，近幾個(gè)月，需求方也就是購(gòu)房者還是本著非常積極的心態(tài)入市的，一些區(qū)域的供求緊張的樓盤(pán)還出現(xiàn)了排隊(duì)的現(xiàn)象。不過(guò)從整個(gè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，我覺(jué)得價(jià)格漲得最明顯的并不是普通住宅，而是在商鋪、工業(yè)用房還有別墅等方面。另外，上海現(xiàn)在樓市的供求比為1.5：1，應(yīng)該說(shuō)供應(yīng)量是不小的，但為什么出現(xiàn)一些樓盤(pán)在排隊(duì)、供應(yīng)比較緊張，那是因?yàn)楝F(xiàn)在的供應(yīng)結(jié)構(gòu)上面還是有一些問(wèn)題，總體的供應(yīng)量是挺大的，但符合主流需求的樓盤(pán)比較少，上海市民還是喜歡環(huán)線內(nèi)的、交通比較方便、配套比較完善的樓盤(pán)，但這樣的樓盤(pán)比去年下降了，目前大量的在售房源還是集中在外環(huán)以外，同時(shí)也使得一些中環(huán)區(qū)域的新盤(pán)熱銷(xiāo)成為正常現(xiàn)象。

　　陳宇玨：我也認(rèn)為回暖首先看的就是價(jià)格和量，此外還有涉及的區(qū)域，因?yàn)槭袌?chǎng)也可能僅存在區(qū)域性的回暖。從二手房市場(chǎng)來(lái)看，我們發(fā)現(xiàn)從2月份以來(lái)，3月份、4月份都出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊增的現(xiàn)象，而且表現(xiàn)在各個(gè)區(qū)域也是一個(gè)普遍的現(xiàn)象，所以的確能感到有一股回暖的勢(shì)頭。不過(guò)從4月份的情況來(lái)看，其實(shí)成交漲幅與2、3月份相比是減弱的，因?yàn)?、3月份是由于1月份很多人對(duì)市場(chǎng)的觀望減弱和需求累計(jì)而爆發(fā)，而4月份只是高量的一個(gè)維持。并且我覺(jué)得在整個(gè)市場(chǎng)需求中，改善性需求是比較大的部分，尤其是4月份的時(shí)候，我們這大

戶型的成交比3月份增長(zhǎng)了30%-40%左右。

　　金融調(diào)控未構(gòu)成明顯影響

　　主持人：目前一、二手房市場(chǎng)的需求表現(xiàn)是什么？前一階段落實(shí)的如加息等宏觀調(diào)控對(duì)上海樓市有什么明顯影響？

　　劉承健：新房和二手房都是大家去買(mǎi)房子，有共同的特征，從今年的市場(chǎng)需求來(lái)看，共同的地方就是均以自住為主，但從改善性需求的比例比去年又增加了。隨著房?jī)r(jià)特別是中心城區(qū)的房?jī)r(jià)在繼續(xù)走高，能買(mǎi)得起那里房子的人之前也可能買(mǎi)過(guò)房，有過(guò)資金的積累及具有一定的購(gòu)買(mǎi)力。同時(shí)大家在心態(tài)上也產(chǎn)生變化，往往在買(mǎi)房自住的同時(shí)可能還有一定的投資心態(tài)，也就是不能光買(mǎi)了住就行了，在選的時(shí)候還看位置、還看有多少升值潛力，帶有一定的投資心態(tài)在里面。

　　陳宇玨：我來(lái)談?wù)劶酉ⅲ�這個(gè)政策的主要影響是針對(duì)買(mǎi)家的，因?yàn)榧酉��?huì)造成購(gòu)房成本的提高。但是目前我們所看到的情況是，加息對(duì)于買(mǎi)家雖然造成影響，但并不構(gòu)成購(gòu)房時(shí)的一個(gè)主要的顧慮因素。因?yàn)槲覀儼l(fā)現(xiàn)，原來(lái)2005年之前的樓市，購(gòu)房者總是想著首付越少越好，但是2005年調(diào)控以來(lái)，在以自住需求為主及不斷加息的情況下，買(mǎi)家想的是貸款越少越好，我們現(xiàn)在的交易量中有50%左右是只做公積金貸款，剩下的50%里面貸款的成數(shù)也不高，平均不超過(guò)5成，與以前大部分貸7成甚至8成，還是組合性貸款的情況是不能相比的。

　　溫度可維持，漲幅會(huì)控制

　　主持人：目前上海樓市所表現(xiàn)出的上漲趨勢(shì)是否預(yù)示著熱度再現(xiàn)？

　　劉承健：有關(guān)目前的回暖狀況能否維持，可能每個(gè)人有每個(gè)人的看法，有人會(huì)覺(jué)得這只是一波行情而已，而我個(gè)人的觀點(diǎn)不一樣，我覺(jué)得在今年可以得到持續(xù)。根本原因是，現(xiàn)在的樓市、股市等不是一個(gè)單一的問(wèn)題，它們背后的動(dòng)因很大是關(guān)聯(lián)到金融體系的問(wèn)題。隨著流動(dòng)性過(guò)剩的持續(xù)存在，它勢(shì)必會(huì)對(duì)樓市、股市起帶頭作用。而以國(guó)家目前的手段看，都是比較謹(jǐn)慎的，在

匯率、利率等方面也不會(huì)一步到位，這也導(dǎo)致我們的一些市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)存在流動(dòng)性過(guò)剩的問(wèn)題。

　　陳宇玨：從二手房市場(chǎng)來(lái)看，我也感覺(jué)目前的回暖是有可能持續(xù)得下去的。在目前調(diào)控繼續(xù)落實(shí)的局面下，房?jī)r(jià)是不可能大漲的。再稍微考慮一下供需，上海的土地越來(lái)越少，新房的供應(yīng)量也受到限制，那么許多購(gòu)房者在一手房里選不到房子就一定要往二手房里挑。同時(shí)基于對(duì)樓市持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的預(yù)期，二手房市場(chǎng)里的賣(mài)家又出現(xiàn)了惜售的情況，而購(gòu)房者看中房子的可能性在提高，只不過(guò)選定的速度慢了，因?yàn)楝F(xiàn)在買(mǎi)房都更加深思熟慮。而對(duì)于房?jī)r(jià)漲幅，我相信不會(huì)再像以前的20%、30%那么夸張，希望維持在10%的平均水平，且一定要控制在15%這個(gè)警戒線內(nèi)。