本報特約記者 金易 上海報道

　　一度炒得火熱的溫州個人合作建房模式開始把觸角伸向了北京。溫州個人合作建房項目發起人、溫州市市場營銷協會秘書長趙智強5月9日告訴了記者他的下一步計劃，由溫州、北京兩地個人合作建房牽頭人聯合打造的北京個人合作建房項目。

　　5月16日，由趙智強和北京個人合作建房發起人孟憲生等人發起的，為運作管理北京個人合作建房項目而聯手成立的中介服務企業——— 北京理想合眾房地產咨詢有限公司將正式宣布成立。

　　與此同時，記者從權威渠道獲悉，溫州市政府目前已基本明確，全國首例拿到土地的溫州個人合作建房項目，將按照 “房地產開發規范程序”進行運作。該項目有望近期獲得立項核準批復。

　　按房地產開發程序運作，這可能是政府放行個人合作建房的 “最大操作底線”， “這個底線就能保證合作建房有利可圖了。”一位業內人士直言。

　　利潤=2%+3%

　　理想合眾房地產咨詢公司注冊資本金10萬元，趙智強為公司法人代表。 “與在溫州時委托開發商直接從招拍掛市場拿地不同，北京個人合作建房則采取與開發商合作，利用開發商已有的儲備地塊。”趙智強說，目前北京個人合作建房已相中兩宗較為成熟的地塊。第一宗地塊占地面積20余畝，建成后的房屋約為200套，成本均價約為5000元/平方米；第二宗地塊占地面積40余畝，總建筑面積6萬平方米，均價近6000元/平方米。

　　“預計兩個項目建成后，其

房價均比周邊同類地段的房價至少要低30%以上。”趙智強表示，如吸引合作建房會員、確定資金監管銀行、辦理項目開工 “四證”等系列工作順利，預計北京個人合作建房項目將于今年下半年啟動開工建設。 “北京個人合作建房項目，基本拷貝了溫州項目的運作模式。”趙智強表示。

　　在開發成本核算中，管理公司將收取項目總投資3%的服務費，用于工作人員工資、辦公費用、聘請工程師費用、公關費等；合作開發商將收取項目總投資2%的管理費，用于項目審批、建設、管理人員工資等。

　　眾所周知的是，在我國很多地區都規定房地產開發商開發的

經濟適用房開發項目的利潤率不得超過3%，顯然個人合作建房模式正在朝追求利潤的目的邁進。

　　開發商模式

　　溫州市政府專門成立了個人合作建房項目 “領導小組”，由該市常務副市長徐紀平擔任組長。在開發模式上徐紀平明確指出：按正常的房地產開發程序進行。

　　溫州個人合作建房項目所在地的溫州市經濟技術開發區管委會經濟發展局有關負責人也表示，市政府目前已基本明確，該項目將以開發商為操作主體，按照房地產開發程序規范運作。同時該負責人一再強調，不要給該項目戴上 “個人合作建房”的帽子，也不要進行大肆宣傳。

　　溫州市經濟技術開發區管委會經濟發展局發展綜合處一位官員認為，與一般房地產開發項目不同，這是一個由256人組成的全國首例成功拿地的個人合作建房項目，在確定開發模式、辦理立項等相關手續上全國未有先例，且結果將會涉及全國各地個人合作建房的導向問題。

　　“既然個人合作建房目前在法律上沒有較明確的規定，就應當按照目前已有房地產相關規定的要求進行操作。”建設部政策研究中心副主任王玨林表示贊同。

　　該項目公司總經理王鑒輝認為，一旦開發模式政策前提明確，溫州個人合作建房項目立項批復指日可待。據了解，只有獲得發改委系統的項目立項批復后，該項目公司才可憑此辦理項目開工建設必需 “四證”：土地證、規劃用地許可證、建設工程規劃許可證以及施工許可證。

　　變異的合作建房

　　在中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海看來，趙智強領導的溫州個人合作建房組織，在開發商和個人合作建房會員之間起到 “幫辦”作用，屬于一個提供專業服務的中介組織。這種操作模式，直接打破了開發商壟斷市場格局，廣大中低收入群體真正成為項目“開發商”，而開發企業只提供項目建設服務。

　　北京科技大學經濟與管理學院教授趙曉認為，為個人合作建房提供專業性的中介服務，在今后中國房地產業具有很大的市場發展空間。 “市場發展空間很大，主要基于龐大的中低收入住房困難群體。”趙智強認為，少部分高收入者、較低收入者可分別去買

商品房、經濟適用房 (或廉租房)，而數以億計的中低收入群體，完全可以參與個人合作建房組織。

　　在德國、瑞典、日本等許多國家，個人合作建房作為中低收入人群解決住房問題的一種方式，會得到政府在土地、資金及政策等方面的扶持，成為房地產業的一個重要分支力量。

　　“不可否認，松散型組織的個人合作建房，存在管理運作上的硬傷。”曹建海認為，比如在設置會員門檻方面，個人合作建房無法甄別會員的住房、收入等真實情況，容易讓一些投資投機分子趁虛而入，攪亂房地產市場。他建議，應該把個人合作建房納入經濟實用房體系，成立非營利機構“住宅合作社”，政府對此進行監管。

　　據全國個人合作建房聯盟 (籌)初步統計，目前全國有近30個個人個作建房組織，包括北京、沈陽、西安、成都、昆明、深圳、廣州、溫州、長沙等，涉及各地合作建房會員至少超過6000人。

　　來源：經濟觀察報網