專家視點

　　中國社會科學院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞：

　　至少在2020年以前，我認為中國經濟將保持一個快速的發展。北京市的人口在增長，面積在擴散，GDP在增長，投資也在增大，北京市的財富也在增長，這是一個國際化的都市、全球化的都市，具有國際上其他任何城市都不具備的優勢。就該項目的優勢來講，咱們的第一使館區、第二使館區、第三使館區，可能還有第四使館區，造就了該區域經濟的不可復制性。

　　易居中國執行總裁、北京金岳

房地產經紀有限公司總經理

　　朱旭東：

　　全中國兩個城市是獨一無二的，一個是上海，一個是北京，上海是中國最大的經濟城市，北京是中國的首都，這兩個城市地位是沒有人可以比的。與上海不同，北京有使館區，上海沒有。使館區是不可復制的一個資源，因為全中國沒有一個城市有那么多的使館放在一起形成一個區域。物以稀為貴，它的物業價值是不可估量的，這是我的一個很樸素的判斷。

　　在這個區域大

戶型的回報率要高于

小戶型。很多高管，包括外交大使館里面的一些級別相對比較高的人都是拖家帶口到北京來，不是一個人來，都是丈夫或者是妻子，還有他的孩子都到北京工作，他們的一般任期是15年，一家人全部帶著。帶過來以后這些人是不會買房子的，他只會租賃，因為他有任期的。老外有一個習慣，他和小孩不會睡一間房，全部分開的，為了保證他們有一個私人的空間。一般家庭有兩個小孩，至少是四個房間，夫妻一間，兩個小孩一人一間，還有一個作為客房。所以很多大戶型的租金非常高，這些公司給高管的住房補貼也非常高。

　　國貿物業市場總監

　　舒浩江：

　　營銷和物業是相輔相成的，我們公司有三個不錯的項目，最小的戶型都是200多平方米，還有300多平方米，有的還打通了，做成700平方米。外地人士怎么體現他的北京之家？要看我們怎么尊崇他們的生活習慣，他們的背景文化。這就必須要有多年的服務經驗，對他們的文化風俗，甚至宗教信仰要有更多的了解，這樣拉近與客戶心理上的距離。

　　清華大學國際商業地產運營商培訓首席專家朱凌波：

　　實際上這樣一個區域，老外更多的都是來租房，我們說要做外國人的房東，你要租給老外，首先對他們的需求要有了解。我們強調住宅商務的標準化、長期化、通用性，同時要把這種特色化、差異化和個性化做出來，更重要的可能是要滿足投資客的需求，才能更好地把你的物業獲得最大的收益。

　　世邦魏理仕策略顧問部經理

　　熊志坤：

　　客戶從兩方面考慮，一方面是買家，第二方面是租客。買家有機構投資者也有個人投資者，就是不同客戶有不同的需求。對于個人客戶而言，為什么小戶型比較好賣？很多投資者買房還是理性的，有的買房是容易租出去，租金可以得到保障，有人買房可能可以看到升值的潛力。有一部分投資者一般重視的是長期升值的潛力，他們可能會選擇最好的位置、最好的產品，也是稀缺性的產品。另外，小戶型好出租，轉手的時候也比較容易一點，不同的客戶有不同的需求。其實對于我們這個區域而言，我并不認為我們真正的租客很多是使館的人，我覺得最主要考慮一點是安全，尤其像美國、日本、以色列這樣的使館可能不會自己隨便租房子，他們肯定有自己的要求，要統一管理，但是有可能，比如他買下一部分，或者一棟或者很容易管理的。外交3號帕米爾會所董事長

　　周宇：

　　我在外交公寓住了三年多的時間，我選擇一個區域居住和投資，是選擇這個區的居住舒適感。使館區人群特別強調居住體驗。居住體驗最重要的是什么？首先是安全。我們強調居住的保護感和心里的感覺，所以我覺得在投資商和租戶看中這里的共同點，是安全、設施的先進性，還有舒適、人群的集中，這都是我選擇一個項目的原因。我比較看好US聯邦公寓。