孫榮飛

　　面向高端住房市場的土地供應量被壓縮在開發建設總面積的30%范圍內，以及停止別墅類房地產土地供應，嚴格限制低密度、大套型房地產的土地供應，這些2006年的政策，在2007年將毫無松動的可能

　　中國國情注定了高端地產的發展路線不能單純地遵循市場的邏輯。發展經濟和保護耕地，城市化下的住房需求和宏觀經濟調控任務，高端地產的享受和13億人口的“居者有其屋”這三大矛盾注定國內高端地產越發受到政府的引導和干預。

　　

北京師范大學房地產研究中心主任董藩表示，這兩年房產政策思路是，盡量減少占用耕地，以保住2010年18億畝耕地紅線。同時在盡量少的建設用地基礎上，通過住房供應結構的調整，最大化增加住房套數，以緩解民生壓力。

　　在此民生背景下，高端地產向何處去？隨著經濟的迅猛發展和房產調控政策的頻繁出臺，這個問號已擺在每個具有前瞻性的房產精英面前。

　　建設部政策研究中心研究員趙路興對《第一財經日報》表示，2007年建設部將要出臺建筑節能條例，這使目前高端市場面臨挑戰，一方面拿地會越來越難；另一方面高端市場將進入一個比較精細化、定位需更準確的階段，需更注重住房的功能性、適用性以及設計要求。

　　最密集的政策調控

　　“今年的房地產政策的特點就是穩政策抓落實。住房供求結構平衡仍然是今年調控重點�！苯ㄔO部政策研究中心副主任秦虹日前在2007中國地產創新峰會上如是表示。

　　對此，趙路興也認為，這點是堅定不移的，各地部門要擔負起責任。

　　這意味著，面向高端住房市場的土地供應量被壓縮在開發建設總面積的30%范圍內，以及停止別墅類房地產土地供應，嚴格限制低密度、大套型房地產的土地供應，這些2006年的政策，在2007年將毫無松動的可能。

　　此外，已于2007年1月1日正式實施的城鎮土地使用稅額標準提高2倍、新增建設用地土地有償使用費提高1倍的政策；從2月1日起，房地產企業土地增值稅的交納將由先前的“預征制”轉為實打實的“清算制”。這個2007年啟動的“一費二稅”調控，無疑增加了開發商的用地成本，抬高了進入的門檻。

　　緊縮供地量，增加開發商成本同時，為避免傳導價格過度上揚，建設部等部委相繼打出了抑制投資性需求的組合拳：從提高房貸按揭首付的比例，到對二手房交易分別于2006年6月1日征收營業稅，8月1日征收個稅，12月1日征收土地增值稅，再到2007年3月18日一年期銀行貸款基準利率上調0.27個百分點，由6.12%提高到6.39%。

　　對削減高端住房需求最具沖擊力的是，2006年7月建設部等六部委聯合發布的《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》。該文規定，符合規定的境外機構和個人購買自用、自住商品房必須采取實名制，且購房前需在境內工作、學習時間超過一年。

　　遵循上述政策思路，調控下的高端市場應在保持市場成交量和成交價格平穩性同時，實現高端市場容量減縮。

　　但數據顯示，2006年出現成交量和成交價格大幅攀升的局面。

　　成業行投資顧問有限公司總建筑師戴子杰表示，從2006年地產調控后的7月份到9月份，住宅平均價格從7374元/平方米上漲到11008元/平方米。與此同時，2005年的獨棟別墅月均銷售速度130套，2006年1到10月份是150套；其他類型別墅2005年銷售速度是每月310套，2006年月均為420套。

　　“因為北京處于賣方市場�！倍�藩說。究其原因，一是土地稀缺性不斷升級，使得開發用地、好地越來越少，客觀上抬升了別墅的原始價值；二是土地成本以及開發成本有所增加，提高了開發的先期成本，建筑的自身成本也在相應增加，再加上品質高，營銷的立體化發展，都從根本上促使別墅價格提升；三是北京市場仍然保持著強勁的購買力。

　　“購買高端地產者的需求不是生存性的，加上貨幣對這些人的邊際效應性”，又由于土地珍貴、市場購買力增強、換房周期的到來等諸多因素，使得2006年北京別墅價格的總體漲幅在30%以上。一位業內人士如是表示。

　　消化期的來臨

　　到2007年，北京高端地產卻又出現了成交量下滑和成交價格上揚的悖論局面。據京城地產專業機構《樓市》市場研究部統計數據顯示，今年3月份，北京單價萬元以上的高檔住宅銷量整體狂跌，其中九成項目的銷量為零套。來自北京市房地產交易網的數據顯示，都城心嶼1月份成交113套，2月份成交降為5套，3月份的成交量更是降到了零。官苑8號一月份成交了38套，2月份成交量僅為7套，而3月份的成交量同樣是零。

　　在高檔公寓突遭寒流襲擊的同時，別墅市場的成交量亦出現急劇下挫。來自北京市房地產交易網的數據顯示，3月份，全市別墅僅成交6套(紅螺湖別墅、麗嘉花園、觀唐、龍灣別墅、康城、水郡長安，各成交1套)。

　　然而，在高檔公寓銷量急劇下降的同時，其成交價格卻出現穩增之勢。統計數據顯示，2007年3月，北京高檔公寓平均售價17777.5元/平方米，分別較1、2月份上漲31.3%、24.2%。

　　這一現象，一方面顯示出購房者開始了觀望�！罢�府持續調控、央行連續加息、物業稅的預期開征等，使得購房者需要等待觀望�！倍�藩說。

　　但同時，“今年整個高檔房市場的供應量比去年將有所增大，尤其是高檔公寓方面。根據我們的監測和統計，包括存量供應在內，2007年上市的單價16000元以上的高檔公寓就接近200萬平方米�！北本┦腊钗豪硎薈BRE環球研究部高級經理覃曉梅在一份報告中如是說。

　　為此，戴德梁行助理董事岳鋒鋼明確表示，北京高檔房市場在歷經連續兩年的狂熱之后，在2007年將處于消化期，“近年，高檔房供應量激增。其增長速度遠遠高于高端需求的增長。也就是說，大家都認為住房需求不斷猛增，但事實上，整個住房需求中，高端需求所占比例相對有限�！�

　　各種信息顯示，近期一些投資資金已從住宅市場轉移至寫字樓及零售物業市場，由于不是調控目標，商業地產將成為未來資金投資的主要方向。

　　目前，長江實業及和記黃埔，香港瑞安集團等香港地產商，都已在一些內陸城市如武漢和重慶等大力進行土地儲備。摩根士丹利地產則通過購買將有沃爾瑪商店進駐的購物中心的股權入手，在全國范圍內大規模鋪開它的收購行動。

　　另據房地產投資及服務公司——仲量聯行的數據顯示，已經有16個豪華酒店項目在上海興建。而隨著2008年奧運會的臨近，北京也正經歷著類似的豪華酒店興建熱潮。

　　博弈的延續

　　不過在購房者出現觀望，成交量下跌的同時，開發商卻仍不放松售價，其背后對未來高端住房市場仍有良好預期。

　　“人的財富積累在經濟發展中也在快速的增長，十年前500萬元的豪宅，現在不算是一個豪宅，而已成為更為大眾化的購房需要。”龐博國際執行董事劉東表示。

　　搜房資訊總經理肖勇直白表示，北京現在雖然限制了外資購房，我們提的口號叫“出口轉內銷”，北京還有很多的機會�！氨本┑母叨隧椖窟�有一定的投資價值，關鍵是我們整個全民的投資意識的崛起，也不是缺錢，還應該是一個意識問題�！�

　　董藩也對本報表示，高端地產走勢還不好判斷。“在房地產業作為國民經濟支柱產業這種國家定位背景下，長期來各地政府都把發展房地產業作為拉動經濟發展的一個引擎。因此調控的實際結果還難以預測�！�

　　實際上一些地方政府對中央采取了“鴕鳥政策”。近日，建設部公布了各地落實住房建設規劃進展情況。建設部方面指出，當前，住房建設規劃工作仍存在四個問題，一是少數地方對住房建設規劃工作的重要性認識不足，責任不清，措施不得力，工作進展緩慢。二是部分城市住房狀況調查等基礎性工作不深入，規劃編制的科學性、合理性和可操作性不夠。三是部分城市住房建設規劃編制內容不全，深度不夠，只提出了總量控制指標，沒有將住房套型結構比例要求分解落實到具體區域、項目。四是少數中小城市特別是縣城規劃基礎工作薄弱，規劃編制、公布、備案工作進展不理想。

　　與此同時，資金仍在大量涌入房地產。國家發改委公布的數據顯示，今年一季度我國房地產開發完成投資3543.78億元人民幣，同比增26.9%，增速高于同期城鎮固定資產投資增幅1.6個百分點。

　　對上述態勢，中國人民銀行研究局研究員鄒平座曾對本報表示，盡管房地產有其復雜性和巨大游說能力，但不要低估中央調控房地產的決心和能力。

　　“上世紀90年代房改特點可以說是解決較高收入者的住房問題，2005年來的住房改革關鍵是解決中低和低收入者的住房問題，資源和政策向民生傾斜在近期內不會改變。”通過對局勢的宏觀分析，趙路興建議，高端房地產未來要走節能省地之路。