孫榮飛

　　“五一”黃金假期，北京樓市再次延續了2月份以來持續的有價無市、價漲(交易)量低的局面。

　　據北京市房地產交易管理網顯示，截止到5月7日，今年北京“五一”黃金周期間期房網上簽約面積共123058平方米，比去年同期的200361平方米下降了近四成，只相當于去年的61.4%，簽約套數也比去年少了460套，平均每天少賣約65套房。

　　銷售大幅下降

　　事實上，北京房市銷售縮量的態勢自2007年開初即已出現。日前，北京市統計局、國家統計局北京調查總隊發布信息顯示，今年一季度，北京市商品房現房和期房銷售面積均有較大幅度下降，其中住宅現房銷售面積下降達59.3%，住宅期房銷售面積下降40.8%。

　　4月份，情勢仍延續，北京住宅銷售量僅為去年同期的60%左右。4月舉行的北京春季房展會上，除成交均價有所提高之外，其他多項指標包括成交量均低于去年同期。

　　而與此同時，房價卻仍堅挺，甚至持續上漲。在今年的北京春季房展會上，北京五環內已經難覓每平方米8000元以內的樓盤，大部分項目都已跨越了萬元大關。

　　另據國家發改委公布的70個大中城市房屋銷售價格指數顯示：3月份，新建商品住房銷售價格北京同比上漲9.9%。地產投資咨詢公司仲量聯行報告甚至預測2007年的北京住宅市場新建住宅的價格增長幅度為11%到14%不等。

　　為此，國家發改委相關負責人4月不點名批評當前部分中心城市房價仍然偏高，且上漲較快。

　　一方面是交易量下降，另一方面是價格持續上漲，究其根本原因，中原地產華北區總經理李文杰和北京師范大學房地產研究中心主任董藩都認為是，北京存在明顯的需求大于供給的現象。開發商在堅挺價格的背后隱藏著一個基本判斷，即由于政治經濟各方面原因，北京的房地產需求還遠遠沒有得到滿足。

　　需求仍未滿足？

　　中房集團董事長孟曉蘇表示，北京房價上漲仍屬理性繁榮。在住房需求剛性上升的同時，住房供給減少了。孟曉蘇提供了一組數據：去年全國的房屋竣工量減少0.6%，而北京去年一年房屋竣工面積減少了22.8%。去年北京新開工面積減少了13.3%，而全國減少數目是2.5%。

　　開發量減少，一方面是由于房地產調控下供應結構調整的滯后性，導致供應量相對下降，促成樓市“縮量空漲”。中國社會科學院城市與環境研究中心主任牛鳳瑞表示。

　　不過國家發改委近期指出，目前住房供應結構調整任務十分艱巨。今年一季度，90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的16.1%。現今,市場銷售的主要是前幾年開發的大戶型住宅，一些城市平均套型在120平方米以上。

　　由于目前銷售的90平方米以上商品住房仍占多數，加之收入差距和3月18日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率的加息政策，進一步抑制需求。根據業內專家測算，加息后高收入家庭多付出的還款，占全部收入的比例上升2個百分點左右，而中等收入、中等偏下收入者的該比例則分別上升4%和7.8%以上。

　　如是，“供應瓶頸”和“曲高和寡”，似乎成為了北京樓市的兩大特點。

　　許多買家也理性選擇了持幣待購。“由于奧運會日益臨近，許多潛在的買家可能選擇持幣待購，從而造成交易量的短期下降。”董藩表示。

　　另外，北京市“兩會”提出了要用三年時間建設1000萬平方米經濟適用房和1000萬平方米限價房。據了解，相當一部分有購房需求的人都將注意力轉移到了限價商品房一塊。

　　加上，現在90平方米以下房子供應量偏小，消費者選擇余地不大。因而很多購買者在等待住房結構的調整和住房保障制度的落實，而根據“國六條”后的建房周期，大批量的新樓盤預計下半年和明年初才能上市。牛鳳瑞表示，預估今年下半年“價漲量低”的僵局會有所改善。