“1號公告”掛牌出讓34塊工業(yè)用地，今后上海工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓全部采取“招拍掛”形式。研究人士寄望借此堵塞尋租路

　　【網(wǎng)絡(luò)版專稿/財經(jīng)雜志實習記者 范軍利】5月9日，上海市房地局副局長陶校興告訴《財經(jīng)》記者，在今年“1號公告”將批量工業(yè)用地納入招標拍賣掛牌體系后，上海市工業(yè)用地將全部采取“招拍掛”形式，推向市場。

　　4月27日，上海市房屋土地資源管理局向社會發(fā)布了《2007年國有土地使用權(quán)掛牌出讓的第1號公告》，掛牌出讓土地共45塊，其中工業(yè)項目用地34塊、經(jīng)營性用地11塊；涉及寶山、奉賢等十個地區(qū)，土地出讓總面積達105.7107公頃。

　　“1號公告”針對土地用途作了詳細的說明，類似民用飛機研發(fā)、電子元件等制造業(yè)類用地，屬首次掛牌出讓。此次工業(yè)地塊出讓面積最大的，為閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)工-2號地塊(召樓路以東、江月路以北)，出讓面積為18.215公頃，投資強度要求不低于300萬元/畝，競買保證金達630萬元。

　　“上海市工業(yè)用地市場流通開始了。”仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民稱，“1號公告”的發(fā)布，意味著上海市工業(yè)用地“零地價”時代徹底結(jié)束，工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓的主導(dǎo)權(quán)將從政府轉(zhuǎn)向市場。

　　工業(yè)用地批量“招拍掛”

　　“如此大規(guī)模地掛牌工業(yè)項目用地，在上海市土地供應(yīng)史上當屬首次�！� 陶校興介紹，此次工業(yè)用地出讓價格“只上不下”，絕不低于國家公布的工業(yè)用地出讓最低價。同時，為避免毛地(指地上存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地)出讓中產(chǎn)生法律繁雜、責任不清及其他糾紛問題，此次推出的34幅工業(yè)用地均為凈地。

　　為使34塊工業(yè)用地順利進入招拍掛程序，上海市一度叫停工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓。今年1至3月，全市未審批一宗工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓。

　　去年9月5日發(fā)出的《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》(“31號文”)規(guī)定，工業(yè)用地必須采用招標、拍賣、掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應(yīng)的最低價標準。

　　此后，上海市房地局有關(guān)人士兩赴北京，就上海市工業(yè)用地招拍掛事宜，向國土資源部作詳細匯報。同時，上海市政府亦出臺文件推進工業(yè)用地改革。同年12月8日，上海市房地局首次掛牌出讓三塊約52公頃工業(yè)用地，對工業(yè)用地“招拍掛”作初步嘗試。

　　“這一舉動從觀念上給了業(yè)界一個警醒，打破了以往工業(yè)用地協(xié)議出讓的‘大一統(tǒng)’格局，為隨后推行大批量工業(yè)用地招拍掛作了鋪墊�！币晃簧虾５禺a(chǎn)經(jīng)紀商表示。

　　此后，歷經(jīng)市經(jīng)貿(mào)委地價評估、發(fā)改委立項以及環(huán)保部門協(xié)調(diào)制定環(huán)保標準，上海市多部門協(xié)作，對集中批量推出工業(yè)用地開展前期準備工作。今年3月，上海市房地局著手在招拍掛環(huán)節(jié)、流程進度以及具體的容積率、環(huán)保要求、投入產(chǎn)出率等方面，制訂詳細的規(guī)則及程序。

　　“今后，我們將根據(jù)國家政策上對國家級及市級工業(yè)區(qū)認定的規(guī)則，工業(yè)用地成熟多少，推出多少�！碧招Ｅd說。

　　資質(zhì)放寬刺激工業(yè)地產(chǎn)

　　值得關(guān)注的是，“1號公告”對競買者的資質(zhì)要求較以往有所放寬。上海房地局網(wǎng)站公布的2006年歷次土地出讓公告中，競買者均需為“具備相應(yīng)

房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)”。此次“1號公告”在“競買資格及要求”中，并未提及上述要求，僅表示“境外的自然人、法人、其他組織；境內(nèi)已進行工商登記，領(lǐng)有法人或組織機構(gòu)代碼證和營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)均可申請參加”。

　　上海市楊浦區(qū)一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，房地局在審查實際競買資格時，申請競買的企業(yè)仍需“具備相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)”，“1號公告”之所以未點明此項要求，主要是針對“工業(yè)項目”的優(yōu)惠政策。

　　多位業(yè)內(nèi)人士認為，上海工業(yè)用地“招拍掛”，將直接刺激

開發(fā)商開發(fā)工業(yè)用地的熱情。來自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，

宏觀調(diào)控后，不少開發(fā)商已將目光從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)為工業(yè)用地開發(fā)。工業(yè)用地開發(fā)方式與住宅不同，可事先鎖定固定客戶，使得開發(fā)商承擔相對較低投資風險。

　　另外，工業(yè)用地的規(guī)�；�也為投資者帶來相對穩(wěn)定的投資回報。一般商用物業(yè)年投資回報率在6%-8%之間；工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)約為8%-12%，最高可達15%。

　　另有研究人士表示，工業(yè)用地“招拍掛”政策的執(zhí)行，將在一定程度上遏制土地流轉(zhuǎn)過程中存在的尋租行為。

　　中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞認為，長期以來，地方政府招商引資的驅(qū)動導(dǎo)致工業(yè)用地“零地價”甚至“負地價”。經(jīng)過幾輪土地調(diào)控，直接審批新增建設(shè)用地的難度加大，但工業(yè)用地審批則相對容易。大批土地項目打著工業(yè)用地旗號，隨時可能轉(zhuǎn)為商業(yè)規(guī)劃，形成了尋租和腐敗空間。

　　業(yè)內(nèi)人士據(jù)此認為，嚴格規(guī)范工業(yè)用地的市場化流轉(zhuǎn)，將有助于清除土地市場中的干擾因素，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。-