工商銀行上海外高橋保稅區支行向“姚康達”一人就發放個人住房貸款7141萬元，這些資金被用于購買128套住房，炒作房地產。通過審計公告，“姚康達”已成為炒樓者的代名詞。

　　通過關注金融機構業務經營中存在的風險，并以此來促進金融改革和制度完善，是近幾年金融

審計的亮點之一。一些房地產開發商、汽車經銷商和個人采取弄虛作假的手法騙取住房和汽車等個人消費貸款，有的甚至內外勾結，合謀騙取銀行資金的案例先后被揭示出來。“姚康達”表明金融審計時時關注經濟犯罪的一些新特點和新動向。

　　“姚康達”案例給人們提供了一個認識房地產市場和銀行經營現狀的窗口。通過這一窗口，引起了房地產和金融監管部門的高度重視，并引發了國家對房地產市場宏觀調控政策的出臺。“姚康達”案例披露后，國家監管部門迅速在全國展開專項調查，隨后出臺了一系列政策對房地產市場和金融市場進行宏觀調控。工商銀行上海外高橋保稅區支行向“姚康達”一人發放個人住房貸款7141萬元，這些資金被用于購買128套住房，炒作房地產。2004年6月23日，審計署審計長李金華的一份報告，讓“姚康達”－－一位名不見經傳的小人物，陡然成為輿論的中心，也讓個人住房貸款業務成為了大家關注的焦點。

　　“姚康達”問題經李金華審計長公開披露后，在全國引起了極大的反響，一時間成為人們茶余飯后的話題。“姚康達”到底是誰？“姚康達”事件會不會再現？全國還有多少個“姚康達”？一個支行有多大權力，可以放出多大額度貸款？高度開放、急劇變化的經濟環境下，怎樣完善信貸運行機制？迅速增長的房產信貸市場如何把握？監管機構如何實時監控，有效分散、充分化解潛在金融風險？社會如何以人為本，更加穩健有效，科學發展？種種疑問成為人們關注和思考的焦點。“姚康達”是怎樣被發現的？

　　2003年，審計署濟南特派辦金融審計人員開始了對工商銀行上海市分行的審計。個人住房貸款作為商業銀行的一項新興業務，自2000年以來得到了蓬勃發展，業務量逐年大幅上升，特別是在上海市這樣一個房地產十分活躍的城市，個人住房按揭貸款更是商業銀行舉足輕重的業務。

　　審計人員在進一步調查中發現，個人住房貸款的貸款對象很多是高收入階層，包括很多公司的負責人，而且他們經常是一次購買多套房子。雖然當時對“一人多貸”沒有限制，但審計人員還是感覺這不是一個正常現象。國家鼓勵發展個人住房貸款業務目的是支持城鎮居民購買自用普通住房，而不是使其成為部分高收入階層炒作房地產的工具，牟取暴利。如果任由個人住房貸款這樣發展下去而不加以約束，必將引發巨大的金融風險，因為一旦房地產泡沫泛起、樓價下跌、炒家賠錢、開發商虧損，銀行壞賬必將大量增加，影響整個社會經濟的正常運行。

　　審計人員經過調查分析認為，該行的個人住房貸款業務應該作為審計的重點內容加以關注，特別是“一人多貸”的情況更應作為審計的重中之重。考慮到個人住房按揭貸款具有貸款筆數多，而單筆貸款金額小的特點，單純依靠手工審計不但費時費力，而且覆蓋面難以保證，審計組決定利用計算機進行審計，檢查個人住房貸款的合規性和風險性，重點審查有無“一人多貸、從事房地產投機”的行為。審計人員首先進行程序設計，檢索重復貸款數據資料。

　　經檢查，審計人員發現“一人多貸”的現象非常突出。在2000年至2002年該行發放的個人住房貸款中，共有5256個借款人獲得兩筆以上個人住房貸款，金額共計56億元，其中貸款10筆以上的客戶有12人。個人貸款金額在100萬元以上的客戶為4867人，個人貸款金額在1000萬元以上的有11人，僅這11人貸款金額就高達2.27億元。

　　審計人員隨后對這些線索進行了延伸調查，一方面延伸相關的貸款支行和營業部，調閱貸款檔案，并與信貸人員座談，對貸款審批發放的合規性進行落實；另一方面延伸審計房地產開發企業，調查購房資金的到位情況，并到交易樓盤進行現場調查，落實交易的真實性；此外，還與貸款人進行面對面交流或電話溝通，了解他們貸款買房的動機以及還款資金來源等情況。經過大量艱苦的調查工作，審計人員終于將利用該行個人住房貸款進行“一人多貸、房地產投機”的情況查個水落石出。房地產炒作有多嚴重？

　　調查發現，一些個人利用個人住房貸款購房，并非為了自用，而是待價而沽，在購房后將房屋出租或轉手出售，賺取租金或差價。“姚康達”在購房后，便陸續將房屋出租和出售，截至2003年末，所購房產已經所剩無幾，“姚康達”從中獲取暴利。又如，2000年12月，某支行向羅某某發放個人住房貸款2300萬元，購買房產40套，購房后，羅某某將上述房產陸續出租和出售；某支行于2002年6月向裴某某發放個人商業用房按揭貸款8筆，金額共計2200萬元，用于購買某樓盤的商業用房，裴某某將上述房產全部出租，每月獲得租金30萬元，等等。

　　我們還發現，在上海炒作房產的人，很多不是本地居民，浙江、江蘇等地方的人員占了很大比例，他們的進入抬高了市場價格，進一步加大了上海房地產市場的泡沫和風險。

　　個人住房貸款成為部分人炒作房地產的工具。他們利用個人住房貸款的杠桿作用，僅需繳納少量的首付款，便可以通過個人住房貸款購買大量的房產。貸款投資購房行為，抬高了市場價格。隨著房地產市場的投機日益嚴重，開始出現過高的房地產價格與相對較低的居民收入相脫節的現象。上海市的大部分居民都難以承受現在的

房價，形成了少數人囤積大量房產，而大量普通工薪階層卻買不起房子的尷尬局面。這顯然違背了中國人民銀行推出個人住房貸款業務的初衷。

　　貸款投機購房，進一步加大了房地產市場的泡沫和風險，隱含了巨大的金融風險。房地產投機者對新樓盤搶先下手，并往往“吃下”數個單元或將整個樓盤全部買下。他們不以直接居住為目的，而是待價而沽，增值后再高價拋出牟利。這一行為，造成確實想改善居住條件的一些購房者望樓興嘆。因為買不到一手商品房，不得不轉向

二手房交易市場從投機者手中高價購入，從而既加大最終購房者的負擔，也對房價上漲起了推波助瀾的作用。

　　“姚康達”案例的重要意義并不在于探討“姚康達”事件本身的嚴重程度，或有什么樣的內幕，而是在于它所引發的人們對房地產金融市場的關注和國家宏觀調控政策的出臺。

　　“姚康達”案例給人們提供了一個認識房地產市場和銀行經營現狀的窗口。通過這一窗口，人們對房地產市場瘋狂炒作的狀況有了切身的認識。這種認識是實實在在的，比任何理論和說教都更加客觀與直接。

　　它的更大意義在于引起了房地產和金融監管部門的高度重視，并引發了國家對房地產市場宏觀調控政策的出臺。“姚康達”事件披露后，國家監管部門迅速在全國展開專項調查，隨后出臺了一系列政策對房地產市場和金融市場進行宏觀調控。（作者：審計署濟南特派辦 張興明）

　　

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