翟宇

　　一個房地產(chǎn)投資基金(即REITs)專題研究小組(下稱“研究小組”)日前在證監(jiān)會悄悄成立。

　　一位關(guān)注該研究小組的地產(chǎn)界人士透露，類似的研究小組早在三四年前就曾經(jīng)在證監(jiān)會內(nèi)部成立，因當(dāng)時市場環(huán)境尚未成熟，之后研究小組的工作不了了之。此次重新成立，則意味著政府層面已重新啟動REITs的推行工作。

　　據(jù)了解，研究小組由證監(jiān)會主管基金的副主席桂敏杰任組長，主管發(fā)行的主席助理姚剛擔(dān)任副組長，研究中心主任祁斌任工作小組組長。

　　與此同時，上海證券交易所(下稱“上證所”)產(chǎn)品開發(fā)部總監(jiān)陳支左幾天前在“第四屆中國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)金融暨投資亞太會議”上透露，上證所已為REITs上市交易做好充分準(zhǔn)備，將積極推動REITs在上證所上市。

　　實際上，不僅僅是證監(jiān)會的研究小組，有消息稱，中國人民銀行早于今年1月已啟動了REITs課題研究。而由銀監(jiān)會牽頭的，在中信信托投資有限公司(下稱“中信信托”)及聯(lián)華信托進(jìn)行試點的類REITs產(chǎn)品則走得更快。

　　據(jù)了解，深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司(下稱“華僑城”)與中信信托、中國工商銀行深圳分行就“華僑城租賃收益權(quán)直接融資項目”(下稱“華僑城融資項目”)已于本月初進(jìn)行簽約，這是一個借助信托平臺發(fā)行的類REITs產(chǎn)品。

　　這一切似乎都表明，在國內(nèi)發(fā)行REITs正處于明顯的破冰過程。

　　外部條件日漸成熟

　　去年意在限制外資在內(nèi)地炒房的“171號文”曾一度將境內(nèi)企業(yè)打包內(nèi)地物業(yè)赴海外發(fā)行REITs的熱情和努力完全澆滅。目前境內(nèi)企業(yè)發(fā)行REITs，必須通過一家境外公司收購內(nèi)地的物業(yè)，通過境外公司的運(yùn)作，將物業(yè)資產(chǎn)打包上市。而“171號文”嚴(yán)格規(guī)定境外機(jī)構(gòu)只能購置自住用房，這意味著類似的收購無法進(jìn)行。

　　證監(jiān)會的研究小組重新成立，對這些希望將手中成熟物業(yè)打包發(fā)行REITs的開發(fā)商就意味著打開了“另一扇門”。

　　不過，這扇門目前的狀態(tài)仍然在半開半合之間。一個被業(yè)界稱為國內(nèi)第一只REITs的領(lǐng)銳REITs目前正在天津進(jìn)行試點。這只由天津濱海新區(qū)管委會運(yùn)作的REITs于今年1月獲得政府監(jiān)管部門的特批。

　　據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心信息中心主任程秀生介紹，領(lǐng)銳REITs第一期的資金募集規(guī)模為10億元人民幣左右，其資金募集的方向限定為中央與天津市國有企業(yè)，所募集資金的收購范圍則限定于濱海新區(qū)內(nèi)，“資產(chǎn)包”的初步對象是工業(yè)廠房。

　　但嘉實基金管理有限公司(下稱“嘉實基金”)業(yè)務(wù)發(fā)展總監(jiān)王克明認(rèn)為，領(lǐng)銳REITs并非真正意義上的REITs，“它更像一只產(chǎn)業(yè)基金”。真正意義上的REITs，應(yīng)該是面向公眾公開發(fā)行的物業(yè)資產(chǎn)包。

　　上文提及的華僑城融資項目，與REITs更為接近些。這是一只以未來五年固定租金收益為信托標(biāo)的的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。據(jù)了解，華僑城將其深圳本部的部分收益型物業(yè)，包括商鋪、寫字樓、廠房和國際公寓等物業(yè)打包置入華僑城融資項目中。

　　實際上，證監(jiān)會幾年前就曾經(jīng)研究REITs在內(nèi)地發(fā)行的可能性。但當(dāng)時的研究小組在開展工作后發(fā)現(xiàn)，“時機(jī)未到”。“當(dāng)時連配套政策都還沒有，社會氛圍也不成熟。”一位知情人士透露，所謂的社會氛圍是指，當(dāng)時國家剛開始對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r并沒有使企業(yè)對融資手段有太多的需求。在宏觀調(diào)控兩年后的現(xiàn)在，拓寬融資渠道成為開發(fā)商以及監(jiān)管層都必須考慮的問題。

　　對發(fā)行REITs的進(jìn)展一直密切關(guān)注的上海同策房產(chǎn)咨詢有限公司董事長孫益功認(rèn)為，目前國內(nèi)推行REITs的環(huán)境正日漸成熟。于今年“兩會”獲得通過的《物權(quán)法》是非常關(guān)鍵的保障，其次，相關(guān)部門對有限合伙公司這種公司組織形式的認(rèn)可對REITs的成功發(fā)行也有幫助。

　　從監(jiān)管層的舉措來看，相關(guān)部門對REITs也表現(xiàn)出空前的關(guān)注。三大資本監(jiān)管機(jī)構(gòu)——證監(jiān)會、央行以及銀監(jiān)會，都相應(yīng)地設(shè)立了課題研究或研究小組。華僑城融資項目正是在銀監(jiān)會的推動下以信托平臺進(jìn)行操作的類REITs產(chǎn)品。

　　而證監(jiān)會研究小組的工作方向目前仍有幾種可能性。據(jù)孫益功透露，此前證監(jiān)會曾試圖通過證券公司的集合

理財計劃作為平臺來操作REITs項目，但最新的進(jìn)展則是，證監(jiān)會希望跳過證券公司這個層面，而直接采用資產(chǎn)證券化的方式進(jìn)行操作。“目前最有可能的方向應(yīng)該是資產(chǎn)證券化。”

　　“在REITs問題上，證監(jiān)會和銀監(jiān)會實際上正處于一種競爭的關(guān)系。”一位知情人士透露。這對于未來REITs可能往哪個方向發(fā)展有至關(guān)重要的影響。但目前更為緊迫的問題是，如何使REITs盡快推向市場。

　　稅法障礙短期難以化解

　　“目前市場對REITs的需求非常大。”孫益功對記者表示，目前市場上現(xiàn)金很多，客觀上要求有更多的金融產(chǎn)品來吸收。此外，發(fā)行REITs對房產(chǎn)開發(fā)而言是有利的。國內(nèi)相當(dāng)多的開發(fā)商迫于現(xiàn)金流的壓力，無法對自己開發(fā)的物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營。而通過發(fā)行REITs將物業(yè)價值套現(xiàn)，開發(fā)商將更愿意自己持有并經(jīng)營自己開發(fā)的物業(yè)，“這也有利于體現(xiàn)物業(yè)的價值長期性及物業(yè)的價值提升。”

　　目前，關(guān)于何種物業(yè)會被監(jiān)管層納入REITs范圍也成為業(yè)界關(guān)注的焦點。據(jù)了解，根據(jù)前期討論的情況，收租型物業(yè)和開發(fā)物業(yè)都在央行的課題研究范圍內(nèi)。而按照國際資本市場的標(biāo)準(zhǔn)，REITs只針對成熟的收租型物業(yè)，包括商場、寫字樓、酒店及工業(yè)地產(chǎn)，一些有穩(wěn)定租金收益的住宅項目也在可考慮范圍之內(nèi)。

　　但孫益功認(rèn)為，目前REITs在國內(nèi)的推動，最主要的障礙在稅法。在REITs已經(jīng)成熟的海外市場，REITs都可以享受到免稅或者減稅的政策。即REITs的回報可享受一定的減免稅收。據(jù)王克明介紹，減免稅政策對REITs在各地的成功發(fā)行及快速發(fā)展都有非常明顯的促進(jìn)作用。

　　程秀生此前則對記者透露，領(lǐng)銳REITs目前尚無減免稅的跡象。孫益功表示，從目前的情況看，針對REITs的稅法改革在今年已不大可能，未來兩三年才有可能。

　　另據(jù)記者了解，證監(jiān)會研究小組的前期重點工作，將是研究房地產(chǎn)投資基金與國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控措施的互動和影響。據(jù)說，研究小組將在進(jìn)行具體的技術(shù)研究前，把宏觀政策面上的利與弊分析清楚。

　　但一些有志于在國內(nèi)推行REITs的海外機(jī)構(gòu)都已經(jīng)翹首以盼。有德意志銀行背景的嘉實基金一直在等著REITs在內(nèi)地的放行。王克明表示，“我們致力于提供相關(guān)產(chǎn)品，當(dāng)然希望越快越好。”已經(jīng)在內(nèi)地收購了多宗商業(yè)物業(yè)的麥格理銀行、摩根士丹利等海外基金顯然也將從中獲得一個更好的套現(xiàn)渠道。

　　與此相對的，更多地以自己持有并經(jīng)營商業(yè)物業(yè)的國內(nèi)開發(fā)商，以大連萬達(dá)為首，也將從中獲益。

　　相關(guān)鏈接

　　各地REITs市場政策縱覽

　　美國：

　　美國REITs一般規(guī)模很大，法律要求至少75%的總資產(chǎn)必須由房地產(chǎn)、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物、政府證券構(gòu)成，同時至少75%的總收入必須來源于房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)抵押擔(dān)保債務(wù)孳生利息或房地產(chǎn)利息、房地產(chǎn)銷售或處置收益等。

　　美國相關(guān)稅法規(guī)定，REITs如果是以公司為組織形態(tài)，可以不必負(fù)擔(dān)公司所得稅，也反對向股東或投資人課征

個人所得稅。其稅收優(yōu)惠主要體現(xiàn)為：房地產(chǎn)所有者的遲延納稅、資本利得的遲延納稅及避免雙重征稅。

　　新加坡：

　　新加坡政府對REITs的管理和稅收都進(jìn)行了調(diào)整，即實行REITs的稅收透明制度規(guī)定，不對REITs征稅，即派發(fā)股息給REITs單位持有人的時候不征收所得稅；允許

公積金投資REITs。

　　此外，不論是在國內(nèi)還是在國外，個人投資者持有REITs獲取的分紅不用納稅；外國公司在新加坡投資REITs只需繳納18%的所得稅，REITs買賣房地產(chǎn)免征3%的印花稅等。新加坡將REITs的最高負(fù)債比例由總資產(chǎn)的35%提高至60%。

　　香港：

　　香港REITs在香港稅制下進(jìn)行分紅及資本增值無須扣稅；如以SPV載體出售物業(yè)，其印花稅降為0.2%。此外，香港證監(jiān)會將REITs的最高負(fù)債比例由總資產(chǎn)的35%提升至45%。香港REITs的業(yè)務(wù)范圍還被嚴(yán)格限制，禁止從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)活動。

　　根據(jù)規(guī)定，香港REITs必須委托第三方(即資產(chǎn)管理公司)進(jìn)行管理，發(fā)行的資金用于收購地產(chǎn)商的物業(yè)，之后委任專業(yè)物業(yè)公司對其物業(yè)進(jìn)行管理，并以收入向其基金單位持有人提供穩(wěn)定回報。