“我們上海的房地產，就像山西的小煤礦，煤礦的問題是由安全問題暴露的，但是我們房地產老板，為什么還能待到今天？甚至還能待下去？因為他沒有安全事故，所以房地產商沒有什么膽戰心驚的。”

 

　　———知情者

 

　　位于上海陸家嘴的中央公寓目前售價17000元/平米。央視《新聞調查》日前接到舉報后，對該樓盤進行了全面調查，發現在開發的每個環節當中都存在著人為操縱的因素，導致房價虛高。

 

　　到底有哪些內幕，記者帶您一一揭開。———央視《新聞調查》

 

■一個真實案例

 

　　右圖是中央公寓，處在陸家嘴上海浦東的黃金地段。目前它公開的銷售價格是每平米17600元。

 

　　上海陸家嘴聯合房地產公司小股東耀國能源公司代表閻啟忠告訴央視《新聞調查》記者：在開發的每個環節當中都存在著人為操縱的因素，致使房價抬高。

 

　　陸家嘴中央公寓是由上海陸家嘴聯合房地產有限公司開發的包含住宅和商業于一體的綜合小區。

 

　　聯合公司占60%股份的大股東是國有控股的上海陸家嘴金融貿易區聯合發展有限公司，另有上海世紀道房地產開發有限公司和耀國能源兩家公司分別占有30%和10%的股份。

 

■內幕調查

 

內幕1：6000元的成本被抬高至12000元

 

　　一般來說，房價的構成主要包括土地成本、建筑成本、建安成本、銷售成本和利潤等部分。按照小股東的說法，中央公寓的土地費用加上建筑成本和建安成本等每平方米的造價不會超過6000元，卻被人為的虛高到12000元。

 

　　為了核實中央公寓是否存在成本虛高的情況，記者電話采訪了陸家嘴聯合公司的董事長毛德明。資料顯示，2003年聯合公司以2358元每平米的價格拿到了中央公寓這塊土地，小股東推算，土地成本平攤到成品房中每平米應該不足1000元，而工程的建筑成本不超過4000元。

 

　　———記者采訪A

 

　　記者:您現在土地價格不是固定的嗎?2000多塊錢加上工程的造價……

 

　　毛德明（陸家嘴聯合公司的董事長）：回頭再說吧好嗎？

 

　　記者：是這樣董事長我們就跟您核實……

 

　　———記者采訪B

 

　　閻啟忠（小股東耀國能源公司代表）：任何一個專家來他如果評出8000的造價，他可能腦子有問題。

 

　　記者：樓盤銷售的總的面積是多少？

 

　　閻啟忠：也就是10萬多平米吧。

 

　　記者：如果按照你說的每一平米有高出去6000塊錢造價的話。

 

　　閻啟忠：那就不得了，那可能就是6個億。

 

　　———記者對成本進行調查

 

　　1、涂料價格調查《新聞調查》記者找到了中央公寓的涂料招投標記錄表，上面清楚的顯示在三家公司的投標中，經營荷蘭萊維涂料的公司報價是41.71元。

 

　　知情人：其實當時經營萊維涂料公司的業務員報價是28塊左右，而陸家嘴聯合房地產公司說這個價格是不可能的，要求他增加到1倍。

 

　　2、pvc防水卷材價格調查PVC防水卷材是一種性能優異的高分子防水材料，根據厚度的不同市場價會稍有差異。在這份報價單上pvc本身報價是55.1元，加上專用粘結劑、鉚釘、人工費等等雜費一共是每平方米131.13元。

 

　　———記者采訪C

 

　　記者：像這樣的卷材，你跟人家報價的話一般報到少錢？

 

　　張龍(熟知市場行情的某工程隊隊長)：像我們做，一般都在五六十塊。

 

　　記者：這五六十塊是光是材料價格，還是所有的都含在里面？

 

　　張龍：人工（費）全在里面了。

 

　　知情人：單單從防水卷材來看，它的價格是比市場價略微高一點，但是我們的卷材是在報價之外又把所有的雜費重新加了一遍，這就相當于我們到店里來吃飯，除了飯菜的價錢外，碗、杯子、筷子都要再收一遍費用，我們的工程造價之所以高都是采用這個方法做的。

 

內幕2：入住率不到10%，究竟誰買到了房？

 

　　《新聞調查》記者在網上找到的中央公寓從2003年11月開盤到目前為止的銷售價格表，首期開盤價格是一萬元，但是普通人根本拿不到這個價格的房子。三年之內這個房價已經上漲了70%。可以想象這其中的利潤發生了巨大的變化，那么究竟誰是這些利潤的受益者呢？

 

　　購房者：開發公司高層人員

 

　　我們來到浦東區房地產交易中心查詢，發現一名叫吳均軍的業主在同一天內購買了15套中央公寓的房子。吳均軍是陸家嘴聯合房地產公司的監事，在這份她購買中央公寓房產的部分明細單中，清楚的顯示她于2004年11月17日一天之內簽約購買了這些房產。

 

　　記者：您把中央公寓這個操作過程，稱為權力和資本的結合？

 

　　袁劍（房地產研究者）：對，他們公司的高層管理人員，可以拿到非常廉價的房子，9千塊錢的成本，然后1.5萬塊錢，甚至是1.6萬塊錢，甚至1.7萬塊錢，這樣一個高的價格倒出去，這5千塊錢，6千塊錢，7千塊錢，就是他們的利潤，就是權力變資本的一個非常典型的過程。

 

　　購房者：炒房人

 

　　[A炒房專業戶]李先生自稱是炒房專業戶，除中央公寓這套房子外他還有多處房產。他告訴我們自己買號炒房的操作方法。

 

　　李先生：先找到熟人，找到熟人也沒用啊。就是先大概談一下，但是最后還是要錢開路的。

 

　　記者：還得花錢買是吧？多少錢買一個號？

 

　　李先生：10萬，20萬都有。關系好的10萬。

 

　　[B炒房團]這是我們見到的部分中央公寓業主名單，上面的地址告訴我們，絕大部分的房子被用江蘇、浙江身份證登記的人買走了，其中很多人來自溫州。

 

　　溫州炒房團不僅是房價攀升的原因之一，也成為高房價的直接受益者。在專門做中央公寓二手房的一家中介公司，一位小伙子告訴我們他的絕大多數客戶都是溫州人。

 

　　記者一共撥打了近30個電話，在所有接受采訪的業主中，沒有一戶是因為自住而購買中央公寓房產的。調查中發現，在中央公寓面市后的幾年里，一部分被公司的高層優惠購買，有的被炒房團囤積，他們都在等待一個滿意的價格向外出售，于是在這樣的操作中，樓價又有了上漲空間和理由，而付出代價的只有最后買房的消費者。

 

內幕3：1天內向4家銀行貸款購15套房子

 

　　一名叫吳均軍的業主在同一天內向四家銀行貸款購買了15套中央公寓的房子。為了調查真相，《新聞調查》記者稱想要在近期貸款購買15套房子，銀行工作人員建議記者把15套房子拆分成幾份，每份四五套再貸款。

 

　　記者：我在其它銀行貸款的話，我還需要向你們提交證明嗎？

 

　　銀行工作人員：不需要，我們只要看到你這三到四套。

 

　　記者：和別的銀行沒有聯網之類的嗎？

 

　　銀行工作人員：聯網不是同時聯網的。（信息）沒有這么快跳出來的。

 

　　記者：但是如果說，我在你這兒貸四到五套，然后我到其它銀行去貸四到五套，一聯網是不是就能查出來？

 

　　銀行工作人員：聯網肯定會看出來，但是如果我們是同時辦的話，是看不到的。

 

　　鏈接

 

　　———2003年6月，央行曾出臺文件要求

商業銀行借款時，要詳細記載借款人的相關信息，并聯網查詢以規避風險。銀行正是為了爭取更多地貸款業績而不惜違規操作，而監管上的漏洞又為投機者打開了綠燈。

 

內幕4：揭開房地產開發中的利益鏈

 

　　記者：你們小股東是因為自己的利益受損所以出來說話嗎？

 

　　閻啟忠（小股東耀國能源公司代表）：當然我首先是一個利益的關聯者，而且我的利益確實受到損失了，同時客觀上也為國有資產的保值增值，起到我一個公民的作用。

 

　　記者：但是坦率地講，假如當時這個利益分配的過程當中，你們一直可以參與其中，是不是今天你就不會再說這些了？

 

　　閻啟忠：我們參與其中就這樣兩個結論，一個就是要黑大家一起黑了，我也是黑的一員了。還有一個，我不同意，不同意掃地出門。要么你跟我同流合污，那么你滾蛋，很簡單，游戲法則。

 

　　袁劍（獨立經濟評論人）：就我的判斷，小股東當時參股的時候，肯定是一種良好的愿望，他希望這樣一個企業是按照市場化的手段去運作的，包括它的財務，包括它最后利潤的體現，但是最后他才會發現，這個利潤早就在企業運作的過程中已經被吞噬了。

 

　　袁劍：他本來是準備搭一個順風車，但他沒想到他們洗錢可以瘋狂到這么一個地步。

 

　　結語

 

　　———目前，中央公寓的入住率未超過10%。但是不要以為，這些黑暗中的空房間沒有生命。每過一個夜晚，它的價格都在自動地向上攀升。有些房子兩年多以來已經上漲了每平米8000塊錢，將來有一天，從這些房主手里接下房子，真正住進去的人，可能很少有人會意識到，他們不僅僅是在為房子埋單，也在為某種權力埋單。