張泓銘

　　房地產市場的穩定，尤其是住房市場的穩定，關系重大。上海房地產市場的穩定，歷來令人矚目，也容易受到誤解。在住房市場中，新建住房和二手房是互為影響的，新建住房更敏感，更令人關注。所以，本文主要分析新建市場。

　　2002-2004年明顯不穩定

　　經典經濟學理論認為，價格是市場經濟的綜合指標和核心指標。所以，用價格指標分析上海“房市”是比較合理和簡便的。分析“房市”的價格指標有許多，應該采用能反映供求變化的同質價格指數。

　　本文就以發布十多年并享有可信度的“中房上海價格指數”作為數據來分析。依據的圖表是上海社會科學院

　　圖中各年的數據，是住房價格指數減掉消費物價指數以后的結果。本文將以此圖為基礎來分析上海的房地產市場。

　　由圖中可見，2002-2004年，上海新建商品住房價格指數分別超過了消費物價指數13.4、32.7和15.4個百分點，而且也超過了上海當年職工收入和GDP的增長幅度。其中，2003年明顯不正常。

　　這三年的不穩定，直接的原因是住房消費投資尤其是投機成分過大，興風作浪所致。上海房地產管理部門曾經調查了2004年下半年的二手住房交易，發現有30%以上的份額是在購買以后一年內再轉讓的，可見投機成分之嚴重。

　　在圖中，2003年的數據到達高點以后，有一個向下的轉折，那是2004年春夏，中央政府有過一次收緊地根和銀根的調控，對市場起到了某種震懾的作用。后來，秋冬市場價格狂飆，令人震驚，導致了2005年更強烈的調整。

　　2005—2006年價格野馬逮住了

　　從分析圖上可以看到，2005年上海新建住房價格的運動進入了正常區域。由此可見，調控的當年即取得了相當的成效。

　　從分析圖上可以看到，2006年上海新建住房價格的運動仍然在正常區域。請留意，千萬不要粗心地閱讀圖形，一定不要誤讀：2006年比較2005年上海新建住房價格指數低于消費物價指數1.5個百分點，并不意味著價格的絕對下跌，僅僅表示住房價格上升低于消費物價的上升；圖形中線條2006年的下降，表示價格運動走在了正常區域。

　　就2005、2006連續兩年上海新建住房價格指數扣除消費物價指數之后落在正常區域而言，上海的新建住房價格和新建住房市場是基本穩定了。也可以說，價格野馬逮住了。至于上海目前的新建住房的價格水平(一般可用平均價格或中位價格或重心價格來度量)是否合適，同消費者的承受能力是否匹配，那是另一個重要問題，需要在調控中繼續探索解決。

　　2007年起可期望繼續基本穩定

　　上海市場經過2005-2006年的大浪淘沙，短期投機成分基本退出，新建住房交易量從2004年的3489萬平米，下降到2005年的3159萬平米，到2006年變為3025萬平米。2006年保留下來的交易量，基本上是剛性的自住需求和長期投資需求。未來的需求量，在各項政策基本穩定的前提下，可以在這個水平上穩定下來，不會有重大波動。

　　而供應方面，由于近兩年來的開工量和施工量有所下降，未來幾年的供應量不是特別的充分。但是，基本上可以維持在3000多萬平米的水平上，大體能夠滿足需求。

　　從住房供求角度看，能預計今年上海新建住房市場持續穩定。

　　當前，有一種輿論認為“上海房地產市場供大于求至少三年”的論斷。其實，現在更需要關心的是，在2006-2007股市中大獲全勝的股民們，會否在2007年以后(甚至2006下半年)將股市巨量獲利抽出，投向迎接2010年世博會的上海房地產市場；同時，供給方面是否做好充分應付的準備，滿足從股市勝利歸來的購房者們。雖然這還是一個謎。但我寧愿相信，管理者應會未雨綢繆，市場的基本穩定是可以預期的。(作者為上海社科院城市與房地產研究中心主任、研究員、博士生導師)