王芳潔

　　“每五秒鐘舉一次牌。”在前日豐臺區東鐵營橫七條44號院拍賣結束后，參與競價的開發商用驚心動魄來形容其場面。

　　經過250輪喊價，最終的成交價格是起始價格的三倍，所有的這些都暗示人們，東鐵營地塊是一個位置優越、面積很大、可操作性強的項目。但實際情況遠非如此，東鐵營地塊位于發展相對緩慢的南城豐臺區，建設用地面積1900平方米，規劃建筑面積4750平方米，是塊名副其實的袖珍地。

　　但就在這樣的地塊上，上演了一場20家開發商瘋狂競價的熱鬧戲。最終由北京運石建龍

房地產開發有限責任公司以3205萬元競得，樓面地價達到每平方米6750元。

　　瘋狂競價

　　東鐵營地塊4月3日起掛牌競價，起始價1051.25萬元，到18日下午3點為止，報價次數已達32次，價格也掛到1688萬元。根據有關規定，市土地整理儲備中心前天下午3點多在土地拍賣大廳舉行現場競價，參加競價的開發商超過20家。

　　談及東鐵營之所以會吸引這么多開發商，市場人士告訴記者，很大一部分原因即是該地塊規模小，位置相對較差，最終的總價應該不高。這給予很多初涉房地產開發的公司“練手”的機會。

　　如SOHO中國董事長潘石屹所言，在今天的北京，如果企業沒有10個億的自籌資金，市場根本就不“陪你玩”了；當然，如果企業要在拿地時稍有選擇的余地，那么自籌資金的實力必須在20個億以上。

　　確實，目前北京成交地塊的土地出讓金多在幾個億至十幾個億之間，而且政府要求土地出讓金必須為自有資金，而且必須一次性付清。如此高的門檻，早就將小企業、起步型企業拒之門外。

　　但東鐵營地塊是一個特例。據了解，北京市一中介機構本計劃拿出多年“積蓄”，通過東鐵營地塊涉足開發業。但該機構的心理價位大約在1500萬元左右。沒想到，該地塊的最終成交價格竟然超過心理價位兩倍。

　　高價的合理性

　　據專業人士分析，以6750元/平方米的地價計算，項目將來的售價可能超過12000元/平方米，否則開發商沒有賺頭。

　　然而，就在東鐵營地塊附近，剛剛招標的宋家莊

經濟適用房項目，擬定銷售價格為4500元/平方米。但這似乎并不能熄滅開發商的拿地熱情。當然，經濟適用房由于銷售對象的特定性，并不能成為一個區域的參考價格。

　　類似的例子比比皆是。例如朝陽北路上的定福家園，其周邊均為中高檔商品房項目，目前價格均在8000元/平方米以上；西南三環的三環新城經濟適用房，緊鄰的萬年花城均價已經到了9000元/平方米。

　　但是，以6750元/平方米的地價衡量東鐵營，大部分業內人士仍表示價格有點過高。不過聯系起以往的天價地，很多人又表示，可能自己的估計過于保守。

　　兩年前的清河拍賣，華潤以近4000元/平方米的土地價格問鼎北京市場，同時也接受了考驗，因為如果項目價格低于8000元/平方米，開發商可能沒有利潤。

　　但是僅僅兩年時間，華潤清河項目目前的均價為12000元/平方米。

　　“很多開發商過去沒有金融眼光。”業內專家分析，開發商可能看得到供需矛盾導致

房價上漲，卻看不到流動性過剩是另一個原因。從目前情況看，流動性過剩加劇了人們的購房沖動。

　　當然，當3月北京房價同比上漲又達到9.9％時，即便沒有金融知識，開發商也很容易對將來的樓市走向給出樂觀的判斷。