購房者須將房款一次性存入銀行被指“變相提前預售”

　　早報記者 梁文匯

　　合作建房又有新的版本。上海耐爾特節能環保房屋建筑設計有限公司(以下簡稱“耐爾特”)近日宣稱，公司將通過向其他開發商直接拿地，自己投入開發的形式，與購房者共同建造節能、環保的高科技房產項目，但購房者須將房款一次性存入指定的銀行賬戶，然后由銀行根據建房進度代替購房者付款。

　　上海協力律師事務所律師衛新昨日在接受上海東方早報記者采訪時指出：“開發商發起的合作建房，其本質上只是變相的提前預售，很有可能會因為觸及預售管理辦法而被叫停。”

　　衛新律師進一步解釋說，現在的預售制度是讓

開發商在房屋完成70%左右開始售樓，而“耐爾特”發起的這次合作建房，把預售的程序更提前了，購房者從拿地開始就開始支付房款。這很容易觸及法律的底線。

　　耐爾特：已有300名意向購房者

　　“耐爾特”是一家具備開發和建筑資質的公司。該公司市場部經理周海昨日表示，公司通過向其他開發商直接拿地，自己投入開發的形式發起合作建房。目前，該公司已經在積極找地，正在談的一個項目在浦東，處于中外環間。

　　周海表示，購房者的召集目前是以網上注冊的方式進行，公司根據報名登記者所希望的房源面積、區域、城市等信息進行分類。目前已經有300名意向購房者前來注冊咨詢。該公司初步打算在五六月份召開建房說明會，到時候將介紹公司拿地的價格、規模，購房者需要支付的成本、建筑的面積等所有細節。

　　購房者：只是建“精

裝修房”？

　　周海表示，公司擁有全國先進的建筑專利，所以建成的房源將是設備完善的精裝修房。

　　據周海透露，如果完全采用他們公司的建筑和裝修，建筑成本大概在4000元/平方米左右，公司不會從中盈利。他表示，公司采取的是全世界最先進的一項環保

節能建筑技術，國內目前還沒有任何住房有這樣的技術。不過，4000元/平方米的建筑成本，加上目前上海高昂的拿地成本，這樣一套精裝修房，最保守估計也得在8000元/平方米以上。

　　雖然周海一再強調是“菜單式裝修”，即購房者可以選擇自己需要的選項進行裝修。

　　周海坦言，公司更主要的目的是想將節能、環保的高科技房產項目在上海這個房產技術含量很高的城市展示。“類似我們這樣的建筑技術建成的精裝修房，同樣地段的房子市面上的單價至少在13000元／平方米以上。我們8000元／平方米左右的單價，相對而言，肯定是低很多的。”

　　不過，昨天在現場的一位意向購房者宋小姐表示，自己更希望買到便宜的房子。不過也不排除有部分改善居住型購房者對節能建筑感興趣。

　　律師質疑：只是變相提前預售

　　上海協力律師事務所律師衛新昨日表示，由開發商直接介入的合作建房，其本質上就是一種變相的提前預售。只不過購房者可以擁有一些價格上的優惠，以及更多的自主權，比如選擇樓層、房型、內部裝修。

　　他進一步表示，“耐爾特”公司發起的合作建房能否真正實施，就得看對購房者的吸引力是不是真的夠大。

　　對此，“耐爾特”公司表示，他們發起的這次合作購房，與購房者之間只是一種委托建房的形式。購房者支付的房款，他們并不經手。參與合作建房者，根據自己選定的建房面積和初步計算出的建房成本，將費用存入到指定銀行的自己賬戶，并與銀行簽訂由銀行代為按建房進度付款的委托協議。

　　不過，衛新表示，由銀行監管是否真正安全暫且不論。如果按這樣的方式操作，就意味著“耐爾特”公司無法向銀行申請開發貸款，也就是說，購房者在建房前，就必須把所有房款都打入一個固定賬戶，且沒有辦法申請個人住房貸款。這對購房者的資金是一個很大的考驗。

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