早報記者魯勛

　　江蘇省宿遷市物價局近日出臺《宿遷市商品房成本認(rèn)證管理辦法》(以下簡稱“辦法”)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)(銷)售許可證之前，將必須進行商品房成本認(rèn)證，并將推行商品房銷售“一價清”制度，努力做到價格透明。

　　上海東方早報記者了解到，該市的這種做法，初衷是為了防止房產(chǎn)開發(fā)商擴大成本開支范圍、虛列成本等違規(guī)追求投資利潤最大化。

　　成本列出七項明細(xì)

　　宿遷市物價局副局長周海涓介紹，該市于2001年3月起放開了商品

房價格，實行市場調(diào)節(jié)，由開發(fā)商自主定價，幾年來，房價一路持續(xù)走高。一些開發(fā)商將商品房成本核算神秘化、模糊化，借口分期開發(fā)、公共費用分?jǐn)偫щy、準(zhǔn)確核算難度大等，出現(xiàn)開發(fā)成本虛高、不及時足額繳納營業(yè)稅等情況；此外還出現(xiàn)價格不明模糊銷售，如在房價之外加收管道煤氣建設(shè)費、電子對講機門費等。

　　為了使商品房成本公開透明，宿遷市物價局出臺的“辦法”規(guī)定，住宅商品房成本由土地使用權(quán)取得費、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費(含小區(qū)非營業(yè)性公共配套設(shè)施)、管理費、貸款利息、稅金七項構(gòu)成。其中管理費按前四項費用的總和為基數(shù)，區(qū)別開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)按相應(yīng)比例提取；貸款利息計算基數(shù)不超過前4項費用之和的30%，計息時間為多層住宅不超過24個月，高層住宅不超過36個月。

　　根據(jù)認(rèn)證成本定價

　　根據(jù)該辦法，該市開發(fā)商在開發(fā)銷售

經(jīng)濟適用房和普通住宅商品房之前，都必須履行商品房成本認(rèn)證手續(xù)，別墅型高檔住宅、商業(yè)用房履行成本備案手續(xù)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須持土地使用權(quán)證和土地征用(出讓)及拆遷補償費明細(xì)，規(guī)劃、施工許可證及繳費清單等資料到轄區(qū)行政審批中心物價局窗口申請辦理。

　　認(rèn)證人員進行現(xiàn)場查勘和成本認(rèn)證后，向開發(fā)企業(yè)出具認(rèn)證報告，并報同級價格、建設(shè)部門備案。開發(fā)企業(yè)憑商品房成本認(rèn)證結(jié)論報告及建設(shè)部門確定的要件，到建設(shè)行政主管部門辦理商品房初始登記，并可根據(jù)認(rèn)證后的成本情況結(jié)合市場供求自主確定銷售價格。

　　據(jù)了解，該《辦法》從今年3月起開始試行，目前已有7家開發(fā)商提供材料進行認(rèn)證，其中只有一家企業(yè)的匯報成本單價在1700元以上。而2006年年底該市商品住宅均價已達2100元/平方米以上，最高單價已突破2800元。

　　專家認(rèn)為操作有難度

　　周海涓認(rèn)為，商品房成本信息將為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場決策提供參考，各級稅務(wù)部門也可以依據(jù)認(rèn)證資料，加強稅收征管工作，房地產(chǎn)開發(fā)商可以根據(jù)成本認(rèn)證結(jié)論，結(jié)合市場供求，合理制定商品房銷售價格。

　　周海涓表示，將努力在該市推行商品房銷售“一價清”制度，并通過價格部門網(wǎng)站或媒體對轄區(qū)內(nèi)商品房銷售價格進行公示，監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售行為，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房價之外加收其他費用，讓老百姓明明白白消費。對不履行成本認(rèn)證手續(xù)、不如實提供商品房成本資料、不按規(guī)定明碼標(biāo)價銷售等行為將嚴(yán)格執(zhí)法。有關(guān)人士表示，價格透明公開有助于控制房價虛高。

　　南京大學(xué)房地產(chǎn)信息研究中心秘書長葛揚昨天在接受上海東方早報記者采訪時表示，該市成本認(rèn)證的做法從理論上講有助于擠掉房價泡沫，但從操作層面上看有些難度，因為商品房跟普通的商品不同，價格成本的構(gòu)成相對復(fù)雜，有一些成本構(gòu)成很模糊，難以界定，如區(qū)域性特點等，加上我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期的特殊性，如何來通過成本認(rèn)證控制房價還要進一步探討。

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