梁冰

　　在上海，花旗銀行一次收購市值約人民幣8億元的陸家嘴部分寫字樓物業；在北京，國際著名財務管理和顧問投資機構梅林集團以3000萬美元現金入股北京銀泰中心；隨后，新加坡騰飛集團再以1.66億美元代價收購上海甲級寫字樓海洋大廈；花旗銀行斥資人民幣7億元拿下北京西環廣場兩棟共計5.3萬平方米面積的寫字樓……境外資本在內地瘋狂上演收購大戲 ，不約而同地，收購主角多次選中寫字樓物業。

　　投資放量

　　新加坡凱德置地，2004年投資于中國房地產的資金估計不少于人民幣60億元，主要集中于北京、上海、深圳；摩根士丹利2004年投資于中國房地產的資金估計不少于人民幣50億元，主要集中于上海；瑞安地產2004年投資于內地房地產的資金不少于人民幣45億元，主要集中于上海；荷蘭ING集團2004年投資于中國房地產的資金不少于人民幣35億元，主要集中在上海和北京。

　　

人民幣升值利好消息之后，境外資金進入內地房地產市場的勢頭愈發強勁。摩根士丹利房地產投資基金數日前買下位于上海市中心城區盧灣區一塊土地，面積約2.4萬平方米，投資約人民幣13億元，開發超高層辦公樓及多層商業地產。1月份，摩根士丹利曾以5.3億元收購上海徐匯區的高檔住宅項目永新城。1月19日，香港聯交所上市公司九龍建業發布公告，擬融資約52.9億港元，全部用于投資內地地產項目或物業。1月31日，香港上市公司恒隆地產主席陳啟宗公開表示，計劃斥資100億港元，在內地增加約80萬平方米的土地儲備。2月上旬，李嘉誠旗下的長江實業與和記黃埔聯手，以22億港元購得上海普陀區一塊土地，面積約17.73萬平方米，投資達36億港元。一向以娛樂產業聞名的英皇集團(國際)有限公司近來也在不同場合公開宣布，將加大在內地的房地產投入。

　　在香港地產企業加速收購內地地產項目的同時，境外基金收購內地地產公司股權也在放量。1月30日，美國私募基金華平集團出資3000萬美元，收購上海中凱房地產開發管理有限公司25%的股權，以進入內地樓市。2月9日，美林國際等境外基金認購地產公司上海置業本金總額為12.396億港元的債券，從而間接介入其在沈陽及無錫的新城項目。2月17日，荷蘭金融機構ING集團旗下的中國房地產開發基金(ING基金)收購深圳地產企業金地集團一下屬公司49%的股權。國家統計局最新公布的數據顯示，單個境外企業對內地房地產的投資力度正在加大。

　　“不設上限”

　　德意志銀行全球房地產業務的負責人此前在北京與業內人士座談，表露其正在加緊在中國組建團隊，加快做內地房地產投資業務的決心。已經為北京安貞華聯、深圳沃爾瑪以REITs方式打包上市的新加坡凱德置地目前正在加大其在北京的投資力量。來自美國的一些基金公司對內地的房地產市場也表現出急切投資態度，繼美國私募基金柯羅尼國際投資集團通過楊子基金成功登陸內地房地產市場后，另一只位于美國邁阿密的私募基金的要員也專程赴京考察，關注的重點是高檔公寓和寫字樓。

　　世邦魏理仕的消息顯示，一個美國房地產投資基金買下北京金融街4萬平方米寫字樓的期權。另有五只來自美國的基金公司日前聯合在上海成立了一家投資公司，擬以強大的資金背景進入北京、上海、廣州、深圳以及南京、大連、重慶、青島等房地產熱點城市。其中對北京市場的房地產項目甚至提出“不設上限”的投資口號。香港某銀行北京一位信貸經理透露，其手頭今年批出的貸款基本上全是房地產項目。

　　高力國際此前發布的報告顯示，2006年上海房地產投資市場將持續其旺盛的發展勢頭，尤其在甲級辦公樓市場。開放金融市場將推動內地今年的經濟增長預計有9.2%的提升，這都有力地支撐著房地產市場的發展。甲級寫字樓市場的空置率目前處于7%的低檔。而由于旺盛的需求以及有限的供給，未來兩年的空置率估計將會保持在10%以下，尤其2006年的空置情形將會特別緊張，約計會降至5%。國家統計局數據顯示，2006年境外資本投資內地房地產的金額達到82.3億美元，比上年增長51.9%，這一趨勢2007年仍在繼續。

　　德意志銀行旗下房地產業務機構RREEF日前發布報告可能更有說服力，內地住宅項目的毛利率高達20%到30%，未來表現可能超過美國。寫字樓的投資回報更誘人。跨國物業顧問服務機構世邦魏理仕發布的報告顯示，2006年全球寫字樓投資收益率，北京和上海以8%并列首位，高于紐約、芝加哥、多倫多等地1個多百分點，而巴黎、悉尼、我國香港等城市收益率只有4%~5%。

　　目前，專門從事房地產投資的新加坡凱德置地多關注、且擅長寫字樓等商業物業的長線投資，而大摩等一些投行拉開較寬的投資面，對寫字樓、商業物業、住宅既做長線投資，也有短線合作。美國的許多基金公司是從礦業等工業基金轉向不動產業，由于看好內地地產市場的利潤空間，一些具有強大資金實力的基金對甲級寫字樓、五星級酒店、綜合商業及酒店式公寓的整盤轉讓都有興趣。高力國際今年年初發布的“2007年上海房地產預測報告”預計，今年外資在滬收購物業仍將達20億美元。

　　相關鏈接

　　2006年境外資金收購寫字樓物業一覽

　　2月荷蘭ING旗下的盛捷高級酒店式服務公寓被印尼三林建設基金整棟收購，收購價格為1億美元。

　　3月復星集團旗下的豫園旅游商城股份有限公司宣布，以8.7億元的總代價，出讓上海城隍廟廣場置業有限公司100%股權。接盤者實際是兩家美國基金。

　　3月美國高盛以7000萬美元以上的價格買下虹橋花苑Rainbow酒店式公寓。該酒店公寓毗鄰天山商廈，租客以日本人為主，出租率高。

　　3月中下旬，摩根士丹利購買了上海浦東新區陸家嘴中央公寓中的一整棟樓。不久，陸家嘴中央公寓又有3幢物業被大摩納入囊中，涉及總資金額超過7億元人民幣。

　　6月，花旗集團旗下房地產投資部門收購了閘北區大寧國際商業廣場中全部4棟辦公樓，總面積為3.8萬平方米，共有254套辦公單元，其交易總額達到6500萬美元，約合5.2億元人民幣。

　　7月摩根士丹利與浙江綠城集團簽約，以19.6億元人民幣的價格接手了位于上海市南京西路的寫字樓東海廣場。東海廣場是一幢已經結構封頂的50層大廈，爛尾10年間被數度轉手。

　　7月合創展生發布公告，位于浦東陸家嘴金融開發區的合生國際大廈，建成后將被一家名為Pacific的公司整體收購，所涉資金3億美元。

　　10月總部位于新加坡的騰飛集團以1.66億美元收購上海海洋大廈，轉讓前該項目由上海星騰房產開發有限公司與Sing-Masinvestments共同持有。

　　11月8日，德意志銀行的房地產和基礎設施管理業務分支機構RREEF宣布取得珠海中珠股份有限公司“中珠上城”項目50%的股權。

　　11月16日，由摩根士丹利參股投資的首個商業開發項目——上海安信商業廣場正式入市，摩根士丹利與其合作伙伴安信置地（中國）有限公司共計投入了15億元。

　　12月初，花旗銀行斥資7億拿下京城西環廣場兩棟共計5.3萬平方米面積的寫字樓。