本報記者 程東升 劉巍 實習生 黃穎川

　　·前言·

　　房價已經成為一個令人費解的悖論。

　　2005年以來，有關部門就著力調整增長過快的房價，先后出臺了“國八條”、“國六條”，央行也采取了加息等措施。風聲鶴唳之下，房地產市場都只是出現了短暫的觀望，部分城市的房價更在隨后出現補漲行情。根據國家發改委和國家統計局發布的數據，今年2月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲了5.3%，深圳、北京、廣州等地的增幅則接近10%。

　　房價調控為何勞而無功？

　　從經濟學分析，商品的價格高低主要與需求和供應兩項因素相關，要控制房價，只要從抑止需求或增加供應兩個環節著手即可。但是，中國的房產市場情況復雜，作為生活必須品，國家很難限制民眾購買，而一些人將之作為投資品，也在一定程度上刺激了房價上漲。

　　連年上漲之后，瘋狂的房價是否將開始回落？

　　北京市統計局最新數據顯示，今年2月，全市同期商品房現房和期房銷售面積均有較大幅度減少，有報道稱北京市場上的一手住宅商品房，目前至少還有10萬套尚未售出，即使沒有新的項目入市，10萬套存量也足夠維持今年一整年的銷售。除北京外，上海、深圳等地都出現了房屋銷售面積大幅下降的有價無市局面。這是否意味著房價將進入一個拐點？

　　對于不斷高企的房價，稅收手段越來越受到重視。國稅總局規定，2月1日起，房地產企業土地增值稅的交納將由先前的“預征制”轉為實打實的“清算制”，這一調整對于抑制房價是否有效？

　　今年初，建設部曾表示，對房價漲幅沒有得到有效控制、結構性矛盾突出的城市，限期整改并追究有關領導責任。在GDP仍舊是重要的政績考核標準的背景下，這一問責制是否可行？

　　各地政府的土地出讓收入占地方財政收入的比例逐漸增高，部分地區甚至與預算內稅收收入不相上下，成為名副其實的“第二財政”，但各地土地出讓金收入用于失地農民補償、農業土地開發、廉租房建設等公共事業的比例偏低。去年中便開始熱論的土地出讓金改革能否盡快推行？

　　針對上述問題，本報邀請了國家發改委宏觀經濟研究院副院長劉福垣、社科院金融所研究員易憲容、里昂證券原中國拓展董事總經理李慧，縱橫房價、論衡天下。

　　本次討論由劉巍、程東升主持。

　　調控無效？

　　主持人：近年來，國家對抑制房價過快增長采取了很多措施，如2005年出臺了“國八條”，去年又有“國六條”及其細則，央行也采取了加息等措施。但是，根據國家發改委和國家統計局發布的數據，今年2月全國70個大中城市房屋的銷售價格同比上漲了5.3%，深圳、北京、廣州幾個大城市都達到了接近10%的增幅。這是否表明國家的調控措施無效？問題出在哪里？

　　易憲容：幾年來的房地產宏觀調控基本上沒有達到效果，否則不會出現越是宏觀調控，房地產領域的投資增長越快，進入房地產的銀行資金越多，房價上漲越快。而且國家統計局的數據與各地房地產價格的實際漲幅差距很遠。北京回龍觀及天通苑的經濟適用房，2003年是2650元/平方米，目前為5800元/平方米，上漲一倍多，每年上漲幅度達25%以上。房價如此快速上漲，房地產投資豈能停止與放緩？房地產宏觀調控如何達到效果？我認為，造成上述怪現象的重要的原因是把房產界定為投資品而非消費品，再加上宏觀調控的主要目的是穩定房價(即對房價隱性擔保)，以及便于利用的金融杠桿及低利率政策。此外，房地產產品為壟斷性定價銷售，各地房價被炒高也就十分自然了。

　　李慧：近三年來，中國房地產政策主要是從控制供應量上做文章，遺憾的是，不少政策實際上加速了房價上揚。當然，一個政策的執行也有從量到質的轉變過程，如果過去幾年任何措施都不采取，房價漲幅可能更高。過去幾年的調控，基本是集中針對某些城市，如先是針對上海、杭州、廣州、南京，后針對北京、深圳等。我在香港研究在港上市的內地地產公司十幾年，香港頭十大地產上市公司多數實行了多地區戰略，他們的資本是流動的，是游擊隊，內地頭疼醫頭，腳疼醫腳的方法很難奏效。

　　另外，近幾年中國內地二線城市經濟快速增長，也使得中國房地產市場的盤子進一步放大，二線城市房價也在飆升，加上一線城市的持續增長，導致全國均價上揚，這個趨勢本身并沒有與中國經濟的宏觀走勢相背。

　　劉福垣：我認為有關部門在房地產改革上的戰略一開始就錯了，一方面，主張居者有其屋，讓老百姓以買房為主；另一方面，又把房子的定價權完全交給了市場。這導致很多干預措施難起明顯作用。房屋有雙重屬性，既是投資品也是消費品，買房子是投資行為，租房子是消費行為。現階段，大多數中國人是沒有條件買房的，靠工資生活的普通工薪階層，如靠工資累積購房必然會壓縮其他方面的消費。由于我國勞動力市場在較長時期內都將是供大于求的，理論上來說掙工資的人只適合于租房子，一旦其有了非勞動收入，即資本收入才適合買房。

　　李慧：房地產具有消費品和投資品雙重特征，但現在在中國更多是投資品。

　　“地蟲”之患？外資之禍？

　　主持人：對于不斷高企的房價，稅收調控的手段越來越受到重視。國稅總局規定，2月1日起，房地產企業土地增值稅的交納將由先前的“預征制”轉為實打實的“清算制”，大家如何看待這種調控措施？

　　李慧：目前中國的土地價格是否是一個真實的市場價還很難說清楚。拿房地產市場開放得比較早的北京和上海為例，目前的地價是從1990年代初的外銷房地價延續下來的，那個年代的外銷房是面向少數人的特供商品，與現在面向大眾的商品房有很大區別。可是，這種延續下來的價格成了后來各地土地交易的參照物，導致土地出讓價格起點比較高，嚴格實行土地增值稅可能會在一定程度上平抑房價，起到還富于民的作用。我個人調查發現，真正有實力的發展商是積極擁護嚴格征收土地增值稅的，而那些與地方政府有著千絲萬縷聯系、以倒地為生的“地蟲子”則不希望征收土地增值稅，而這些“地蟲子”對相關政府的游說能力還都挺強。

　　易憲容：征收土地增值稅對房地產企業的影響應該很大。隨著全國各地房價快速上漲，土地價格上漲成為一種必然趨勢，一些企業或個人就會囤積、炒作土地價格，刺激土地價格上漲。這不僅容易導致日本1980年代出現的土地價格泡沫，也會使開發商借機進一步推高房價，快速吹大地產市場泡沫。土地增值稅是條件累進制，即土地增值低于20%的不征收；越過20%就按30%-60%的稅率征收。征收土地增值稅對于那些土地儲備多、開發周期長、產品附加值高的房地產開發商來說影響不可低估。如果房地產仍然是一個投資市場，如果房價仍然是上漲預期，地產商就可能把這些稅收成本轉移到消費者身上，導致房價進一步上漲。但由于土地增值稅是采取累進制方式，地產商要把這個成本轉移給消費者就面臨增加征稅比例的風險，地產商一定會反復計算而不會貿然行事。

　　李慧：說實在，作為一個地方稅，土地增值稅解決不了多大問題。我在加拿大住了很久。加拿大對土地增值稅是年年收的，溫哥華的土地增值稅年年漲，但是，這個增值稅的上漲幅度與居民想購買房產的欲望相比微不足道。

　　易憲容：但征收土地增值稅還能在一定程度上擠壓地產企業的過高利潤。地產商的過高利潤甚至暴利，最大部分來自土地的增值。如果土地增值稅能夠擠壓房地產開發企業的獲利空間，就能緩解社會財富短時期內向房地產開發聚集。更為重要的是，由于利潤空間壓縮，千軍萬馬擠入房地產市場的局面將得到改觀，能有效分散與降低房地產市場的風險。

　　李慧：事實上，在香港上市的內地地產公司的利潤率，并沒有高到如你所說的暴利的程度，在香港上市的那些房地產公司，沒有一家的凈利潤超過20%的。內地有很多歷史遺留問題，一直到1990年代末，大量土地都以劃撥為主要形式直接或間接地流入了某些人或機構手中，然后他們又轉賣掉，獲得高額利潤。香港有那么幾家通過買殼在香港上市的房地產公司，其早期高額利潤大都從“土地轉讓”獲取的，其“土地開發”的凈利潤一般不低于50%，但真正的房產商根本沒有那么高的利潤，真不明白這些公司憑什么“資質“拿到大批好地，而像“萬科”、“中海外”這些發展商卻拿不到好地。那些有各種各樣的關系，能夠拿到較低價位、較好位置的土地、以倒地為生的“地蟲子”才是真正的暴利收益者，真正的開發商是賺不到暴利的。如果說地價是房地產上漲主要原因，這個說法本身就是片面的，土地價格本身也有失衡的一面。

　　劉福垣：我國現行住宅流通體制的主要弊端是房地產連體流通，租、價、稅費合一，等于讓購買者一次性購買產權主體不同的三個東西。土地是全民的，70年土地地租一次性計入房價；稅費是使用政府公共品的代價，也是一次性計入房價；建設成本和平均利潤是開發商的。這樣加起來房子能不貴嗎？如果改成年租，就相當于只付現在的1/70。我國應通過人大立法，明確住宅建設一律實行年租制，明確全民土地產權不能交易，一切地租歸全民所有，房地產必須分體流通。此外，再把稅費合一，正稅以外廢除一切名目的費種。而稅也不能一次性地收幾十年的，而且應該以資產稅的形式逐年向業主征收，并不應該和購買住宅的交易行為直接掛鉤。以上兩個改革，相當于一下子就把房價降低近三分之二，由剩下三分之一的建安成本和平均利潤，然后再加上供求關系來決定住宅價格。

　　主持人：在當前房價居高不下的情形下，是否應該盡快推出物業稅？物業稅是否真的能對房價起到有效抑制作用？

　　易憲容：物業稅費偏低使得個人住房消費盲目，城市居民住房持有率偏高。目前國內購房者的年齡集中在25-35歲，在歐美國家，這個年齡段基本上是租房住。香港1980年代民眾住房持有率不到30%，香港1990年代60平方米以下的住房占72%以上，90平方米以上的住房不足10%。目前內地財富水平不及香港、人口又遠多于香港，可是內地開發的住房其面積動輒100平方米以上，所謂購房一步到位。因此，開征房地產物業稅勢在必行，特別是在炒作較為嚴重的地方，利于使房價回落到合理水平。

　　物業稅遲遲無法出臺的原因是中國的征收條件還不太成熟。依照各國現行物業稅稅制，每一處土地及房屋都得征稅，有關機構通常每隔一段時間對轄區內的房產進行一次估價，每幢房產據此納稅。對于某些房產實施優惠，如政府機構所持房屋；宗教、教育、慈善或非營利機構擁有的房屋；自用住宅及個人收入低于某一水準或年齡高于某一水準者所持有的房屋。

　　因此，開征房地產物業稅需要一定的基礎條件：詳實的不動產登記資料；用科學方法或市場方式對房地產估價；政府稅收征管能力；要有科學規范的征收規則。由于中國住房體系的復雜性，如果不對當地住房存量有全面清楚的了解，不僅物業稅的稅基無法確立，也不能夠對物業稅的稅收減免清楚規定。由于中國二手房市場相當不發達，有效住房評估體系也就無法確立。還有，物業法律缺乏、個人征信體系的缺乏、銀行信用體系不健全，這些都是征收物業稅的基礎條件。

　　李慧：作為一個小稅種，相對于房產的巨大升值潛力，物業稅的作用很有限。

　　易憲容：我堅決反對大量外資在內地買房。全世界150多個國家有137個國家對外資購買房產是管制的。內地房價最早就是被外資炒高的。深圳房價為什么漲得這么快？去年僅香港人就在深圳買了兩萬套。

　　李慧：外資在國內投資房地產開發與外國人在國內買房是兩個截然不同的概念。中國的頭十大地產商基本上都是境外上市公司，從這個層面說，外資積極介入了國內的房地產。假設易先生說外資炒高了國內房地產的判斷成立的話，如何解釋在禁止外籍人士購房后八個月，國內房價仍舊上漲？拿著中華人民共和國身份證、擁有幾套豪宅的人也不少。

　　主持人：去年深圳的上市總量是多少？

　　易憲容：外資買的房子總量不要太多，2%的比例也會把價格拉上去，我得到的數據是外資在內地房屋交易中的比例占1.6%。因為現在房產更多意義上是投資品，一旦預期價格上漲且還有政府保障價格穩定的情況下，價格會一直上漲。因此，我一直主張政府要進行遏制外資進來炒房，其中包括李慧以前所在的機構，所以她很反對我。

　　李慧：我今天初次與易先生見面，順便介紹下，我過去十多年的正職是“房地產分析員”及“中國研究部主管”，李某人以前的雇主協助中國地產公司在香港上市，但據我所知，公司本身并沒有投資中國的房地產。仇富與嫌貧都不是一個和諧社會應有的正常心理，分析社會現象應保持客觀、公正，不應先下結論，然后找論據。

　　房價拐點難現？

　　主持人：北京市統計局最新數據顯示，今年2月，全市同期商品房現房和期房銷售面積均有較大幅度減少，有報道稱北京市場上的一手住宅商品房，目前至少還有10萬套尚未售出，即使沒有新的項目入市，10萬套存量也足夠維持今年一整年的銷售。這是否意味著房價將進入一個拐點——即將走低？

　　李慧：不應單純從供求數字本身看北京的地產問題，應從供應量的構成結構著手。目前，百姓買得起、住得順溜的房子還是供應不足；高收入人群看得上、買了不后悔的樓盤也不多。也就是說，北京市場很多存量房與市場的真正需求有差距。

　　易憲容：就這些數據來斷定國內房地產市場或北京的房價出現拐點還為時過早。房地產市場的交易不僅具有季節性，且與政策有關，如果不改變目前的商品房預售制度，不改變房產買賣更多是投資的性質，不改變目前的低利率政策，盡管各地房價已經高得離譜，房地產泡沫早就吹得很大，但房地產企業仍然可以利用銀行的資金、利用便利的融資市場，繼續維持高房價。2005年3月以來的上海房產市場就是一個很好的明證。

　　主持人：除北京外，上海、深圳等地都出現了房屋銷售面積大幅下降的有價無市局面。

　　李慧：表面看這三個城市有共同點，但房價上漲的內在驅動力不同。即使有旨在抑制房價繼續過快上漲的政策，也只能是起到延緩房價大幅上漲的作用。深圳目前是關內供應跟不上，關外房子熱不起來。北京及上海也有類似問題。

　　易憲容：房價過高、居民收入水平過低、新品大量涌入，必然導致有價無市。如果房地產是由市場供求關系決定的，出現供大于求后，就應改變目前的低利率政策，進一步緊縮銀行信貸，把投資者趕出房地產市場，特別是要嚴格限制國外資金進入國內房地產市場炒作，否則，房地產市場調整良好時機就會錯過，中國房價拐點也難出現。

　　李慧：房價近期大幅下滑的可能性基本沒有，但政府可以出臺綜合措施，讓房價漲幅放慢點，盡可能多地讓普通老百姓有地方住。我覺得人人都有一套房是不現實的。我自己在香港住了15年，就租了15年的房子，主要是我不希望成為房子的奴隸，不想為了擔心交不了按揭而被迫工作，當然，一直盤算回內地也是我租房的部分原因。我有個西班牙朋友，一家五口，收入不菲，完全有條件置業，可他們一家在北京、香港一直回老家馬德里后都是租房，因為他們享受想去哪里都行的靈活性。總而言之，不應為置業而置業。

　　劉福垣：在居者有其屋的空想口號誤導下，銀行給不應該買住宅的人貸款，甚至給炒房團貸款，擴大了不應該擴的購買力。這是我國住宅價格不正常的第一位原因。而住宅售價越高，租價也就越高，逼迫更多不應該買住宅的人貸款買房，使房價更高。這種惡性循環的真正動力是銀行貸款。再加上像北京、上海、廣州這樣的國際都市，全世界的人都可以來買房，需求就更甚。實事求是的看，即使住宅價格降低到目前的1/3，廣大工薪階層也不適宜買住宅。所以倡導居者有其屋是戰略性的錯誤，政府應該保證人人都有房子住，但不應該保證人人都有產權。

　　易憲容：房價為什么不可能下跌？國家如果措施到位，肯定可以抑制房價上漲甚至導致下跌。現在的誤區是房價高了，政府又沒有足夠的經濟適用房，沒有把民眾的基本生活保障體系建立起來。

　　各方博弈

　　主持人：有觀點認為，開發商之所以敢大膽惜售，原因之一是有銀行在背后撐腰，因為開發商的軟肋在房地產信貸。有沒有什么方法可以斬斷房地產開發商和銀行之間的利益同盟？

　　易憲容：地產商與銀行之間最重要的聯系是預售制度，目前，中國的住房預售制度缺陷重重，這套制度是從國外引進的，但引進的僅僅是有利于房地產開發商的部分。盡管該制度在一定程度上推動了國內房地產市場的繁榮，但也為地產商掠奪社會財富創造了條件，如地產商通過“炒樓花”制造虛假緊缺，借機囤積居奇抬高價格；通過房屋面積縮水、建筑設計變更、環境描述浮夸等侵害購房者的權益；或者把已抵押的房屋再預售，把已預售的房屋再抵押，或重復預售，最后“攜款潛逃”。除了中國，沒有哪一個國家會允許地產商在預售時要求購買者一次付清款項，且不會允許地產商直接接受款項，一般是由律師或第三者存入銀行保證賬戶，款項按工程進度經工程測量師及律師同意后才能撥付。

　　因此，要建立有效的住房預售制度風險分擔機制，合理分散或降低各環節的風險，住房預售款專管應該是其中最為重要一個環節。目前，有關部門已經看到預售制度的缺陷，將對預售款采取專戶管理方式。

　　李慧：中國真正較大規模的地產商多數都是上市公司，高負債率的公司屬于少數，開發商和銀行是否存在利益同盟，恐怕不能妄下結論。銀行給開發商開發的房產提供按揭不等于給地產商撐腰，可以看作是一種純商業的行為，我們知道，國內銀行業的改革力度不亞于其它任何一個行業，多數銀行為上市公司，它們自己也會評估風險。

　　主持人：中央與地方的利益博弈也是房市宏觀調控政策效果難奏效的真正原因。今年初，建設部曾表示，對房價漲幅沒有得到有效控制、結構性矛盾突出的城市，限期整改并追究有關領導責任。在GDP仍舊是重要的政績考核標準的背景下，這一問責制是否可行？

　　李慧：政策如果在多數地區，特別是在政策策源地都執行不下去，應該引起政策制定人的反思——該政策是否與市場脫離了？二十年的市場經濟才不過二十幾年，在經濟轉軌過程中決策很容易出偏差，另外，決策過程應更民主、開放，多聽取百姓的意見。

　　易憲容：這些設想對無法承受高價房的民眾來說自然是好事，但事實已經證明，這種與市場經濟原則差距較大的愿望的達成并不是容易的事情，特別是職能部門把經濟適用房的建設權重新拿回后，無論市場還是絕大多數住房消費者一定會陷入更大的困境。這種制度只能為權利尋租創造更多條件。

　　主持人：各地政府的土地出讓收入占地方財政收入的比例逐漸增高，部分地區甚至與預算內稅收收入不相上下，成為名副其實的“第二財政”，但各地土地出讓金收入用于失地農民補償、農業土地開發、廉租房建設等公共事業的比例偏低。去年中便開始熱論的土地出讓金改革能否盡快推行？

　　劉福垣：在當前現實條件下，最可行的就是盡快建立租房體系。最初，政府直接經營一部分住宅，使占城市居民15%的低收入戶能租到廉租房，并為城市居民5%的困難戶補貼房租。只要政府控制了這20%左右的城市住宅供應，市場上租售價格就可以基本穩定在與國民經濟發展階段相應的目標范圍內，以租為主、租售并舉的格局就會逐步形成。住宅市場啟動三五年后，政府可以逐步退出，只負責對困難戶提供租房補貼。此外，還要盡快解決軍、公、教這三部分的住房問題。

　　這里所說的提供廉租房，也并不是真的指房租低，該多少錢就多少錢，否則不符合市場規律；而是指這部分低收入人群拿不起的房租部分由政府補貼，而且政府只能補房租不能補房價。從這個意義上講，經濟適用房也是完全錯誤的戰略。商品經濟到了今天，還搞一物兩價，能不尋租嗎？能不把經濟適用房建成一套150平方米、200平方米嗎？經濟適用房對誰經濟？對誰適用？一般老百姓根本買不起。農民工是當代的產業工人，給咱們創造GDP近一半，三口之家該不該有60平方米的房子住？

　　除了政府補貼，還要在最低工資上進行改革，既然企業用這些人在這打工，所付的工資就不能讓員工只夠住貧民窟。如果企業覺得勞動力成本高，那就不要在北京、上海這樣的城市開公司，可以退到二線城市。

　　易憲容：土地出讓金改革一是提高征用土地的補償費用；二是收支管理透明化、公開化、長期化；三是重新調整分配機制，在個人、集體、地方政府及中央政府之間，在長期與短期之間有一個有效的利益機制。土地出讓金收支公開透明，不僅減少了地方政府官員尋租的機會、降低拍賣土地的成本，而且會提高拍賣土地的效率，增加土地供給(可以使土地使用集約提高)。早幾年國內土地市場問題重重、炒作盛行，就是由于土地交易不公開不透明，這是推高房價的罪魁禍首。從自然屬性來看，土地是不可再生、不可移動的資源，這是國內地產商抬高房價的理由之一。土地總量可以不變，但其使用效率卻可不斷提高，特別是通訊、交通的便利，從而使可利用的土地面積不斷擴張。比如，土地最為緊張的日本、韓國、我國香港等，土地問題并沒有成為其經濟發展之大障礙。

　　土地新政是有利于房地產市場健康發展的利好政策，而不是如有些開發商認為的會增加土地拍賣之成本。土地補償及稅費標準的上升，只不過是政府收益部分的壓縮，并不會影響土地拍賣價格的高低，更不會直接導致房價上漲。