趙斌

　　昨天是深圳市國土資源和房產管理局作出房屋拆遷補償裁決的第20天，也就是深圳“釘子戶”張蓮好應該遷出的最后一天。但張蓮好昨天接受《第一財經日報》采訪時稱，不會搬離目前所居住的房屋，并已向深圳市人民政府行政復議辦公室申請復議。開發商也向《第一財經日報》表示，他們會向法院申請強制拆除。

　　根據裁決書，對張蓮好房屋貨幣補償是6500元/平方米，不過此前開發商已私下提高到了9000元/平方米，此外還有30萬元補償，加上羅湖區政府的一次性補貼36萬元，張蓮好779平方米的房屋實際上可以拿到767.1萬元補償款，每平方米價格接近1萬元。

　　與同等地段、同等樓齡的房屋售價相比，這個價格并不低。

　　“宅基地”問題的兩次博弈

　　值得關注的是，張蓮好的房屋土地屬于農村宅基地，根據2006年頒布的《深圳市原村民非商品住宅建設暫行辦法》規定，原村民居住用地的住宅建筑面積不得超過480平方米，張蓮好丈夫也表示其房地產權證中標注的房屋建筑面積是240平方米。

　　上世紀80年代初，農民住房的政策是一戶一塊宅基地，因此特區初期給予原住民的建房標準是：村民宅基地為100平方米，建筑基底面積80平方米，建筑不得超過3層（即240平方米）。記者從張家獲悉，張家自1977年建房形成兩層半240平方米面積的房屋，是符合這一時期相關規定的。

　　但到了上世紀90年代初，全國房地產開發熱潮蔓延，深圳大量的原住民也紛紛擴建原有房屋，形成第一波原住民搶建風潮。 張家人告訴記者：“當時很多村民都在加高房屋，我家的房屋也是從1989年開始擴建，并形成4層半，400平方米左右的建筑面積。”

　　一位業內人士向《第一財經日報》透露，由于深圳原住民搶建風潮迅速蔓延，并在與市政府的拆違建行動的博弈中占據上風，于是深圳市政府在操作中也基本以480平方米為界限，認可了每戶原住民的私房建筑面積。張蓮好一家也是受益者。

　　1997年，張蓮好再次將房屋擴建至6層，最終形成779平方米的面積，其中4層用于出租，每月可收租金8000元左右。

　　而到了2001年10月17日，深圳市第三屆人大常委會第十一次會議出臺了兩個文件，《深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建筑若干規定》和《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》（下稱“兩規”），意圖為一直懸而未決的農民房問題提供法理依據。“兩規”基于將農民房當作歷史遺留問題來有條件地承認其合法產權，以達到“既往不咎，不許再建”的目的，并將合法與否的界限定在了1999年3月5日，之前的確認產權，之后的永不承認，予以拆除。包括張蓮好在內的深圳原住民，再一次在與政府的博弈中受益。

　　深圳一位不愿透露姓名的官方人士對《第一財經日報》表示，在宅基地問題的博弈上，雖然原住民取得了階段性的勝利，但“這種勝利帶有‘原罪’性質，它觸犯法律是不爭的事實。而政府考慮更多的還是社會穩定和民生等問題，為穩定付出的代價是無法量化的”。他還認為，政府應該建立和原住民的平等對話機制，把城中村問題中原住民的利益訴求公開化，“對違章建筑不能再有模糊地帶。”

　　“掌握主動權”的代價：

　　百億巨資？

　　某房地產評估機構負責人分析說，從2005年深圳漁村徹底改造開始，原住民一勝再勝的情況有了改變，當地政府開始掌握主動權，“掌握主動權，當然要支付不菲的代價。”

　　“以張蓮好一家為例，從1977年240平方米到1989年近400平方米，再到1997年779平方米，其房屋面積足足擴大到3倍多”，這位負責人給記者算了一筆賬：開發商和政府按每戶給予的補償66萬元不變，每平方米補償9000元的標準也不變，如果政府沒有一退再退，則張家第一次建房240平方米時，補償款為282萬元；第一次擴建至400平方米時，補償款就已升至426萬元；第二次擴建至779平方米，補償款就已高達767.1萬元，“就是說，即便按2006年的政府新規認可480平方米是合法的，政府也因一再退讓，對一戶原住民的補償就多出了300多萬元！這還僅僅是開發商和政府的補償，不包括拆樓成本等。”

　　一些原住民并不掩飾他們對更高賠償額的向往，“我們沒有特別的謀生技能，原來一直靠收租，深圳的生活成本這么高，物價不斷在漲，我們其實是要一個未來的生活保障。”

　　張蓮好一家的故事，其實正是深圳原住民和政府就“城中村”問題博弈的側面解讀。深圳有多少個張蓮好，或李蓮好呢？

　　深圳福田區舊城區重建局2005年7月發布的《福田區漁農村改造階段性工作總結》顯示，深圳特區內共有行政村91個，村內房屋4.23萬棟，建筑面積2138.86萬平方米。以4.23萬棟房屋、每棟480平方米的法定宅基地建筑面積計算，則合法的最大建筑面積為2030.4萬平方米，這就意味著，特區內的違章建筑至少有108.46萬平方米。

　　如果要將這些已經被政府默認的既有違章建筑拆除，按照深圳市國土資源和房產管理局發布的2006年上半年

商品房9373.73元/平方米的價格計算，需要動用101.66億元巨資，這相當于2006年深圳全市財政一般預算收入500.88億元的五分之一。這還沒有包括類似羅湖區政府以及開發商給予的補償資金，同時也未計拆除成本。

　　針對101.66億元巨資，深圳市一位官方人士不甚認同，他稱深圳對“城中村”改造的計劃是全面改造和綜合整治項目的均衡安排，有些“城中村”并不一定全面拆除，或以綜合整治為主。

　　“深圳有必要檢討過去的政策執行力度。隨著時間的推移、

房價的上漲，今后拆除那些被默認的‘違章建筑’的成本將更高，而開發商介入拆遷后重建新樓，無疑會將這些納入房價中從而進一步拉升房價”，有業界人士認為。