日前，上海社會(huì)科學(xué)院完成的研究報(bào)告顯示，上海住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了前所未有的變化，2006年的漲幅為-0.5%，這是2000年以來上海房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。而北京首批“兩限房”項(xiàng)目銷售限價(jià)全部確定，沒有超過市民測(cè)算的每平方米7000元的價(jià)格。這兩條信息對(duì)普通購(gòu)房者來說是個(gè)利好，但房?jī)r(jià)與城鎮(zhèn)家庭收入相比還是過高，按70平方米計(jì)算為7倍左右，一些城市的房?jī)r(jià)與收入比已達(dá)十幾倍甚至幾十倍，可以說，0.5個(gè)百分點(diǎn)漲幅的回落和每平米不到7000元的房?jī)r(jià)，對(duì)中低收入需要購(gòu)房的家庭來說，住房夢(mèng)還是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。目前城鎮(zhèn)低收入居民中還有1260萬(wàn)個(gè)家庭住房非常困難，此外，兩億多進(jìn)城農(nóng)民，絕大部分居住條件很差。保障基本住房是改善和保障民生的基本內(nèi)容之一，解決低收入家庭住房問題需要金融的支持。

　　金融支持包括宏觀金融調(diào)控和微觀金融保障措施。目前，相對(duì)寬松的信貸環(huán)境，一方面便利了具有真實(shí)居住需求的消費(fèi)者，另一方面也助長(zhǎng)了投機(jī)者的炒作行為。適度從緊的貨幣政策將收縮銀行的貸款規(guī)模，一方面抑制市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)泡沫，同時(shí)也會(huì)增加中低收入者購(gòu)房的負(fù)擔(dān)。

　　從微觀金融保障來看，20多年來，我國(guó)住房建設(shè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，在住房需求持續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的同時(shí)，住房金融業(yè)務(wù)持續(xù)快速發(fā)展。2006年底商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額超過22500多億元，公積金個(gè)人住房貸款余額超過3600億元。目前，我國(guó)住房金融體系仍存在一些需要解決的問題，一是住房融資渠道過窄，金融工具和金融品種單一，缺乏完善的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和轉(zhuǎn)移機(jī)制；二是政策性住房金融體系還不健全，住房公積金制度對(duì)中低收入家庭的保障作用沒有完全體現(xiàn)；三是住房金融市場(chǎng)發(fā)育程度較低，中介機(jī)構(gòu)發(fā)展滯后，住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)尚處于摸索階段；四是低收入家庭住房融資十分困難。中等以下收入的居民中只有不足5%的家庭有可能獲得住房商業(yè)貸款。

　　保障住房制度建設(shè)需要一套有效的金融支持體系。要健全住房金融體系，使其能夠有效覆蓋絕大多數(shù)社會(huì)群體，就是要建立商業(yè)性住房融資為主、政策性融資為輔的住房融資模式和運(yùn)作機(jī)制，形成住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和轉(zhuǎn)移機(jī)制。

　　解決低收入家庭住房，需要拓寬住房金融融資渠道，大力發(fā)展住房產(chǎn)業(yè)投資基金、住房債券、房地產(chǎn)開發(fā)債券、房地產(chǎn)投資信托等資本市場(chǎng)融資工具，引導(dǎo)保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等大規(guī)模的穩(wěn)定的長(zhǎng)期資金進(jìn)入住房金融市場(chǎng)。要充分利用政策性金融的資金支持。現(xiàn)有對(duì)購(gòu)房者具有政策性特征的貸款支持只有住房公積金制度，但該體系目前運(yùn)行效率較低，并未體現(xiàn)出對(duì)中低收入者應(yīng)有的支持。

　　（下轉(zhuǎn)第三版）

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