總價

　　

廣州今年有不少新社區(qū)開工。 點(diǎn)擊此處查看全部財經(jīng)新聞圖片

　　作者：張丹羊 何有貴

　　本報訊 “住房已成政治問題，意義重大”、“首先保障中低收入家庭‘有其屋’”、“控制房價不是說說而已，我決心很大”、“90㎡以下房價廣州能控制”——在今年的全國“兩會”期間以及“兩會”之后，廣州市長張廣寧在一些場合多次表示出了控制廣州房價的決心。繼日前出臺了相關(guān)政策后，昨天，11部門聯(lián)手的房地產(chǎn)整治“風(fēng)暴”又即時出臺，房地產(chǎn)是不是暴利行業(yè)？到底房地產(chǎn)的價格能不能降下來？許多人持觀望和懷疑態(tài)度。

　　日前，一個從事了10多年建筑行業(yè)的包工頭向記者公布了他承包的一項(xiàng)工程的明細(xì)賬：在番禺承包了建筑總面積大約是11893平方米的商品房，合同上的交貨價是808萬元，這樣算下來每平方米的建筑均價為679元，而該包工頭的實(shí)際建筑成本是每平方米572元，在180天的工程里，該包工頭實(shí)際盈利近80萬元。而該房子的現(xiàn)在的銷售價格是每平方米平均4200元。“6個月我能掙到80萬元，我已經(jīng)很滿足了，我已經(jīng)是暴利了，但是比這個暴利更大的是發(fā)展商啊”。

　　和這個包工頭見面是在他工地的所在地——番禺的一個鎮(zhèn)。他從1996年就開始了建筑行業(yè)，承包了大大小小10多個項(xiàng)目。他說，這個1萬多平方米的商品房項(xiàng)目是在2004年下半年接手的。為了表示數(shù)據(jù)和材料的真實(shí)性，該包工頭給記者拿出了他該項(xiàng)目的所有材料：有所有的采購材料的發(fā)票和收據(jù)，也有他與各個班主簽下的所有合同。記者數(shù)了數(shù)一共31份，主要包括材料和人工兩大塊。

　　該包工頭列出長長一串成本清單。材料方面包括：設(shè)備、鋼材、五金、鋁合金、玻璃、不銹鋼門、不銹鋼扶手、防火門、木門、周轉(zhuǎn)材、商品砼(混凝土)、包裝水泥、沙、磚、外體墻、隔熱磚、灰油、水電、卷閘門、排柵等。人工除了管理費(fèi)和伙食費(fèi)外，按照不同工種來付費(fèi)，大致為隔熱磚工、樓梯工、木工、鐵工、碰焊工、水工、外墻工、內(nèi)墻工、雜工、佘泥外運(yùn)工、勾機(jī)工、裝卸吊籠工、資料員等等。此外，防雷、給水、排水、消防、打樁均不屬于土建范圍。

　　利潤空間有多大？

　　半年凈賺80萬

　　該包工頭說，這些成本會隨著市場價格變化而變化。當(dāng)年做這個項(xiàng)目時，鋼材價格很高，每噸要4200元。人工費(fèi)用幾乎都是按照建筑面積來計算的，當(dāng)時鐵工為7元/平方米，木工是16元/平方米，泥工為5元/平方米，砌磚差不多是一角錢一塊磚，而負(fù)責(zé)貼外墻

瓷磚的人要24元/平方米。現(xiàn)在鋼材的價格跌了一些，但是像木工則因?yàn)槿藛T短缺，均價上升到26元/平方米左右。“廣州市區(qū)內(nèi)的地價相對來說會高些，人工也會稍微貴一點(diǎn)，建材商則是整個珠三角供貨的。”

　　“打樁、防雷、給水、排水、消防花了差不多71萬元，土建部分的材料成本是4061189元，人工費(fèi)用1332758元，加上其他一些費(fèi)用713054元。這個工程包工包料的真實(shí)成本是6803993元，我還能從這份總價為808萬元、

房價僅679元/平方米的合同中凈賺80多萬元。”該包工頭神秘一笑，“整個主體建設(shè)只用了180天啊。”

　　他說，該房子的銷售價格已經(jīng)賣到4200元/平方米。從這些數(shù)字應(yīng)該可以想到開發(fā)商的利潤空間有多大。該包工頭感慨地說：“如果現(xiàn)在政府給一塊地讓我建樓，我賣的房價絕對不會賣過3000元/平方米。”

　　房價的構(gòu)成

　　建安費(fèi)用在總房價中約占四成

　　相關(guān)業(yè)內(nèi)人士介紹，簡單來說，

房地產(chǎn)的價格有以下幾部分構(gòu)成，土地費(fèi)用，包括土地取得費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用，這部分占到總房價的20%左右；建筑安裝工程費(fèi)用，這部分在總房價中約占40%；市政公共設(shè)施配套費(fèi)用，這部分占到總房價的20%~30%；各種稅費(fèi)，這部分占總房價的10%~15%。除此之外，房價中還包括開發(fā)商的利潤和房地產(chǎn)流通費(fèi)等項(xiàng)目。

　　土地費(fèi)用            20%

　　建筑安裝工程費(fèi)用     40%

　　市政公共設(shè)施配套費(fèi)用  20%~30%

　　各種稅費(fèi)               40%

　　其他費(fèi)用               10%~15%

　　去年江蘇省鹽城出臺了首個“官方版”房價構(gòu)成清單，涉及該市2004年以來開盤的97個樓盤。“土地費(fèi)用195.82元/平方米、前期費(fèi)用37.58元/平方米、建安費(fèi)用832.09元/平方米、附屬配套費(fèi)33.43元/平方米、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用255.41元/平方米、管理銷售財務(wù)費(fèi)用114.49元/平方米、政府規(guī)費(fèi)157.1元/平方米、土地增值利潤稅金494.41元/平方米。”以此作為標(biāo)準(zhǔn)，鹽城市物價局核定上海某公司開發(fā)的普通住宅商品房基準(zhǔn)銷售價格為2120元/平方米，可在上浮不超過8%的幅度內(nèi)確定具體價格。

　　據(jù)記者了解，位于芳村興漁路的廣鋼集團(tuán)自建房均價為2050元/平方米。

　　釋疑

　　四層建筑小工地

　　與高樓能否對比

　　記者問，你的工地僅僅是1萬多平方米，而且是低層，與那些大的工地和高層建筑相比有可比性嗎？他說，我到目前為止承包了10多個工地，比較大的工地有三個，其中在2000年承包了一個13層的商品房，那個時候的承包價格也是每平方米730元，而那個時候材料的大頭——鋼材的價格才每噸2700多元。當(dāng)然有時候，一些高層建筑會在一些部位開支大些，但是，對成本的影響不會很大。