——從利息、投資周期、稅種、房價看當下購房風險

　　核心提示

　　買房是民生的大事。不管目的是用于自住或是出租，抑或短期熱炒，買房這項活動都或多或少地帶有幾分投資的性質。只要是投資行為，就要承擔投資帶來的風險。房地產在投資產品中更是一種特殊的商品。由于房地產的實體性，所以投資于房地產中的資金流動性差，變現性也差，不像其他商品那樣容易脫手，容易收回資金，而成本又高，輕易就關系到百姓腰包中的多年積蓄，因此更添了幾分風險。

　　在房市走勢不時引起激烈爭論的今天，“加息”、“租售比”、“物業稅”、“房價”等無疑是解讀購房風險的幾個關鍵詞，尤其結合現在房價持高不下、成交量卻有減無增的深圳市場，這幾個因素也會使得越來越多的人對節節攀升的房價產生質疑，置業者普遍認為，現階段購房比起從前風險更重，如果可以的話，他們更愿意選擇觀望的態度。

　　風險一：持續加息

　　“央行又加息了。”這是貸款買房族們在3月17日后的關注熱點：“雖然每次加息的幅度都不大，但連續五次加息之后，每月的還款負擔也增加了不少，感覺自己的房貸越還越多。”

　　比起已購房者，利息增加對新購房者的影響要更大。因為隨著這兩年房價的持續高位運作，加息對已購房者的影響因為房價的上漲而逐漸減弱，而新購房者則要承擔這額外的利率支出，這對于購房者的心理預期和實際影響構成了很大的沖擊。

　　這第五次加息再一次確認了我國已經進入加息周期，這意味著未來加息的可能還會繼續。今年貨幣政策的主要目標之一是收緊流動性，年內還會有加息的可能。從更長遠來看，自我國在1993年提出利率市場化改革的設想之后，隨著金融改革的不斷推進，實現是遲早的事。因此，在10年乃至30年的房貸期限內，將來利率的可能調整也就不足為奇。

　　加息是再一次提醒購房者，購房有風險，投資需謹慎。

　　風險二：投資周期

　　宋先生在福田區某小區內有一套三房的房子用于出租，因為房子已經有十來年的房齡，因此租金不高，每月2600元。而在中介公司門外貼出來的信息里，他發現像他這樣的房子，在二手市場上可以賣到100萬元。宋先生算了一筆賬，如果房子一直用于出租的話，要租滿384個月，即是32年，才足夠賺回賣房款。“如果不能加租金的話，還不如直接把房賣了劃算。”這位業主如是說。

　　宋先生算的是租售比，即是房屋售價與月租金的比例，是衡量住房投資價值的一項指標。國際上租售比的正常范圍應該在1：100至1：230之間。這個比值意味著，如果把房子按現在的租金出租，100個月至230個月(大致相當9年至20年)內能收回購房款，買房就是一項比較有收益的投資。如果回收期長于這個時間，比如宋先生的32年，對于業主而言，就不如早早賣掉，而對于租客而言，買下這套房子便不如一直租著更加劃得來。

　　有一些投資型購房人，購房并非用于長期出租，目的在于短期熱炒。營業稅的征收則對這個人群形成制約。從去年開始，國家稅務局規定，普通住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。5年的期限極大地打擊了“短、平、快”式的炒房行為，短期出手由于不菲的營業稅而有所顧忌，而如果炒房人選擇等到購房滿5年后出售，因為時間較長，又將擔當更大的風險。

　　風險三：稅種增加

　　目前，國家相關部門將研究開征物業稅、保有稅的實施方案。而上個月《物權法》的出臺，在市場預期中，也成為了未來稅種開征的引子。

　　物業稅從幾年前就在國內的地產界中盛傳不止，這種國際上通行的房地產稅制，也稱財產稅或地產稅，就是將土地作為一項財產，以地價為基礎進行征稅。主要是指不動產所有者或承租者須按期繳納一定的稅費，也就是將土地使用稅改為地稅，以面積計征改為價值計征。原先我國的操作方式，是開發商建房時將50年至70年的財產稅(地租和稅費)一次性繳齊，而物業稅的征收將改為購房者在購房后的50年到70年用財產稅的形式逐年分期支付地租和稅費。簡單說，物業稅就是將一次收取的錢，改為逐年分期來交。

　　物業稅可以說在一定程度上能夠控制房價，但也有許多人認為，開征物業稅必然加大養房的壓力。目前部分小區每戶每月須交納的物業費就高達幾百元，如再需要繳納物業稅，將很可能面臨“買房容易養房難”的尷尬。

　　風險四：房價拐點

　　盡管深圳的房價仍然居高不下，盡管新開盤的項目仍然會在第一時間內被搶購一空，盡管一手二手樓市仍然熱火朝天，但無論業內外人士，都懷有一種“山雨欲來風滿樓”的隱憂，猜測深圳的房價何時將像上海一樣，出現拐點。

　　在今年前兩個月，除了龍崗區之外其他五個區的商品房銷售價格都超過了萬元大關，福田區的新房價格甚至超過了一萬五。連續的上漲一次次地沖擊著購房人的心理底線。

　　有專家表示，最近幾年，深圳房價一直在高價運行，預計這兩年，最快今年下半年，深圳一些泡沫較為嚴重的地區將會出現局部下跌。

　　加息、物業稅、各種政策的出臺，在日益飆升的房價面前，會相應地起到了一定的制約作用。并且從今年開始，90平方以下住房將大量入市，而