北京：“有價(jià)無市”局面凸顯

　　北京市統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示：2007年1-2月，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長，達(dá)145.8億元，比2006年同期增長21%。與此同時(shí)，房價(jià)指數(shù)仍在小幅上漲，房屋銷售面積大幅減少，“有價(jià)無市”局面突顯。北京市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)對(duì)此分析認(rèn)為，市場(chǎng)供求矛盾未得到解決，房價(jià)指數(shù)依然高位運(yùn)行。

　　今年1至2月，北京商品房市場(chǎng)“縮量空漲”的現(xiàn)象突顯。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，住宅現(xiàn)房和期房的銷售面積雙雙大幅下降；與此同時(shí)，房價(jià)指數(shù)依然高位運(yùn)行。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，去年以來，北京商品房供應(yīng)指標(biāo)下滑，以及在調(diào)控政策影響下購房人較為普遍的觀望心態(tài)，是出現(xiàn)交易量萎縮但房價(jià)依然高企的主要原因。

　　北京市建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1至2月，批準(zhǔn)預(yù)售的

商品房項(xiàng)目共計(jì)249萬平方米，比去年同期的372萬平方米，下降了33%；住宅商品房預(yù)售項(xiàng)目共計(jì)141萬平方米，比去年同期的243萬平方米，下降了42%。

　　其他供應(yīng)指標(biāo)也在下滑。前兩個(gè)月，新開工面積233.2萬平方米，下降40.7%。其中住宅新開工面積為129.3萬平方米，下降45.2%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積41.7萬平方米，下降45.8%。

　　在增量減少的同時(shí)，存量住房消化的速度正在加快。截至2月末，商品房空置面積為971.5萬平方米，同比減少183.5萬平方米。其中，住宅空置面積為444.8萬平方米，同比減少239.8萬平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士分析指出，普通老百姓關(guān)注的住房問題主要集中在每平方米8000元以下的住房，目前北京市場(chǎng)商品房供應(yīng)量相對(duì)不足，主要是結(jié)構(gòu)不盡合理，不過隨著政府著力逐步解決中低價(jià)位住房的供應(yīng)，這類住房的漲幅將趨緩。

　　今后調(diào)控的方向是增加住房的有效供給，北京市計(jì)劃在今后三年內(nèi)，興建1000萬平方米的限價(jià)房和1000萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房；因此北京中低價(jià)位的住房漲幅會(huì)越來越小。

　　上海：房價(jià)下跌供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)

　　房地產(chǎn)

宏觀調(diào)控的“藥效”正在上海迅速發(fā)揮。一份由建設(shè)部立項(xiàng)、由上海社科院

房地產(chǎn)業(yè)研究中心和上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)歷時(shí)4年多完成的報(bào)告顯示，經(jīng)過兩年宏觀調(diào)控，整個(gè)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了非常明顯的改變，各項(xiàng)數(shù)據(jù)正趨于正常。報(bào)告顯示，上海住宅的價(jià)格上漲幅度已經(jīng)低于消費(fèi)品價(jià)格上漲的幅度，2006年的漲幅為-0.5%，這一數(shù)據(jù)成為2000年以來的首次負(fù)值。上海已成為全國新建商品住房價(jià)格下降最為明顯的城市。這一數(shù)據(jù)與過去一年間國家統(tǒng)計(jì)局公布的情況一致。在過去12個(gè)月中，上海新建商品住房銷售價(jià)格漲幅幾乎一直處于跌勢(shì)，其中5次領(lǐng)跌全國。與此相對(duì)應(yīng)的是，上海商品住宅供應(yīng)持續(xù)增長。近一周(3月26日-4月1日)，上海共22個(gè)樓盤有新增供應(yīng)上市，其中有3個(gè)項(xiàng)目成交量過半，占新增供應(yīng)量的7.6%。上海易居房地產(chǎn)研究院的市場(chǎng)數(shù)據(jù)情況顯示，未來階段商品住宅的供應(yīng)仍維持在高峰期。

　　根據(jù)對(duì)全市重點(diǎn)區(qū)域監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，上海市商品房新增供應(yīng)量33.89萬平方米，商品住宅新增供應(yīng)量為21.2萬平方米；全市商品房共成交56.6萬平方米，商品住宅成交42.8萬平方米；商品房成交均價(jià)為9139元／平方米，商品住宅成交均價(jià)9664元／平方米。

　　就實(shí)際市場(chǎng)狀況而言，供應(yīng)量仍遠(yuǎn)大于實(shí)際需求。同時(shí)，由于辦公商業(yè)類物業(yè)的新增供應(yīng)量僅為0.3萬平方米，也是導(dǎo)致商品房整體供應(yīng)回落的主要因素。商品房和商品住宅成交量持續(xù)平穩(wěn)上升，但相對(duì)增幅已經(jīng)有所回落，從往年3-4月份的實(shí)際情況顯示，近期單周成交情況預(yù)計(jì)會(huì)表現(xiàn)出平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。上海社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心日前完成最新研究報(bào)告稱，未來幾年上海商品住宅將出現(xiàn)供遠(yuǎn)大于求的局面，要防止出現(xiàn)房地產(chǎn)“硬著陸”的風(fēng)險(xiǎn)。上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘表示，這是因?yàn)楫?dāng)投資、投機(jī)資金分散后，對(duì)住房市場(chǎng)起到真正支撐作用的唯有自住需求，但高企的房價(jià)會(huì)令潛在購房人心有余而力不足。在樓市供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)、自住購買力有限、投資需求又大幅減少的背景下，如果不對(duì)供求關(guān)系進(jìn)行宏觀調(diào)控、房價(jià)不能盡快平抑，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來幾年的成交量將大幅下滑。

　　廣州：強(qiáng)力調(diào)控拐點(diǎn)將現(xiàn)

　　廣州經(jīng)緯地產(chǎn)4月2日公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年第一季度廣州市共出讓國有土地25.77萬平方米，同比去年減少15.8%；出讓總金額接近19.86億元，同比增幅達(dá)35.1%。

　　根據(jù)《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》內(nèi)容，政府計(jì)劃在今年拿出501萬平方米的住房用地進(jìn)入市場(chǎng)。日前出爐的調(diào)控樓市的“廣七條”首條更是明確提出，將從今年開始連續(xù)三年確保全市十區(qū)每年供應(yīng)住宅用地5平方公里，其中2007年供應(yīng)5.07平方公里，住宅供應(yīng)總量達(dá)到建筑面積1250萬平方米。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，今年1-3月份廣州共進(jìn)行了3次國有土地使用權(quán)的公開出讓，出讓地塊共計(jì)6宗，可建住宅建筑面積為65.99萬平方米，這一數(shù)據(jù)僅為全年住宅供應(yīng)計(jì)劃的5%，遠(yuǎn)低于業(yè)界預(yù)期。而即便在土地供應(yīng)相對(duì)短缺的2006年，前三月出讓土地的建筑面積總量也已經(jīng)超過90萬平方米。

　　據(jù)了解，荔灣、海珠等老城區(qū)是今年土地招拍掛的主要區(qū)域，受板塊發(fā)展限制，每幅成交地塊的面積都在1萬平方米以內(nèi)。“土地供應(yīng)的大幅‘縮水’，導(dǎo)致了地價(jià)不斷向上攀升。”

　　今年第一季度廣州的土地樓面均價(jià)為3009元／平方米，同比增幅達(dá)到86.7%。其中3月13日的江灣爛尾地塊經(jīng)過91輪競拍，最終以樓面地價(jià)高達(dá)7082元／平方米出讓，創(chuàng)造了廣州商住用地拍賣的單價(jià)新紀(jì)錄。廣州日前出臺(tái)的調(diào)控樓市的7條措施在業(yè)界和廣大市民中引起了廣泛關(guān)注。地產(chǎn)專家分析認(rèn)為，調(diào)控措施對(duì)第一季度的樓市影響甚小，主要將在今后三個(gè)季度中陸續(xù)顯現(xiàn)，今年廣州將不會(huì)再出現(xiàn)類似2006年暴漲23%的情況，而明、后年隨著大量中小戶型住宅、限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房的推出，房價(jià)的漲幅有望維持在一位數(shù)的理想水平。

　　深圳：理性消費(fèi)漸成主流

　　樓價(jià)快速上漲

　　從上世紀(jì)90年代末到2004年，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)穩(wěn)步發(fā)展、理性浮動(dòng)的階段。深圳樓市被譽(yù)為“全國樓市的樣板房”，也是公認(rèn)的全國地產(chǎn)發(fā)展最為健康和規(guī)范的城市。從2004年底、2005年初開始，深圳樓市迎來拐點(diǎn)，連續(xù)3年保持高速度發(fā)展，房價(jià)也是水漲船高，持續(xù)上揚(yáng)。深圳六區(qū)的住宅均價(jià)從2005年的6000多元／平方米，漲到了2006年近萬元／平方米。

　　深圳樓價(jià)上升的原因是多方面的。一方面，國家收緊了地根，銀行收緊了銀根，一定程度上提高了開發(fā)商入市的門檻。另一方面，決定樓價(jià)的最終因素還是供求關(guān)系。深圳城市化進(jìn)程加快發(fā)展，產(chǎn)生了強(qiáng)勁的需求，而基于土地資源的有限，使得樓市一度處于供不應(yīng)求的局面，導(dǎo)致了樓價(jià)的上漲。統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，自2000年至今的7年多來，深圳市一手住宅需求量都大于供應(yīng)量，但同時(shí)住宅的空置率也跌至近年來的最低點(diǎn)。樓市動(dòng)態(tài)各方關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格過快的增長，將直接影響到老百姓的切身利益，特別是一些低收入家庭和普通老百姓。總體而言，房地產(chǎn)價(jià)格是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中，市場(chǎng)監(jiān)管、政策引導(dǎo)、積極調(diào)控也是至關(guān)重要。深圳市政府表示將在以下三個(gè)方面采取進(jìn)一步措施：第一，加大土地供給力度。增加土地供應(yīng)量，盤活現(xiàn)有存量土地，打擊囤積土地行為，確保市場(chǎng)供求平衡。全年動(dòng)工建筑面積2000萬平方米左右，全年提供給市場(chǎng)的建筑面積800-900萬平方米，而市場(chǎng)平衡點(diǎn)就在800萬平方米左右。第二，要優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)。從政府角度來說，調(diào)控保障措施的基本立足點(diǎn)，就是要保證普通老百姓、低收入家庭和困難家庭的住房問題，這直接關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定，關(guān)系到和諧社會(huì)建設(shè)。深圳市政府今年將增加政策性住房用地60萬平方米，開工、在建經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃房2.5萬套，年底可用于出售和租賃的不少于6000套，切實(shí)解決低收入家庭、普通老百姓以及困難家庭的住房問題。第三，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。實(shí)行房地產(chǎn)信息透明化，商品房售價(jià)、建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積實(shí)行公開明碼標(biāo)價(jià)。

　　回歸理性眾望所歸

　　深圳土地面積只有1953平方公里，為了保證城市、人和自然和諧發(fā)展，深圳劃出了49.8%的土地作為生態(tài)保護(hù)線，而剩下一半土地中，2／3的要用產(chǎn)業(yè)、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。如何有序保障房地產(chǎn)供給，解決因經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、人口急劇膨脹、城市規(guī)模不斷擴(kuò)大而帶來巨大需求，是需要政府和全社會(huì)都要面對(duì)的問題。卓越集團(tuán)董事長李曉平接受采訪時(shí)表示，2007年，憑借政府的理性調(diào)控，政策的落實(shí)得力，整個(gè)市場(chǎng)會(huì)平穩(wěn)增長。置業(yè)國際董事長姜樹榮認(rèn)為，現(xiàn)今深圳房價(jià)已經(jīng)與大眾消費(fèi)力有所脫節(jié)，今年的樓市是對(duì)前兩年高漲不退的一個(gè)消化期，應(yīng)該通過這一年將市場(chǎng)調(diào)整到更健康更理想的狀態(tài)。有關(guān)業(yè)內(nèi)人士大膽預(yù)測(cè)最早在2008年底，或者2009年初，深圳房價(jià)將出現(xiàn)拐點(diǎn)，到時(shí)房價(jià)自然會(huì)應(yīng)聲而落。