6000元/平方米以下住宅或漸消失

　　吳曉波

　　6955元/平方米！——這是由番禺區(qū)國(guó)土房管局最新統(tǒng)計(jì)的廣州市番禺區(qū)的3月一手住宅交易均價(jià)。這一直逼7000元/平方米的價(jià)格已創(chuàng)造了番禺區(qū)歷年來(lái)一手房成交的最高紀(jì)錄。而根據(jù)廣州市國(guó)土房管局的統(tǒng)計(jì)顯示，今年1~2月，在廣州市十區(qū)中，只有番禺、黃埔、花都、南沙四區(qū)的一手房交易價(jià)格在6000元/平方米以下，其中番禺區(qū)的價(jià)格為5954元/平方米。

　　在交通便利、鄰近市中心區(qū)的地段，價(jià)格在6000元/平方米以下的普通住宅份額在市場(chǎng)上逐漸萎縮，已是目前廣州市場(chǎng)所面臨的不爭(zhēng)事實(shí)。根據(jù)搜狐焦點(diǎn)的統(tǒng)計(jì)，目前十區(qū)在售的樓盤價(jià)格在7000元/平方米以下的，只有45個(gè)。而陽(yáng)光家緣4月4日的數(shù)據(jù)顯示，目前廣州的在售樓盤為305個(gè)。

　　薄利多銷、以快打慢

　　在廣州市政府用以平抑

房?jī)r(jià)的“穗七條”出臺(tái)后，今年的保障型住房開(kāi)工面積將達(dá)到194.1萬(wàn)平方米。其中就包括去年頻頻引發(fā)拍賣高潮以及市場(chǎng)關(guān)注的多個(gè)限價(jià)房地塊。當(dāng)中，中海及保利的金沙洲限價(jià)房，以及萬(wàn)科與龍光在科學(xué)城的限價(jià)房將成為最先推出市場(chǎng)的首批限價(jià)房。這批價(jià)格普遍在6500元/平方米的限價(jià)房能否對(duì)今年又有拉漲跡象的廣州樓價(jià)發(fā)出平抑信號(hào)，暫時(shí)仍屬未知之?dāng)?shù)。

　　記者在金沙洲的限價(jià)房地塊現(xiàn)場(chǎng)看到，雖然在年初各公司已宣稱將在春節(jié)后動(dòng)工，但是這里現(xiàn)在仍然未有動(dòng)工跡象。根據(jù)保利及中海的相關(guān)說(shuō)法，他們目前仍然在進(jìn)行前期工作，由于一些政府方面手續(xù)尚未辦理完畢，估計(jì)最快都要今年的第三季度才可以動(dòng)工。對(duì)于這類大公司而言，限價(jià)房更多類似一種薄利多銷的新嘗試，而他們也將基本以“當(dāng)年拿地、當(dāng)年開(kāi)工、當(dāng)年銷售、當(dāng)年售罄”作為這類項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方向。

　　保利的限價(jià)房開(kāi)發(fā)步驟可說(shuō)完全體現(xiàn)了以上“十六字”方針，根據(jù)保利提供的資料顯示，金沙洲項(xiàng)目已定名為保利西子灣，這是保利目前第一個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目。初步預(yù)計(jì)在今年8月全面開(kāi)工，2008年3月開(kāi)始正式銷售，2008年12月全部銷售完畢，在2009年2月全部交付使用。

　　該項(xiàng)目占地80759平方米，容積率為2，計(jì)劃總建筑面積184765平方米。總投資約80657萬(wàn)元。在保利今年的項(xiàng)目計(jì)劃列表中，這個(gè)項(xiàng)目被列為重頭項(xiàng)目之一，在今年的百億增發(fā)融資實(shí)施后，其中將有約4.5億元投入該項(xiàng)目中。到2008年銷售完畢后，預(yù)計(jì)可回籠銷售收入超過(guò)10億元，稅前利潤(rùn)為1.9億元左右，項(xiàng)目的銷售凈利率約12%。這種開(kāi)發(fā)周期只有一年半的快速建設(shè)項(xiàng)目，在保利來(lái)說(shuō)也屬于加快資本周轉(zhuǎn)率、控制開(kāi)發(fā)成本的嘗試之作。

　　中海方面的負(fù)責(zé)人則表示，其限價(jià)房的規(guī)劃目前尚未完成，但是將盡快開(kāi)工，爭(zhēng)取明年初入市，順應(yīng)政府平抑房?jī)r(jià)的方針。根據(jù)中海廣州的董事總經(jīng)理朱榮斌的說(shuō)法，“我們有信心做廣州的第一個(gè)限價(jià)房。”

　　而在科學(xué)城，萬(wàn)科的項(xiàng)目雖然也未動(dòng)工，但是萬(wàn)科同樣表示已經(jīng)在加快著手開(kāi)工準(zhǔn)備，預(yù)計(jì)明年初開(kāi)盤，1900多套單位將遵照薄利多銷的理念，加快銷售進(jìn)度。該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)預(yù)計(jì)在20%以下。

　　金沙洲項(xiàng)目未限制銷售對(duì)象

　　值得注意的是無(wú)論是中海還是保利的限價(jià)房，目前都未限定銷售對(duì)象。“在土地出讓時(shí)以及現(xiàn)階段，政府都未對(duì)這類‘雙競(jìng)雙限’地塊設(shè)置銷售對(duì)象范圍，因此我們的限價(jià)房雖然有最高限價(jià)，但是初步預(yù)計(jì)銷售方式將是完全商品化的。希望購(gòu)買的消費(fèi)者只要來(lái)排隊(duì)抽簽認(rèn)購(gòu)即可。”中海方面的負(fù)責(zé)人解釋。

　　而廣州市房管局對(duì)于“雙競(jìng)雙限”地塊在銷售時(shí)如何確保將用于供應(yīng)中低收入家庭，杜絕類似其他城市曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)的“開(kāi)著寶馬買

經(jīng)濟(jì)適用房”的現(xiàn)象時(shí)，此前曾表示將考慮出臺(tái)有關(guān)的限制政策。但目前政府方面尚未出臺(tái)相關(guān)的規(guī)定。

　　萬(wàn)科及龍光的科學(xué)城地塊，則規(guī)定了銷售對(duì)象必須有廣州市居民戶口，且中低收入家庭和區(qū)域內(nèi)征地拆遷安置戶有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

　　預(yù)計(jì)這四個(gè)首先推出市場(chǎng)的限價(jià)房項(xiàng)目，將為明年上半年的市場(chǎng)提供約90萬(wàn)平方米的可居住面積。而富力總建筑面積約20萬(wàn)平方米的限價(jià)房項(xiàng)目也將在2008年年底前入市。

　　目前，五個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目所在區(qū)域，均為廣州樓價(jià)上升迅速的板塊之一，其中，金沙洲板塊的住宅均價(jià)，從去年底的7000元/平方米，已上升至目前的7300~7500元/平方米左右，蘿崗板塊的1~2月成交數(shù)據(jù)更是上升至8000元/平方米以上，同比已經(jīng)翻倍。3月的廣州二手樓價(jià)已突破6000元/平方米大關(guān)，而5個(gè)限價(jià)房的價(jià)格位于4000~6500元/平方米之間，所以各

開(kāi)發(fā)商都強(qiáng)調(diào)自己對(duì)限價(jià)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)寄予相當(dāng)信心。

　　有趣的是，拿下限價(jià)房的開(kāi)發(fā)商，他們旗下的項(xiàng)目近期仍然紛紛創(chuàng)造了所在板塊的價(jià)格新標(biāo)桿。如中海在限價(jià)房附近的中海金沙灣項(xiàng)目，目前售價(jià)從5200~7400元/平方米不等，富力地產(chǎn)在鄰近金沙洲的羅沖圍板塊的富力桃園，已抬高到10000元/平方米的價(jià)格。而萬(wàn)科在金沙洲去年以4033元/平方米勇奪的新地王項(xiàng)目，外界傳言售價(jià)將介于11000~13000元/平方米左右。萬(wàn)科的廣州有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此傳聞只表示一切尚未定論，未作正面否定。