郝倩

　　是一面鏡子的里外兩景，還是一枚硬幣的正反兩面？

　　用最少的錢，滾動最大的生意。地產“大款”們無一不深諳巧妙運用財務杠桿的妙處。但是，在對好的土地項目無休止的追求的同時，對于負債率低于65%的審慎把握也就出現了問題。憑借一塊土地，地產商可以撬起一個公司，而如果土地多到超出企業可以承受的極限，就難免因為超過了90度的垂直極限，而打翻整個“蹺蹺板”。

　　例如一度被譽為房地產“黑馬”的順馳。截至2004年6月，順馳累計占地面積已達1347萬平方米，建筑面積近1450萬平方米。按照一般大型房地產公司的開發節奏，足夠可以開發5年以上。

　　2006年9月，香港路勁基建收購“

　　一位業內資深人士對《第一財經日報》公允評價：順馳的很多理念都是正確的，例如“快速周轉”、“設計前置”以及“盡可能高的負債率”。其半年一次的財務預算甚至縮短到一周進行一次，抓住預售制度給地產企業帶來的融資時間差，提速回籠資金的速度。

　　同時，令業內不得不感嘆的是，順馳可以將金融工具利用到極致。在銀行貸款之外，孫宏斌同時玩轉信托、私募、合作開發等，融資渠道廣泛，資金鏈優勢明顯。

　　問題在于，即使這樣，到了急速膨脹的后期，順馳的債務風險太大，以至于其負債總額已經難以累計。最終拖垮這只駱駝的，就是土地款這根“稻草”。

　　可見，順馳“倒下”，與周密的資金管理能力無關；與融資能力無關。但是，與資產周轉速度有關。沒有把握好

　　國內房地產上市公司的平均資產周轉率(銷售收入/總資產)僅為0.3倍，萬科曾經一度將總資產周轉率提升到0.56倍。而如果資產周轉率為0.3倍，就意味著企業要達到10%的增長，需要花費3倍的資產投入。

　　大企業“有錢”，就有了收購的資本，最終都是為了將更多的土地攬入自家的倉庫。這也同時埋下了不安的種子。關鍵的是，如何將激進擴張的行為，轉化為最安全的成長路徑。

　　就如同一塊硬幣的兩面，當你把硬幣拋出去，也很難預知落下來的是哪一面。