深圳樓市“陰陽合同”陰魂不散

　　毛瀚民

　　“我們花費兩半年的時間看房，但每次都因為20%個稅的問題而不能交易”一直在深圳準備買套二手樓的香港人YOYO已經看樓看得筋疲力盡，“中介說只能以房產證上的原來價格來過戶，不然就得由賣方來支付20%的稅額。”

　　以一套不滿5年轉讓的非普通住宅為例，所發生的稅費至少會占現行房價總額的11%以上，這尚不算買方所支付的其他成本，而在2005年之前，這個稅費可能僅為房價總額的不足5%。以龍華一套107平方米的多層3房為例，售價85萬元，涉及的賬面稅費就可能在9萬元以上。

　　不過，按照評估公司的評估價格，該項目合理的市場評估價約為70萬元，即便如此，其計算下來的各項稅費總額也超過了8.5萬元，約占房屋總價款的11%。也就是說，如果該房屋成交，買家將至少需要支付88.5萬元的價格，折合單價已經接近1萬元/平方米。

　　逃稅是目的

　　為了促成交易，

地產中介公司一般要求雙方簽兩份協議，所謂的“陰陽合同”，即國土局備案價格遠低于實際成交價格，導致合同顯示賣家“無收益”，從而無需繳納個稅。比如售價60萬元的房子，在房地產交易中心辦理過戶手續時只登記為30萬元，賣家就可以“節約”6萬元個稅。

　　深圳市房地產交易中心的尹潛德博士告訴記者，這種“陰陽合同”的把戲在深圳樓市中較普遍，估計可以占到交易總量的20%~30%。

　　據深圳市房地產交易中心統計，每年深圳二手房供應量大約有300萬平方米，損失的稅收超過5億元。盡管對于如何阻截陰陽合同的方案尚未有定論。但基本的思路是使用政府的評估價格，作為納稅的根據，從而使“陰合同”失去價值。

　　在二手房的買賣中，為了逃避增值部分的稅收，賣方和買方往往簽訂兩份合同，一份是以協議的形式以真實的成交價格簽訂的轉讓合同，另一份是在國土局備案中以原

房產證價格簽訂的正式合同。因為兩份合同，一份是私下的，一份是公開的，所以被形象地稱為“陰陽合同”，一位業內人士這樣解釋說。

　　“規避法律的行為是無效的，但是政府取證非常困難。”蛇口律師事務所魏影表示。陰陽合同在北京、深圳等活躍的房地產市場表現非常活躍。“在深圳已經成為潛規則，二手房交易幾乎每套必用。”中介公司人士稱。

　　然而，“長時間以來，由于陰陽合同的普遍盛行，深圳市政府二手房市場的統計是無效的。”中原地產李耀智說，實際上從2004年開始，二手房的價格上升非常快，但是政府的數據沒有體現出來。

　　更為重要的是，每年由于陰陽合同，政府少收巨額稅負。每年深圳二手房供應量大約有300萬平方米，損失的稅收超過5億元。深圳社會科學院地產研究所主任高海燕對記者說。

　　強征個稅缺乏細則

　　“深圳市稅務局已經向國土部門咨詢解決有關‘陰陽合同’的問題，不久將可能推出相應的政策。”3月底，深圳市國土資源與房產管理局

房地產業管理處一位負責人在電話中向記者表示。

　　而中原深圳地產總經理李耀智透露：“深圳龍崗布吉已經開始試行，政府正在等待市場檢驗的結果。”

　　“該方案最遲于今年上半年推出。”另一知情人士表示。

　　去年7月26日，《國稅總局征收個人住房轉讓所得稅有關問題通知》由國家稅務總局正式發出，通知要求自2006年8月1日開始，二手房轉讓個人所得稅正式開征，對于出售購買未滿5年新房的房主而言，賣房產生的收益部分將被課以20%的稅收，營業稅及個人所得稅這兩項稅費成了不可避免的售房成本。

　　事實上，據記者調查，早在2006年上半年甚至更早之前，深圳就已經以龍崗為試點，率先啟動個稅的強制征收工作了。由專業評估人員擬定出分區商品房的市場評估基準價，作為核定個稅征收的參考依據，如果房屋轉讓價明顯低于這個基準價，賣方將有可能被地稅部門按照市場評估基準價征收個稅。

　　而對于本次業界盛傳的深圳將在全市范圍內推廣龍崗個稅政策，深圳市地稅局辦公室一位負責人表示，地稅局對龍崗區的嘗試密切關注，但目前尚無詳細的在全市范圍內鋪開的計劃以及時間表。

　　“加強房地產稅收征管工作已經成為今年地稅局的一項重點工作，我們已經向市里打了報告，今年將重點推進房地產稅收一體化管理工作。”上述負責人表示，“可以肯定，今后有關房地產稅收管理將會越來越嚴格。”

　　對于如何避免陰陽合同，深圳相關部門目前尚未做出細致規定，而目前深圳二手房交易仍舊按照《國稅總局征收個人住房轉讓所得稅有關問題通知》之前的操作進行。而深圳業界目前則對政府可能采取的措施進行了多種猜測和建議。