早報記者 劉秀浩

　　建設部去年對房產規劃的戶型要求，將明顯改變未來上海房地產市場的供應格局。隨著“90/70”(90平方米以下住宅占總量70%)樓盤的全面上市，上海東方早報記者了解到，明年將有一批全新的住宅形式面世。

　　“90/70”催生新住宅產品

　　去年，上海出讓的所有住宅用地幾乎都附帶了明確的小戶型比例限制，由于大部分土地位于中環線以外，出讓土地所建樓盤被要求90平方米以下的住宅比例一般都超過70%，部分甚至達到80%。

　　上海東方早報記者了解到，多個去年拿地項目已經完成了設計方案，從項目設計方案來看，這些項目基本都放棄了此前媒體所猜測的“兩套打通并一套”的簡單模式。

　　華潤地產去年以令人咋舌的高價從眾多開發商手中搶得新江灣城去年出讓的惟一一幅土地，而這一項目也是新江灣城區域內目前惟一受到

　　據了解，華潤在這一項目的規劃戶型將會采用“家庭房”概念，具體來說，就是兩套面積相對較小的住宅彼此通過一個公用空間連接起來，兩套房間的總面積被控制在140平方米左右，這一設計將主要針對年輕夫妻帶長輩的模式。

　　由于這種概念房型處于嘗試階段，華潤新江灣城項目在明年第一期推出時還是會以大戶型為主，小戶型房源將作為市場的“試水”產品。

　　招商局地產去年在閔行顓橋地區獲得的土地被要求小戶型住宅比例超過80%。據悉，該公司將會把這一項目規劃成由數套獨立小戶型疊加而成的“疊加別墅”，幾套住宅相互聯系又自成一體。

　　戶型創新決定項目盈利

　　過去一段時間以來，房地產開發完全是一項資本游戲，開發商的住宅設計多趨雷同，而考驗開發商成功與否的，幾乎可以用資金運作能力來涵蓋。

　　目前來看，從最上游的買地開始，房地產商之間的競爭已經不再僅僅是資本的競爭，設計能力的要求也被上升到前所未有的高度。

　　以招商地產顓橋項目為例，以當初的拿地價格，如果按照多層公寓模式設計，這一項目幾乎沒有任何利潤可言。業內人士表示，”由于設計住宅形式的改變，招商地產當初被認為拿地價格相當高，如今看來還是可以獲得預期的利潤。”

　　實際上，從去年開始，在開發商拿地策略中，建筑模式的創新已經占到了相當大的比重。一項新的設計形式所增添的附加值，可以有效提高開發商拿地時的競爭能力。

　　據悉，包括萬科等開發公司正將相當一大部分精力投入到建筑模式以及戶型的創新開發上，隨著土地價格的提高，開發商在這一領域的領先程度將會直接影響到項目的盈利能力。

　　到目前為止，上海關于“90/70”實施的細則一直沒有出臺，暫時只有在去年開始出讓的土地中被強制規定了90平方米以下住宅比例。

　　不過，由于建設部有關人士強調，“90/70”將會是長期政策。房地產開發商將重新面臨產品設計定位的考驗，而