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戴德梁行:外資開始轉向珠三角http://www.sina.com.cn 2007年04月01日 23:59 贏周刊
□贏周刊記者 韋常春 國際物業(yè)顧問戴德梁行近日發(fā)表的亞太區(qū)2006年物業(yè)市場回顧報告指出,2006年中國內地房地產(chǎn)市場繼續(xù)吸引境外資金,其中由境外資金促成的整幢建成物業(yè)交投量較2005年躍升38%,涉及金額更由177億港元躍升67%至295億港元。而內地一、二線城市將成為2007年最具投資潛力的市場焦點,尤其是珠三角地區(qū)的潛力已經(jīng)開始受到投資者的關注。 戴德梁行發(fā)表最新的《亞太區(qū)物業(yè)市場回顧》年度報告,分析過去一年亞太區(qū)各大城市之住宅、寫字樓、酒店、商鋪及投資市場表現(xiàn)。由于國際投資者持續(xù)放眼于中國內地這個經(jīng)濟增長迅猛(2006年國內生產(chǎn)總值上升10.7%)、一、二線城市均具有龐大發(fā)展?jié)摿Φ氖袌觯虼朔治鲆云浞康禺a(chǎn)投資市場為重點。 戴德梁行研究顧問部董事陶汝鴻表示:“2006年全國共錄得322宗單一金額逾1000萬美元的房地產(chǎn)投資交易,涉及總額達1577.47億港元,較2005年分別上升22%及33%。”陶汝鴻又說,平均投資額同樣上升,由2005年的4.49億港元上升9%,達到4.9億港元,反映中國內地房地產(chǎn)市場的投資活動非常活躍。 據(jù)統(tǒng)計,在322宗投資項目中,273宗(85%)為土地交易,余下49宗(15%)為整幢建成物業(yè)買賣。與2005年比較,土地交易宗數(shù)上升19%(由230宗升至273宗),而物業(yè)投資交易的增長則更為顯著,高達44%(由34宗升至49宗),反映整幢建成物業(yè)投資占整體房地產(chǎn)投資市場的份額已逐步上升。 外資熱衷整幢收購成熟物業(yè) 陶汝鴻指出,投資土地和整幢建成物業(yè)的主要資金來源各有迥異。他表示:“土地市場以境內資金主導,占交易的80%,而整幢建成物業(yè)投資買賣則有82%是來自境外資金。”他指出,境外資金包括所有在海外(包括香港)上市的投資者及發(fā)展商,不論是來自中國香港或中國內地,均歸納在內。 值得一提的是,在整幢建成物業(yè)交投方面,各類資金的參與力度進一步加強,由2005年的34宗上升44%至2005年的49宗,令總投資金額由205.12億港元大幅攀升61%至330.21億港元。交易宗數(shù)及金額同步上揚,標志著在樓價上升和看好人民幣的升值潛力前提下,投資資金對這個經(jīng)濟增長迅速的市場興趣日濃,特別是一些能夠提供可觀回報的建成物業(yè)。此外,國內加快城市化進程,以及愈來愈多的跨國企業(yè)進駐,均利好中國內地房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展,進一步提升對境內及境外資金的吸引力。 珠三角的潛力開始出水 在整幢建成物業(yè)投資方面,仍以上海和北京為首選地點,2006年兩地之交易宗數(shù)占整體的73%,與2005年相若。陶汝鴻表示:“上海作為中國內地的金融中心,無疑是最受投資者關注的城市。于2006年,當?shù)氐耐顿Y交易宗數(shù)由2005年的16宗上升至26宗,占整體物業(yè)投資的比例亦由47.1%上升至53.1%。境外資金主要放眼于發(fā)展成熟的大城市,原因是較容易覓得優(yōu)質的落成項目。” 陶汝鴻還表示:“市場對其他大城市的投資興趣亦已提升。2006年,在北京和上海以外城市的投資物業(yè)交易由2005年之9宗上升至13宗,其中珠三角的主要城市如深圳及廣州等表現(xiàn)尤為突出。2005年,深圳及廣州各錄得一宗整幢建成物業(yè)投資買賣;但2006年,兩地的整幢建成物業(yè)投資買賣宗數(shù)已分別增至4及5宗,合共占整體物業(yè)投資的19%,較2005年的份額(6%)上升三倍。”隨著重點城市的樓價在投資者的熱熾追捧下攀升,不少境外資金均開始把視線轉移至華南,尤其是珠三角這個出口及物流業(yè)發(fā)展蓬勃的地區(qū)。 “除了上海及北京這些投資熱點城市,境外資金也開始覬覦珠三角地區(qū)的投資機遇。”陶汝鴻表示,中國政府在“十一五”規(guī)劃報告中提到,將投放更多資源以興建區(qū)內基建項目,并促進珠三角的物流、金融及服務業(yè)的發(fā)展,包括斥資3850億元興建共1000公里的跨市高速鐵路,當中包括耗資168億元的廣—深—港鐵路,預計該鐵路于2010年建成時,由香港到廣州只需一小時,較原來時間縮減一半。“由于區(qū)內多個大型基建項目的啟動,將進一步推動珠三角貿(mào)易、內/外部消費、金融及服務業(yè)發(fā)展,相信當?shù)匚飿I(yè)投資市場的未來表現(xiàn),可看高一線。” 住宅及酒店成新興投資目標 至于物業(yè)類別方面,與2005年一樣,以寫字樓及商鋪最受歡迎。然而,兩者合計所占整幢物業(yè)投資總數(shù)比例已由2005年的68%下跌至2006年的49%。另一方面,服務式住宅、住宅及酒店成為新興投資類別,三類物業(yè)占整體物業(yè)的投資比例由2005年之20.6%上升一倍至2006年40.9%。對此,陶汝鴻指出:“于2006年,各類房地產(chǎn)項目的投資漸趨平均,雖然投資市場依然以寫字樓及商鋪為主導,但隨著中國內地加速城市化進程,人口日益富裕,以及派駐當?shù)毓ぷ鞯耐饧藛T不斷增加,相信將刺激市場對服務式住宅、住宅及酒店的投資需求,利好未來發(fā)展。” 發(fā)展商繼續(xù)搶購土地 在土地市場方面,戴德梁行北亞區(qū)副主席兼投資部主管李志榮表示:“土地交易宗數(shù)由2005年的230宗升至2006年的273宗,增幅為19%。不論是境內或境外資金,其參與度均見提高,情況與整幢建成物業(yè)的投資表現(xiàn)相若。由境內資金促成的交易由190宗上升至218宗(增加15%),而境外資金的增幅則更為顯著,達37.5%(由40宗增至55宗)。市況活躍反映很多具實力的境外投資者,特別是海外上市的香港或內地發(fā)展商/投資者,均未受到國內調控房地產(chǎn)的政策影響,仍積極競買土地。”李志榮續(xù)稱,香港以至環(huán)球股票市場暢旺,為海外上市發(fā)展商/投資者(不論是來自香港或內地)提供更充裕的資金,可投放于中國內地房地產(chǎn)市場作長線投資。 與整幢建成物業(yè)的投資市場不同,土地交易的地區(qū)分布較為平均,一、二線城市的成交宗數(shù)均達雙位數(shù)。李志榮表示:“2006年,北京的土地投資交易宗數(shù)為全國之冠,占總數(shù)的19.4%,其次為重慶(12.8%)及杭州(12.5%),可見土地投資買賣并沒有特定地區(qū)性,而內地土地市場亦正在全面迅速發(fā)展。” 雖然深圳和廣州只分別占土地交易總數(shù)的8.1%及8.8%,但兩地交易量的增長速度最為凌厲,分別由2005年的7及14宗,上升至2006年的22及24宗,增幅高達214%及71%,反映市場對深圳、廣州土地的殷切需求。李志榮指出:“投資者在深圳和廣州的房地產(chǎn)投資,不論是土地還是整幢建成物業(yè),均已大大提高,令我們進一步相信珠三角重點城市會繼續(xù)吸引資金流入。” 在土地類別方面,以住宅用地最受歡迎,交易宗數(shù)由2005年之47宗升至103宗,占土地交易總數(shù)的37.7%。李志榮表示:“各城市的住宅用地交易量全告上升,其中以北京和廣州的升幅最為顯著。另一方面,其次受發(fā)展商歡迎的寫字樓用地,交易量增長則較溫和,由2005年之16宗上升至2006年的21宗,升幅主要來自深圳及大連等非主線城市,反映投資者對該等地區(qū)的興趣已逐步增強。” 對于土地投資市場的前景,李志榮表示:“土地投資仍會以境內資金作主導,而境外資金為減低開發(fā)風險,則會以整幢建成物業(yè)作為投資首選。有見未來有不少的市區(qū)重建項目及CBD遷址規(guī)劃,為市場帶來一批土地供應;另一方面,內地加快城市化進程將進一步推動住宅需求,因此我們預期國內各城市的住宅用地將會受到追捧,而二、三線城市將更為備受關注。”
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