王芳潔

　　在存在泡沫隱患的今天，如此大的資金規(guī)模，已經(jīng)給岌岌可危的樓市以很大的沖擊。張寅表示，如不加以限制，外資將進(jìn)一步吹大內(nèi)地的房地產(chǎn)泡沫

　　“作為一家已經(jīng)進(jìn)入內(nèi)地12年的企業(yè)，我們一直在做開發(fā)，政策對我們的影響不大。”當(dāng)商務(wù)部再次強(qiáng)調(diào)“限外”后，新加坡國浩房地產(chǎn)(中國)有限公司執(zhí)行董事李慧敏對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》表示。

　　日前，商務(wù)部辦公廳發(fā)布了《關(guān)于2007年全國吸收外商投資工作指導(dǎo)性意見》(下稱《意見》)，其中明確表示：要“嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)”。這是繼去年7月建設(shè)部、商務(wù)部等五部門聯(lián)合出臺《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》(建住房［2006］171號)后，政府在房地產(chǎn)投資方面發(fā)布的第二個(gè)“限外令”。

　　雖然僅是短短的一句話，但正是這句話，成為《意見》中最受關(guān)注的一點(diǎn)。

　　限制的對象

　　和171號文件明顯不同，《意見》對于受限的具體對象、如何受限等都沒有做過多的表示。北京虎杰投資咨詢有限公司首席投資分析員張寅認(rèn)為，如果

商務(wù)部要細(xì)化“限外”細(xì)則，也還必須會(huì)同建設(shè)部等各大部委，聯(lián)手操作。

　　另外，張寅分析認(rèn)為，商務(wù)部的本意也并非要限制所有的外商，那些已獲

房地產(chǎn)經(jīng)營牌照的外商并不在受限之列。真正應(yīng)受到限制的是，一些本來注冊的主營業(yè)務(wù)并非房地產(chǎn)，卻偏偏喜好進(jìn)行樓市投資的外商。

　　按照171號文件規(guī)定，外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元(含1000萬美元)的，注冊資本不得低于投資總額的50%；投資總額低于1000萬美元的，注冊資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

　　也就是說，外商如果進(jìn)入內(nèi)地進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，門檻相當(dāng)高。據(jù)張寅介紹，相當(dāng)一部分外商以其他的名目進(jìn)來注冊公司，大幅度降低了設(shè)立外商獨(dú)資企業(yè)的門檻。之后又開始將大量資金用于購買物業(yè)，或?qū)①Y金給其他開發(fā)企業(yè)融通，以獲得高額利潤回報(bào)。

　　那么，究竟有多少外資進(jìn)入了樓市？到目前為止，各相關(guān)部委給出的數(shù)據(jù)都不盡相同，市場中的機(jī)構(gòu)分析也存在較大差異。張寅認(rèn)為，在過去幾年中，至少有幾百億美元進(jìn)來，上千億美元的可能性也很大。

　　在存在泡沫隱患的今天，如此大的資金規(guī)模，已經(jīng)給岌岌可危的樓市以很大的沖擊。張寅表示，如不加以限制，外資將進(jìn)一步吹大內(nèi)地的房地產(chǎn)泡沫。

　　亦喜亦憂

　　回顧過去，171號文件頒布之后，短期內(nèi)給市場造成了緊張的氣氛。但自去年下半年至今，外資買樓的情況仍時(shí)有發(fā)生。

　　3月22日，在焦點(diǎn)商鋪網(wǎng)舉辦的“2007投資型地產(chǎn)年度關(guān)鍵詞發(fā)布會(huì)”現(xiàn)場，戴德梁行商鋪部高級助理董事張家鵬表示，近幾年外資投資樓市是以加速度進(jìn)行的，“限外令”只是將這個(gè)速率降低了，而沒有使外資的腳步放緩。

　　張家鵬同時(shí)認(rèn)為，由于一部分競爭者被清除出市場，大的機(jī)構(gòu)投資者得到了更廣闊的市場空間。

　　針對本次商務(wù)部頒布的新“限外令”，張寅亦持同樣的意見。既然以后要“嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)”，外資企業(yè)想獲得房地產(chǎn)經(jīng)營牌照將更加困難。這種情況下，已獲得牌照的外資房地產(chǎn)企業(yè)將面臨更少的競爭者，雖然目前在內(nèi)地活躍的外資房地產(chǎn)企業(yè)不超過30家，這些將成為獲益者。

　　另外，張寅還指出，商務(wù)部只能夠限制外商獨(dú)資企業(yè)，而對于進(jìn)入二級市場充當(dāng)消費(fèi)者的基金等并不在管轄范圍內(nèi)。

　　現(xiàn)實(shí)情況是，這些基金才是過往樓市的大買家，因此商務(wù)部一句單純的“限外”，能起到的效果可能并不會(huì)太大。