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外資對房地產胃口仍好

http://www.sina.com.cn 2007年03月30日 04:15 第一財經日報

  楊紅旭

  一邊是海水,一邊是火焰。持續的房地產宏觀調控之下,內資和外資呈現一張“陰陽臉”。這邊廂喊著“上海房價六年首跌”,那邊廂嚷著“中國房地產市場投資60%來自境外”。日前,仲量聯行發布的《全球房地產投資報告》指出,2006年中國房地產市場的交易額達到了90億美元,創下歷史最新紀錄,增幅高達69%;其中,來自于新加坡和其他全球基金的投資比例便高達60%,增幅約55%。

  雖然這組數據的真實性尚難測評,但基本上反映出外資對于內地房地產的投資熱情仍在高漲。從國家統計局的公報中也可洞察這一點,2006年實際使用外商直接投資金額694.7億美元,下降4.1%,但其中房地產業實際使用金額82.3億美元,同比激增51.9%。上海市統計公報亦能側面佐證,2006年上海房地產開發投資同比增長僅2.3%,而外商和港澳臺企業房地產開發投資增長較快,分別為65%和43%。

  外資在房地產市場口水四溢、樂不思蜀,然而我國政府卻憂心忡忡。不久前,

商務部關于2007年全國吸收外商投資工作的指導性意見提出:“采取有效措施,嚴格限制外商投資高耗能、高污染、低水平產業,嚴格限制外商投資房地產。”這一態度明顯趨于嚴厲化。眾所周知,早在2002年發布的《外商投資產業指導目錄》中,“高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經營”已被歸為“限制類”;2006年7月,《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》出臺,被業界稱為“限外令”。現在已發展到不再區分“禁止、限制、鼓勵”三類界限,一律加以“嚴格限制”。

  火藥味濃了許多。應該說,對于集中于市場交易環節的熱錢,中央政府是重點打壓的,北京、上海等一線城市

房價的過快增長與高端住宅市場投資過熱密切相關,外資推高中國房價的觀點并非空穴來風。因此,去年“171號文”重點對境外個人投資房產設定了較高的門檻,并且也已發生效力。現在的事態在于,海外基金整棟收購依然腳步不止,比如已在國內游獵已久的著名私人股本基金凱雷首次涉足別墅收購;另外,海外基金轉向開發領域的現象也正越來越普遍,比如早已開始玩收購的摩根士丹利,近期首次以開發公司法人的身份,與永業集團合作開發上海市中心高檔樓盤。

  3月26~29日,“2007年中國房地產投資世界峰會”在上海浦東香格里拉酒店舉行,國外投行、海外基金、境外REITs、外資地產商等云集一堂,其中既有已在內地房地產市場嘗到甜頭的,也有心急火燎想來卻又小心翼翼的。這些國際投資機構的共識在于:在GDP持續高速增長和城市化加快進行的條件下,中國房地產市場的投資回報率仍非常可觀,然而政府對于外資進入房地產行業的限制越來越多,存在一定的政策性風險。

  應該說,外資對風險的嗅覺相當靈敏。除了硬性的行政審批環節中變得日益苛刻外,清算土地增值稅、兩稅合一等軟性的稅費成本的提高,也將會對外資的收益產生較大的影響。據新加坡凱德置地總裁林明彥的測算,如果完全照章納稅,則僅清算土地增值稅一項就為開發商的凈利潤率設定了一個20%的上限。另外兩稅合一,對外資地產商投資回報的損傷也是顯而易見的。

  綜而言之,外資急著進,政府想要攔。博弈的結果,其實也并不難作些許預測。只要城市化進程、

人民幣升值、流動性過剩等宏觀條件不變,外資總會削尖腦袋擠進來,方法還是很多的,比如資本項目限制較嚴,就謀求混在常規項目中進來。而且,雖然中央政府態度堅定,就怕地方政府“見利忘義”,既然“洋財神”急吼吼投懷入抱,是拒是迎,可得考驗地方政府的定力了。(本文作者為上海易居房地產研究院高級評論員)


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