郝倩

　　對(duì)于以一獨(dú)幢酒店為主要資產(chǎn)爭(zhēng)取上市的金陵飯店來(lái)說(shuō)，必須學(xué)會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的高端市場(chǎng)博得一席之地。上市后，這依然是個(gè)挑戰(zhàn)

　　1983年國(guó)慶節(jié)的時(shí)候，南京市要給剛建成的金陵飯店拍張照片。可是面對(duì)這個(gè)37層、大概110米的“大高個(gè)”，攝影師犯了難，最后政府不得不從空軍部隊(duì)借來(lái)飛機(jī)為金陵飯店留下了第一張“寫(xiě)真”，享受特殊待遇的金陵飯店從此戴上“神州第一高樓”的美名，一叫就是十年。

　　特殊“身份”決定了特殊地位，作為一個(gè)民族招牌店，金陵飯店多年來(lái)無(wú)數(shù)次接待世界各國(guó)政要、名流、巨商。現(xiàn)在，即使南京已有了8家五星級(jí)酒店，金陵飯店還是爭(zhēng)得了一項(xiàng)“第一”——有望在4月份成為江蘇省第一家A股上市的酒店。

　　上市后，這家今年已滿24歲的老飯店，將用募集資金建造高度為202米的金陵飯店二期工程。不過(guò)，此次金陵飯店沒(méi)有再爭(zhēng)“第一高樓”的想法，按照相關(guān)人士的說(shuō)法是：“不做形象工程，而是要保證投資收益”。“這也是為穩(wěn)固地位、邁開(kāi)‘實(shí)體酒店’經(jīng)營(yíng)的第一步。”金陵飯店股份有限公司董事長(zhǎng)李建偉日前接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)如是解釋。

　　特殊歷史造就特殊定位

　　3個(gè)月拆遷完畢、7天一層樓的建造速度，是“神州第一高樓”創(chuàng)造的。

　　然而，一家享有殊榮的酒店是難免“樹(shù)大招風(fēng)”的。在改革開(kāi)放初期，金陵飯店的建造給社會(huì)帶來(lái)的震撼絕非“高度”一項(xiàng)。因?yàn)檎l(shuí)也不知道能否管好這么一個(gè)龐大的國(guó)際化大酒店。

　　金陵飯店第一任總經(jīng)理周鴻猷走馬上任之初，首先遇到的就是國(guó)內(nèi)外輿論壓力。國(guó)內(nèi)悲觀論調(diào)認(rèn)為：金陵飯店是個(gè)大包袱，無(wú)利可圖；國(guó)際輿論更是懷疑中國(guó)人能否管理好如此現(xiàn)代化的高級(jí)飯店，債務(wù)能否還清。當(dāng)時(shí)，日本《朝日新聞》曾有報(bào)道稱，金陵飯店將是中國(guó)四個(gè)現(xiàn)代化在旅游事業(yè)中成敗的試金石。

　　周鴻猷在任的7年，主要是幫助酒店打破國(guó)營(yíng)招待所的經(jīng)營(yíng)框框，并學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)酒店集團(tuán)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，例如24小時(shí)服務(wù)待命、尊重客人隱私、穿旗袍接待國(guó)內(nèi)外來(lái)賓等。這在當(dāng)時(shí)都需要有莫大的勇氣去嘗試。

　　開(kāi)業(yè)初期，金陵飯店的特殊地位是其在市場(chǎng)上“安身立命”的關(guān)鍵所在。有一個(gè)例子常被李建偉掛在嘴邊。1985年2月2日，鄧小平同志第二次來(lái)南京視察，下榻金陵飯店。在聽(tīng)周鴻猷匯報(bào)工作時(shí)聽(tīng)說(shuō)南京因?yàn)闆](méi)有國(guó)際航班，大大影響了飯店客源，立即安排秘書(shū)打電話給楊尚昆，請(qǐng)他通知南京軍區(qū)研究協(xié)調(diào)軍隊(duì)、民航和地方的關(guān)系。只過(guò)了3個(gè)月，港寧包機(jī)就正式開(kāi)通，從最初的一周一班發(fā)展到每天三班，為金陵飯店提供了大批客源。

　　1985年其接待海外旅客17萬(wàn)人次，客房利用率比上一年翻了一番，超過(guò)60%。不但沒(méi)虧損，反而有了盈利。金陵飯店常有高層接待任務(wù)，在發(fā)展初期這種優(yōu)勢(shì)無(wú)論在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)還是口碑積累方面都助力不少。“現(xiàn)在，70%的訂房量都是通過(guò)酒店自身定房系統(tǒng)完成的。在客源中，有96%的商務(wù)客；境外旅客占45%；

世界500強(qiáng)企業(yè)中有57家簽訂長(zhǎng)期協(xié)議。”李建偉稱。而在20余年的發(fā)展歷史中，金陵飯店幾乎承接了江蘇省及南京市所有重要的接待任務(wù)。“這種政治優(yōu)勢(shì)已經(jīng)形成了，接下來(lái)仍將繼續(xù)保持。”李建偉對(duì)金陵飯店一脈傳承下來(lái)的高端優(yōu)勢(shì)十分自信。

　　“市場(chǎng)化”的溝溝坎坎

　　1990年到1997年，第二任總經(jīng)理胡永輝在任。其間，金陵飯店打破了國(guó)有企業(yè)分配體制，所有員工都變?yōu)椤昂贤�工”，按小時(shí)計(jì)算工錢(qián)。在當(dāng)時(shí)，這對(duì)于一家國(guó)有企業(yè)來(lái)說(shuō)很難想象。

　　一位金陵飯店的老職工說(shuō)，胡永輝在任時(shí)，職工待遇逐年提高，持續(xù)提高。當(dāng)年金陵飯店員工收入及福利待遇令南京其他企業(yè)羨慕不已，工作餐豐盛便宜。金陵飯店改革和創(chuàng)新不停。現(xiàn)在的金陵飯店，就連洗手間服務(wù)都是超五星的：客人剛推開(kāi)第一道門(mén)，第二道門(mén)就已應(yīng)聲打開(kāi)，服務(wù)員微笑著問(wèn)好；走向洗手池時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)水龍頭已打開(kāi)，水溫已調(diào)好……第一任公共洗手間服務(wù)員楊名峰說(shuō)：外國(guó)人說(shuō)我們管理不好現(xiàn)代化大飯店，我就不信。總經(jīng)理要把飯店辦成世界一流的，我就要把這洗手間創(chuàng)造成世界一流的。

　　金陵飯店在第一個(gè)九年就接待了賓客83萬(wàn)人次，營(yíng)業(yè)收入6.26億元，大約用了10年多時(shí)間就還清了所有貸款，比預(yù)算的14~15年提前不少。

　　一位葉姓的顧客至今還記得去年入住金陵湖濱飯店的一個(gè)經(jīng)歷。當(dāng)時(shí)因?yàn)樯眢w不舒服給大堂打了個(gè)電話，詢問(wèn)是否有醫(yī)務(wù)室可就診。接到電話后，一位大堂副經(jīng)理在該名顧客房間門(mén)口等候，并陪同其到最近的

醫(yī)院就診，讓這位顧客十分感動(dòng)。

　　事實(shí)上，按照李建偉的解釋，這種服務(wù)精神就是金陵飯店的“市場(chǎng)化運(yùn)作”在起作用。現(xiàn)在金陵飯店服務(wù)板塊的員工固定薪水與浮動(dòng)工資的比例為1：1。“按照考核機(jī)制，每個(gè)月接待多少賓客，創(chuàng)造了多少效益，得到了多少書(shū)面或是口頭的表?yè)P(yáng)和批評(píng)，都將列入考核機(jī)制中。而金陵飯店本身也在研究一些優(yōu)秀的員工，分析他們的個(gè)性，與賓客溝通的方式，對(duì)于現(xiàn)在公司體制的看法等。

　　當(dāng)市場(chǎng)化的一套東西日漸成熟之后，作為一個(gè)豪華單體酒店，2005年金陵飯店的營(yíng)業(yè)收入占南京全部五星級(jí)酒店的近40%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)則占近80%。同時(shí)，按照金陵飯店管理層的估計(jì)：未來(lái)3年，預(yù)計(jì)酒店客房出租率和餐飲上座率年均增長(zhǎng)5%左右。

　　但是，如果僅是這一幢酒店，可以挖掘的潛力還有多少？

　　如何突破一幢酒店的能量

　　從建成到現(xiàn)在，金陵飯店已花費(fèi)2.1億元進(jìn)行了酒店修整，但不可調(diào)和的矛盾是，單幢酒店已不可能靠擴(kuò)容帶來(lái)新收益。金陵飯店的想法是：控制更多“實(shí)體酒店”。這與目前國(guó)際通行的酒店輸出管理的擴(kuò)張模式不同。

　　李建偉認(rèn)為，金陵飯店要長(zhǎng)久發(fā)展，首當(dāng)其沖的問(wèn)題就是要“穩(wěn)固地位”。金陵飯店的二期在她眼中算是一個(gè)很好的機(jī)遇。金陵飯店運(yùn)作上市用了4年時(shí)間，而辛苦運(yùn)作主要是為給擴(kuò)建工程募集資金。這個(gè)主體塔樓49層的二期工程將成為全套房酒店加高檔

寫(xiě)字樓的商務(wù)綜合體，與現(xiàn)在的金陵飯店同樣享有新街口的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。擴(kuò)建工程總投資將達(dá)10.47億元，其中此次上市募集資金和自有資金投資4.38億元。

　　金陵飯店董事會(huì)秘書(shū)張勝新表示，盡管第一高樓的稱謂本身似乎是一塊金字招牌，但作為一個(gè)企業(yè)，只會(huì)追求最大的盈利和最高投資回報(bào)。“202米高的二期工程的建成，將是金陵飯店邁出‘實(shí)體酒店’運(yùn)營(yíng)的第一步。今后3年，每年將收購(gòu)1家有好資產(chǎn)的酒店。以后金陵飯店收購(gòu)和控股的酒店都將用‘金陵’品牌。”李建偉稱。金陵飯店自己投資二期工程，可以獲得更大收益。

　　對(duì)于金陵飯店實(shí)體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，國(guó)泰君安的分析師認(rèn)為，新增控股酒店固然能擴(kuò)大公司資產(chǎn)規(guī)模，但確定合適的收購(gòu)目標(biāo)是關(guān)鍵。由于公司缺乏連鎖經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，品牌優(yōu)勢(shì)也僅局限在省內(nèi)，因此估計(jì)收購(gòu)目標(biāo)多為省內(nèi)酒店。預(yù)測(cè)2008年收購(gòu)一家酒店可獲500萬(wàn)元的投資收益。

　　目前，金陵飯店已在發(fā)展其經(jīng)濟(jì)型酒店品牌“金一村”。對(duì)此，李建偉表示，經(jīng)濟(jì)型酒店有迅速擴(kuò)張能力，租賃物業(yè)開(kāi)出酒店有利于快速形成網(wǎng)絡(luò)。但目前經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展?fàn)顩r不容樂(lè)觀，近兩年內(nèi)可能重新洗牌。“從2005年才開(kāi)始嘗試經(jīng)濟(jì)型酒店，目前，這一板塊只能保本。”

　　相比而言，李建偉更傾向于對(duì)“實(shí)體酒店”的投資，她認(rèn)為，這是目前最適合國(guó)營(yíng)酒店品牌的發(fā)展路徑。對(duì)于是否可以完成每一年收購(gòu)一家好資產(chǎn)的酒店，李建偉說(shuō)：“今后，江蘇省不排除有好的資源提供給金陵飯店”。