早報地產(chǎn)評論員 梁大光 汪靜

　　據(jù)預測，未來幾十年中國將有超過3億人口從農(nóng)村遷移至城市，而每年將有2000萬人口需要買房居住。這樣龐大的數(shù)字不難令地產(chǎn)商垂涎三尺。

　　“得土地者得天下”，土地儲備維持在充足的水平向來是地產(chǎn)商成功的關(guān)鍵。2006年以來，人民幣持續(xù)升值；接連的宏觀調(diào)控政策又讓內(nèi)地中小地產(chǎn)商資金吃緊，以上因素助長了資金相對雄厚的香港地產(chǎn)商揮師北上攻城略地的意愿。

　　截至本周的數(shù)據(jù)顯示，香港幾家龍頭地產(chǎn)商在內(nèi)地房產(chǎn)收益占盈利比重正不斷提升，在內(nèi)地的土地儲備也迅速追趕和超越著內(nèi)地地產(chǎn)龍頭企業(yè)。

　　目前，長和系在內(nèi)地擁有土地儲備最多，合計2000萬平方米，直追雅居樂的2200萬平方米，已比中國海外地產(chǎn)與富力地產(chǎn)為多，前者擁地1600萬平方米，后者則有1900萬平方米。

　　新世界發(fā)展在內(nèi)地持有約1600萬平方米土儲。恒基地產(chǎn)在內(nèi)地土儲增加到700多萬平方米，預計年內(nèi)增至1500萬平方米，并計劃2008/2009年度開始，每年有約111萬平方米房源建成并銷售。新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地有198萬平方米土儲，遠低于其它地產(chǎn)商，但新地強調(diào)重質(zhì)不重量，持有的地皮都是地王或旺地。嘉里建設(shè)在內(nèi)地土儲也達到200萬平方米。恒隆地產(chǎn)2月份曾透露，計劃在未來3年斥資300億元，在內(nèi)地8至9個城市拿地。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，這是港資地產(chǎn)商在內(nèi)地歷經(jīng)的第二次圈地狂潮。1992年到1997年間是港資的第一輪圈地潮。當時，香港地產(chǎn)商在上海大量購入土地，例如，1992年恒隆地產(chǎn)取得如今恒隆廣場之地塊，而在2001年才推出使用；1997年新世界獲得位于淮海路的新世界大廈項目土地，直至2004年項目才面世。和黃目前在上海的在售項目，基本使用的也是其在1997、1998年完成的土地儲備。

　　“宏觀政策趨緊導致土地資源供應日益緊張成為大的地產(chǎn)公司融資圈地的根本動因。”中金港股地產(chǎn)分析師白宏煒分析說。

　　長和系 2000萬平方米土儲足夠數(shù)年用

　　3月22日，長實(0001.HK)、和黃(0013.HK)同時發(fā)布2006年業(yè)績，其中長江實業(yè)凈利潤上漲29%至180.75億港元；和黃更大漲40%達200.3億港元。同時擔任兩家公司主席的李嘉誠表示，內(nèi)地為長實在香港以外重點發(fā)展的市場，盡管內(nèi)地多項土地及房地產(chǎn)調(diào)控措施落實，但基于市場基調(diào)穩(wěn)定和物業(yè)需求支持,內(nèi)地樓市的長遠發(fā)展動力將會持續(xù)。李嘉誠還表示，集團的土地儲備足夠未來數(shù)年用。

　　最近兩年來，長和系頻頻在內(nèi)地拿地，內(nèi)地土地儲備量已達到2000萬平方米。長和系在2006年的內(nèi)地地產(chǎn)市場更是占盡風頭，完成多項優(yōu)質(zhì)土地收購。

　　2006年10月，長實與和黃各占一半權(quán)益之合營公司與若干獨立第三方簽訂協(xié)議，通過由合營公司將成立之外商獨資企業(yè)購入及共同發(fā)展上海浦東新區(qū)陸家嘴X3-2地塊，作為商業(yè)及有關(guān)用途。該地塊面積約80,000平方米。今年1月，長實、和黃及一獨立第三方以22億成功競投位于上海普陀區(qū)真如副中心A3-A6地皮，面積約177,262平方米之土地，并將成立由長實、和黃及該獨立第三方各占49.2%、50.4%及0.4%實益股權(quán)之中外合資企業(yè)，以購入及發(fā)展該土地為商業(yè)及住宅物業(yè)。

　　此外，李嘉誠數(shù)日前在重慶以24.5億元獲得南坪區(qū)“地王”楊家山地塊。

　　長實年報顯示，2006年在上海已完成的物業(yè)包括位于浦東花木的御翠園第IV及V期、四季雅苑第6B期。預期2007年完成的項目有位于古北的御翠豪庭第1至3C期及商場，面積112,120平方米；位于浦東花木的御翠園第IIA及VI期、四季雅苑第4A期，面積分別為31,481平方米和1,500平方米。以上項目，長實與和黃各占50%權(quán)益。

　　此外，根據(jù)長實(集團)網(wǎng)站顯示，長和系在上海正在開發(fā)的項目還有：世紀大道項目，位于浦東新區(qū)陸家嘴金融中心區(qū)和花木行政文化區(qū)之間，世紀大道和東方路交匯處。地塊總占地面積逾5.47萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約23.25萬平方米，計劃發(fā)展成高檔購物中心、豪華酒店及甲級辦公樓于一體的大型地鐵上蓋物業(yè)。

　　新閘路項目，位于上海靜安區(qū)新閘路及大田路，整個項目占地逾1.5萬平方米，總建筑面積近6.5萬平方米，將發(fā)展成商業(yè)及辦公樓綜合項目。

　　馬橋鎮(zhèn)項目，位于閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)，占地面積為26萬平方米，將發(fā)展成擁有超過204套單位的別墅小區(qū)豪華住宅項目。

　　新鴻基 地產(chǎn)土儲集中一線城市最貴地段

　　新鴻基地產(chǎn)近期公布，截至2006年12月底止半年內(nèi)營業(yè)額為147.81億元，而2005年同期則為144.66億元。

　　新地主席兼行政總裁郭炳湘表示，新地在內(nèi)地的土地儲備達到200萬平方米，集中于一線城市的最貴重地段，以地價連建筑費計算，集團于內(nèi)地項目價值220億元，占新地總資產(chǎn)約10%。新地副主席兼董事總經(jīng)理郭炳聯(lián)也表示，集團于內(nèi)地發(fā)展策略是貴精不貴多。

　　在新地開發(fā)的220億內(nèi)地物業(yè)中，僅上海項目的投資金額就達167億元。

　　去年4月，新鴻基以36億元的代價接手襄陽路市場地塊(徐匯區(qū)淮海中路3號地塊)，占地面積約4萬平方米，東臨陜西南路，南至南昌路，西靠襄陽南路，北近淮海中路。

　　新地將斥資60億元，建成集寫字樓、商場及豪華住宅于一體的綜合項目新鴻基APM商場，總建筑面積達到25萬平方米。其中，特色商場的建筑面積將達到11萬平方米，還有約12萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓和2萬平方米的豪華住宅。整個項目預計于2010年建成。

　　另一物業(yè)IFC———上海國際金融中心位于上海浦東陸家嘴，為3幢綜合用途的商用物業(yè)，包括兩幢分別高260米及250米的雙子塔、一座85米高的建筑和一座商場大樓。物業(yè)類型包括甲級寫字樓、酒店、公寓及商場。目前已經(jīng)完成地基工程，正在進行上蓋建筑，總建筑面積達到37萬平方米。首期工程將在2009年中之前完成，當中包括8萬平方米的寫字樓、9萬平方米的時尚購物商場及豪華酒店WHotel。整個項目將于2010年竣工，屆時，另一家豪華酒店RitzCarlton也將投入服務(wù)。

　　新地在上海所持有的項目還包括位處盧灣區(qū)淮海中路的中環(huán)廣場和位于徐匯區(qū)廣元西路88號的上海名仕苑。上海名仕苑由兩幢于1999年建成的服務(wù)式公寓及一座新建的住宅大樓組成，總建筑面積為6.4萬平方米。集團保留其中一座3萬平方米的服務(wù)式公寓帝景閣作出租用途。

　　新地于2005年6月以31.85億元購得的浦東新區(qū)濰坊新村街道245街坊23宗地塊，目前尚未開始動工。新地在業(yè)績公告中透露，該項目將建成“世界級豪華住宅”，可盡覽外灘景致，總建筑面積為16萬平方米，目前已進入最后規(guī)劃階段。

　　此外，新鴻基在杭州和無錫分別有兩個合資項目已經(jīng)開工，所占權(quán)益均為40%。

　　恒基地產(chǎn)內(nèi)地土儲將達1500萬平方米

　　3月22日，恒基地產(chǎn)(0012.HK)發(fā)布截至2006年年底的中期業(yè)績公告。公告顯示,該集團半年期的營業(yè)額為45.25億港元,而其整個業(yè)務(wù)獲純利37.94億港元。

　　作為最早開發(fā)內(nèi)地物業(yè)市場的地產(chǎn)商之一，恒基地產(chǎn)多年來已完成不少優(yōu)秀項目，其中包括北京恒基中心、上海港匯廣場第二座辦公樓、廣州恒寶華庭及上海不夜城廣場等，并保留其中約26.4萬平方米樓面作收租之用。

　　公告稱，恒地內(nèi)地物業(yè)期內(nèi)租務(wù)理想，上海港匯廣場第二座辦公樓出租率達93%，上海不夜城廣場及恒昌花園的商鋪全部租出。期內(nèi)內(nèi)地物業(yè)之租金總收入達港幣8380萬元，較上年度同期增長185.6%。

　　在北上拿地擴張的香港地產(chǎn)商中,恒地表現(xiàn)突出。至今除北京、上海及廣州等一線城市外,恒地在二線城市的地價投資累計已達41億人民幣,及土地面積近300萬平方米，可建自占樓面面積超過73.2萬平方米。另外，恒地還有多幅已協(xié)議買入土地，正待落實程序，涉及地價共75億元，可建口面面積830萬平方米。

　　公告稱，若有關(guān)地塊能于今年6月底前完成購入程序，恒地在內(nèi)地的土地儲備將進一步擴大，將有可建樓面面積約1500萬平方米。在恒地的這些土地儲備中，近八成為住宅用途。

　　恒地公告稱，位于上海市中心靜安區(qū)南京西路北側(cè)688號的優(yōu)質(zhì)地塊，將興建一座兩層高商業(yè)裙樓連一幢24層高的商業(yè)辦公樓，總樓面面積約9.2萬平方米。該大樓由世界知名的日本丹下都市建筑設(shè)計株式會社負責立面設(shè)計工作，當有關(guān)規(guī)劃及設(shè)計獲批準后即可動工，預期于2009年下半年落成。恒地現(xiàn)擁有該項目全部權(quán)益。此外，上海閘北區(qū)恒豐路130-2地塊占地面積約6214平方米，將興建一幢總樓面面積約5.1萬平方米的商業(yè)辦公樓。地下室建筑工程經(jīng)已展開，但由于工程延誤，預計項目將會于2009年度內(nèi)落成。鄰近的恒豐路147-2及3地塊，占地約6.48萬平方米，將興建一幢25層高的商業(yè)辦公大樓，總樓面面積逾4萬平方米。工程將于2007年下半年展開，預計于2009年年底落成。恒地公告稱，以上3處上海物業(yè)落成后均將作收租之用。

　　針對國內(nèi)各項調(diào)控措施，恒地公告認為，調(diào)控旨在抑制投機活動，穩(wěn)定物業(yè)價格以及完善市場運作，這其實更有利于集團在國內(nèi)作長遠投資和發(fā)展。因此，恒地不斷擴大在國內(nèi)土地儲備量。

　　嘉里建設(shè) 內(nèi)地發(fā)展上海是主力市場

　　3月22日，嘉里建設(shè)(0683.HK)公布了其2006年年度業(yè)績報告。報告稱，截至2006年底，嘉里建設(shè)年度獲利46.89億港元，比2005年增長了42%。

　　年報顯示，截至2006年底，嘉里建設(shè)在內(nèi)地開發(fā)的總樓面面積為362.6萬平方米，其中上海占近一半，約為175.9萬平方米。

　　嘉里建設(shè)首席財務(wù)主席黃永基預期，該集團將把內(nèi)地地產(chǎn)物業(yè)項目的發(fā)展作為今后一段時期的重點，其中，在2007及2008年將會有約100億元的資本開支，大部分用作支付中港兩地地價和建筑費用。他估計，2007年需支付地價項目較多，資本開支約70億元，其中50億元涉及內(nèi)地項目。

　　而縱觀整個集團的儲地量，其在內(nèi)地土儲總樓面面積已經(jīng)達到200萬平方米。

　　黃永基介紹，上海是嘉里建設(shè)在內(nèi)地發(fā)展地產(chǎn)物業(yè)的主力市場。而作為該集團在內(nèi)地的重點項目，其旗下的上海“嘉里不夜城”，未來2年可套現(xiàn)入賬15億元。嘉里不夜城位于上海閘北區(qū)繁盛地段。

　　嘉里不夜城一期總樓面面積約12.5萬平方米。二期總樓面面積約15.98萬平方米，項目包括辦公樓、住宅及商鋪；其中，二期甲項目包括一幢附有兩層裙樓商鋪的辦公大樓及4幢住宅，預計于今年第三季度落成。二期乙工程則額外提供4幢住宅，預計可于2008年第一季度竣工。二期甲項目之住宅單位，已于今年2月開始預售。

　　嘉里建設(shè)在靜安區(qū)的綜合用途物業(yè)發(fā)展項目目前已獲得審批，將于2007年第二季度動工，并預期于2010年至2011年間分階段落成。此項目是嘉里建設(shè)與香格里拉(亞洲)有限公司以分別占51%及49%股權(quán)的形式組成合營公司共同發(fā)展的物業(yè)，包括豪華酒店、辦公樓及商鋪物業(yè)，可發(fā)展地面總樓面面積約為25.36萬平方米。

　　另外，嘉里建設(shè)位于浦東、毗鄰上海新國際博覽中心的綜合物業(yè)項目，也將于2010年第二季度竣工，預計地面總樓面面積約24.76萬平方米，其中包括酒店、辦公樓、公寓、商用物業(yè)及配套設(shè)施。嘉里集團占該合營項目40.8%的權(quán)益。

　　對于國內(nèi)頻頻出臺的的宏觀調(diào)控措施，嘉里建設(shè)認為，由于集團用作銷售的住宅項目占目前整個物業(yè)發(fā)展項目比例不高，而這些調(diào)控措施主要針對住宅項目，所以對他們的影響有限。

　　九龍倉地產(chǎn)業(yè)務(wù)成盈利中流砥柱

　　3月21日，九龍倉(0004.HK)發(fā)布2006年業(yè)績年報。年報顯示，地產(chǎn)成為九龍倉2006年盈利中流砥柱，營業(yè)額上升12%至56.77億元(2005年為50.73億元)，營業(yè)利潤上升15%至39.73億元(2005年為34.65億元)。而除地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，九龍倉旗下通訊、媒體、娛樂及物流盈利均較去年減少，令其純利潤減少23%至107.57億元。

　　公告顯示，九龍倉于2006年年底及2007年年初在成都、蘇州和無錫購入多塊位置上佳地塊。九龍倉在內(nèi)地的土地儲備及投資物業(yè)也由2006年年初的約158萬平方米上升至現(xiàn)在的464.5萬平方米，覆蓋北京、上海等8個城市。九龍倉副主席兼常務(wù)董事吳天海表示，集團未來還會在內(nèi)地增加土地儲備。

　　公告同時公布了其內(nèi)地房地產(chǎn)物業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)。在已經(jīng)落成的三項物業(yè)中，北京首都時代廣場、大上海時代廣場和重慶時代廣場盈利狀況都非常理想。大上海時代廣場在2006年度全年的寫字樓、商場和公寓的平均出租率均維持或超過90%的水平。北京首都時代廣場在2006年度寫字樓出租率亦維持或超過90%。

　　本次九龍倉公告首次劃定了大上海會德豐廣場的竣工日期———2009年年中。

　　位于南京西路1717號的大上海會德豐廣場，地處靜安寺的中心位置，堪稱上海浦西的頂級地段———東面正對靜安公園和越洋廣場；東北對街是已新建的靜安古寺及久光百貨商廈；西側(cè)是上海市少年宮；南側(cè)則緊貼延安西路高架。

　　在2006年方才獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的會德豐廣場，建筑規(guī)模為15.4萬平方米，地塊面積約1.3萬平方米，將分為地上59層和地下3層。

　　除了會德豐廣場，九龍倉同時公告了上海另一個大型豪宅項目匯寧花園狀況。公開資料顯示，匯寧花園位于徐匯區(qū)淮海西路183弄，地處市中心淮海西路、新華路繁華交匯處，毗鄰徐匯區(qū)商業(yè)中心及領(lǐng)事館區(qū)。目前均價為3.1萬元，按照每套住宅面積大約在180到400平方米之間，最低的

　　匯寧花園預計今年第一季度落成，在開始預售的286套房屋中，已經(jīng)售出163套。

　　此外，九龍倉現(xiàn)有的在滬項目儲備還有靜安花園和寧龍花園，前者面積約為97萬平方米，預計2008年建成；后者面積約為80萬平方米，預計今年建成。