□本報記者 李和裕

　　去年內地房地產業務盈利56.67億港元、同比增長44%的和記黃埔，已經把94%的土地和項目投在了內地；去年花了約66億港元在內地買地的恒基地產，又在內地30多個二、三線城市進行地塊磋商；正在北京大力發展商業地產的太古地產透露，今年準備投入118億港元發展內地項目……

　　這幾天，香港地產商(不包括在香港上市的內地房地產企業)相繼發布年度最新業績報告，可以發現，龐大的內地房地產市場又讓他們賺了個盆滿缽滿，而令股東們振奮的“吸鈔”體驗也更堅定了香港地產商內地掘金的信念。

　　業內人士分析，香港過高的地價是香港地產商轉投內地的重要原因之一，畢竟內地土地資源豐富，且往往用同一筆資金在兩地購得的土地面積相差甚遠。同時，開拓投資戰線、分散投資風險，也促使香港地產商紛紛“北上”。

　　無論如何，香港地產商大舉進軍內地的潮流已經勢不可擋，并在中央政府實施宏觀調控的背景下，顯示出攻城略地的新思路。

　　[關鍵詞一] 無懼調控 跑馬圈地

　　“房地產開發商在香港只被稱為地產商，而非房地產商，由此可見土地在香港人心里的地位。”在香港土生土長的仲量聯行亞太區董事陳立民一語中的。由于土地供應在香港受到嚴格控制，“有地就發”的思想在香港地產商腦中根深蒂固，而他們想在內地大把“吸鈔”，最先“吸”的自然也是土地。

　　經歷了上一輪宏觀調控的內地房地產市場，自2000年明顯走入上升通道。回想香港地產商自2000年以來在內地土地市場的表現，真正發力不是在土地還未完全公開招拍掛出讓的時候，也不是在樓市泡沫顯現但政府尚未出手調控的時候，而是在“新國八條”開始掀起此輪房地產調控風暴的2005年。有統計顯示，這一年，香港地產商在內地吸納了約30幅、超過880萬平方米的土地。

　　“不少香港地產商就是樂意在調控背景下趁機拿地，他們可能覺得內地開發商因受調控影響而動作趨于保守后，自己的機會就來了。一方面是參與地方政府公開招拍掛出讓土地，而憑資金實力直接購入；另一方面，內地一些面臨資金壓力的開發商會考慮轉讓手中的閑置土地，這也成為香港地產商增加內地土地儲備的機會。”中原地產的分析師表示。

　　確實，在“國六條”刮起更猛烈的房地產調控颶風的2006年，香港地產商也絲毫沒有退卻的意思。首當其沖的還是李嘉誠麾下的“長和系”，就是通過上述兩種方式，在“國六條”出臺以前，已將廣州、武漢5幅土地拿到手，“國六條”出臺后，更在土地供應緊縮的上海連下兩城。

　　“我們在內地城市補充土地儲備沒有遇到過困難。”就在幾天前的年度業績發布會上，李嘉誠就是這樣自信滿滿。他介紹，“長和系”目前所持有的土地可發展樓面面積達2550萬平方米，其中包括內地項目及英國、新加坡等國外項目。他還表示，目前“長和系”的多元化土地組合極具發展價值，可供未來5至6年的物業發展需要，而憑借充裕的資金實力，未來還會進一步收購優質土地。

　　此外，在今年2月1日正式實施的土地增值稅“清算令”，雖然對房地產開發企業來說是一個利空因素，政策一經發布，就對房地產上市公司的市場表現產生影響，但事后一些香港地產商紛紛表態，增加內地土地儲備的熱情并沒有受到影響。有媒體報道還顯示，在對118家從事物業投資的香港上市公司所作的調查顯示，88%的公司表示土地增值稅“清算令”不會影響到他們投資內地房地產的信心。

　　“香港市場很透明，大部分香港地產商是上市公司，而為了對股東負責，就得持續發展、獲取利潤，所以，加快在內地的拿地速度，讓股東們看到公司業務還在不斷壯大。那些所謂的合作，也顯然是沖著土地、項目去的，這也很正常。同時，香港地產商的投資基調還是長線型的，所以在拿地時對市場價格的一些波動并不敏感。”恒基兆業的一位人士對記者這樣表示。

　　“香港畢竟是‘彈丸之地’，進入廣闊的內地市場，對香港地產商來說也是必須要走的路。”陳立民告訴記者，“雖說在香港培養出的‘地主心態’，使得香港地產商確實存在囤積土地、坐享其成等升值的想法，但相對于更多的不太珍惜土地、粗放式經營的內地開發商來說，土地價值觀強烈的香港地產商更懂得精耕細作，鋪植自己的‘領地’。”

　　[關鍵詞二] 扎根一線 轉戰二線

　　在拿地方面，香港地產商不但是姿態勇猛、速度加快，布局上也有所調整，最為明顯的就是，從早期進入內地時的扎根于一線城市，轉而向一些有發展潛力的二、三線進軍。

　　2005年的有關統計已顯示，香港地產商在內地獲得的約30幅土地中，位于二、三線城巿的占了21幅，可見他們城巿布局的轉移之勢。而2006年，香港地產商擴充二、三線城市土地儲備的跡象依然十分明顯，武漢、青島、無錫、沈陽……已成他們的青睞之地。

　　戴德梁行的分析師認為，近年內地不少二線城巿經濟發展迅速，而在這些城巿發展的成本基數相對一線城巿仍要低，中央政府對于投資二線城巿也有相應的政策扶持，這些都加大了香港地產商的投資信心。

　　“與一些內地開發商‘短、平、快’的操作不同，香港地產商更懂得把握區域性機會。”為不少香港地產商開發項目提供服務的世邦魏理仕上海住宅項目營銷部高級董事陳煒向記者表示，“一線城市他們不會放棄的，我們公司今年春節前后就分別成立了深圳、上海浦東分公司，說明業務空間還在。對于二、三線城市，則還是看中省會城市、核心城市。主要是該地區的經濟發展和人口的消費能力達到一定水平，項目的地理位置又適當，估算投資能帶來合理穩定的回報，他們就會采取進一步行動。”

　　仍以李嘉誠麾下的“長和系”為例，除了繼續穩固在一線城市的發展，2005年以來他們在二、三線城市“攻城略地”的成績也最為顯著。從武漢市江漢區到成都市溫江區，從長沙市望城鎮到天津市營口道，從長春市凈月潭旅游區到青島市小港灣，“長和系”在近2年的時間里就儲備了幾百萬平方米的內地住宅及商用土地。

　　當然，覬覦內地二、三線城市的香港地產商遠不止“長和系”，更有一些香港地產商明確表示，將把目光從一線城市移向二線城市。如恒隆地產從2005年起就表示，公司從13年前開始在上海發展項目，而到目前為止，上海巿中心地段土地供應稀少，巿場競爭也相當激烈，所以從長遠發展來看，應是時機向二線城巿投資。今年初，恒隆地產宣布，計劃在3年內斥資300億元人民幣在內地8至9個城市買地，目標拓展12個商業地產項目。目前，恒隆地產已經開始在無錫、南昌、沈陽、天津發展項目。

　　不過，在業內人士看來，香港地產商布局內地二、三線城市，其本質還是一種追逐利益，甚至于博土地升值的行為。“香港地產商比內地開發商更明白土地價值，他們會想，只要這個城市的基建、環境等不斷發展，哪怕讓到手的土地‘曬太陽’，總有一天會被眷顧到的。”仲量聯行亞太區董事陳立民如此分析。

　　“香港地產商覺得‘攢小’是沒好處的，必須向外拓展。當然，升值潛力一定是香港地產商拿地時考慮的關鍵因素之一。”一位不愿透露姓名的香港房地產上市公司高層也表示，“在項目開發、經營的同時，能夠享受到土地增值的益處也是無可厚非的。”

　　2006年至今香港大型地產商內地拿地情況

　　企業名稱 拿地時間 拿地方式土地位置 土地面積 發展計劃

　　長江實業 2006年2月收購內企股權廣州市中新鎮金坑村225550平方米(4幅)住宅

　　和記黃埔

　　新鴻基地產2006年3月與華潤集團合營無錫市太湖新城1115600平方米住宅、

　　九龍建業 2006年6月招標 沈陽市東陵區 可建2900000平方米住宅、商業

　　新世界中國2006年12月向關聯企業收購貴陽、北京、成都、長沙可建4127300平方米(4幅)住宅、辦公、商業等

　　恒隆地產 2006年8月 與政府協議沈陽市斗姆宮地區 92000平方米 整體開發

　　中信泰富2006年1月與內地企業合營浦東新區陸家嘴251380平方米商業、辦公樓、酒店、住宅等

　　(資料來源：各企業相關公告 整理：李和裕)

　　香港大型地產商內地布局情況

　　企業名稱 已進入城市 內地土地儲備量

　　和記黃埔 北京、上海、廣州、深圳、武漢、青島、長春、長沙、成都、重慶、東莞、昆明、天津、珠海、西安可建建筑面積約21150000平方米

　　新鴻基地產北京、上海、廣州、中山、無錫、杭州 可建建筑面積約2000000平方米

　　九龍建業 沈陽、佛山、天津約543000平方米

　　新世界中國北京、上海、廣州、天津、武漢、成都、長沙、貴陽、珠海、海口 可建建筑面積約5000000平方米

　　恒隆地產 上海、天津、沈陽、濟南 約130000平方米

　　中信泰富 上海、寧波、揚州、海南 約1528700平方米

　　恒基地產 北京、上海、廣州、徐州、長沙、西安、重慶、蘇州、沈陽約3000000平方米

　　(資料來源：各企業2006年半年/年度業績報告 整理：李和裕)

　　[關鍵詞三] 資金為王 大顯財技

　　“近年來的房地產市場調控，正在客觀上校正土地和資金這兩個原來被低估的要素價格，使得房地產市場正在回歸到其資本密集型行業的本來特征。”國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松先生的一句客觀評價，恰恰道出了房地產開發的基本“門檻”。而除了前面談到的“地主心態”，香港地產商更是把“資金為王”牢記心中。

　　在比較香港地產商與內地開發商時，幾位采訪對象也不約而同地把“資金”放在了首位。“香港地產商就是有錢，這錢并不是指獲得了多少銀行貸款，而是指自有資金，以及通過多元渠道籌得的市場資金。”仲量聯行亞太區董事陳立民直言。

　　雖然內地開發商也已意識到要打造融資平臺，但畢竟慢了幾拍。在市場化程度更高的香港，地產商幾乎都是上市公司，而當內地開發商爭相登陸香港股市，香港地產商已經在通過配股、發債、分拆REITs等方式再融資了。

　　從2006年的情況來看，配股成為了那些上市的香港地產商的主要融資手段。如九龍建業分別在去年5月和9月成功配售1.13353億股和8700萬股，共籌得資金25.58億港元。九龍建業也明確表示，配股所得主要用于拓展內地業務。香港建設則在今年2月宣布配售近7.3億股新股，所籌的約10億港元將主要投于上海虹口國際客運中心北側地塊項目。

　　另外，分拆出租型物業打包REITs上市，也是香港地產商目前比較看重的融資途徑。雖然香港REITs市場在經歷了一個小高潮后，2006年的表現明顯疲軟，但仍有長江實業旗下的泓富REIT、恒基地產旗下的陽光REIT成功入市，分別融得超過19億和25億港元的資金。而今年，富豪酒店旗下的富豪REIT、新鴻基地產旗下的創紀REIT等正在排著隊。

　　當然，即便有許多其他融資渠道，香港地產商與銀行的關系依然是融洽的。如恒隆地產2006年7月獲得了一份5年期、規模達60億港元的銀團貸款，恒隆地產主席陳啟宗當時就表示，恒隆地產每年的物業租金收入超過20億港元，加上這份銀團貸款以及在售樓盤的收入，有足夠的資金投入內地房地產項目。

　　在業內人士看來，香港地產商的再融資沖動，源于其抓緊時間在內地市場上聚攏資源的擴張戰略，獲得資金以后就可以轉投內地土地，為下一輪的擴張增添籌碼。“房地產是一個考驗資金運作力的行業，香港的老牌地產商也都是資金運作的老手啊。”有上海開發商這樣評價。

　　以李嘉誠操作長江實業為例，有關資料顯示，1972年長江實業上市時，總股本只有4200萬股，規模較小，但李嘉誠憑借其高超的資金運作能力，在此后4年間不斷在中國香港、英國和加拿大發售新股，募集的資金則用來在香港購買物業，由此，長江實業資本實力大幅上升，到1976年末，公司資產凈值激增至5.5億港元，比上市初增加了4倍。1979年，李嘉誠又通過“船王”包玉剛與匯豐銀行大班建立了良好的私人關系，匯豐銀行于當年9月以市場價一半的價格將所持有的9000萬股和記黃埔普通股轉讓給長江實業，還同意李嘉誠只需暫付20%的定金。之后，李嘉誠又不斷在市場上買入和記黃埔

　　“正是由于在資金運作方面，香港地產商比內地開發商具有優勢，使得他們在土地等資源的爭奪上處于一個相當主動的位置，從而也加劇了內地房地產市場的競爭。” 上述上海開發商感嘆。

　　[關鍵詞四] 發揮長項 加速“轉彎”

　　有地有錢還得有能力，逐鹿在這風云變幻的內地房地產市場，聰明的香港地產商除了加緊圈地圈錢，也懂得發揮自身長項，謀求長期、良性的發展。

　　“除了資金，我覺得香港地產商相比內地開發商具備優勢的地方，還有信譽、專業度、經驗和渠道。”恒基兆業一位高層作出如此評價。

　　“如上一輪宏觀調控時，內地不少城市都留下了‘傷疤’———爛尾樓，但真正屬于那些專業香港地產商的爛尾項目，應該說沒有。不論時間長短，市場環境再怎么困難，也一定會做出來，哪怕降價、虧本賣，也一定把項目完成。這也是當時香港樓市衰退時他們所表現出的誠信。”他認為，“在工程管理、物業管理、物業發展模式等方面，香港地產商的專業度和經驗值，也優于內地開發商。另外，在如商業地產的經營渠道方面，香港地產商的操作成熟度也比內地開發商強。”

　　其中得到市場關注的是，在投資開發的物業類型方面，近兩年來，香港地產商的態度似乎在向商業地產傾斜。然而在業內人士看來，香港地產商對持有經營性物業的意愿一直存在，但并非就完全舍棄銷售型物業的開發，依然是根據自身擅長的領域選擇項目。

　　有調查顯示，在有意增加內地投資額的香港地產商中，50%表示住宅仍是主要投資目標，25%表示會投在寫字樓等商用物業，余下25%則表示會投資商鋪、酒店等項目。

　　“也許是考慮到住宅市場受宏觀調控影響比較大，無論是香港地產商還是內地開發商，對商業用地似乎投得都要比以往勇。但未必是香港地產商投資方向完全改變，拿商業地產項目的還是那些具備開發、經營此類物業經驗的企業。”世邦魏理仕上海公司住宅項目營銷部高級董事陳煒指出，“如恒隆地產本就以商業地產開發為主，所以其在內地的發展目標也是商業地產項目。比較多的香港地產商喜歡的是綜合性開發，既有住宅又有商業。”

　　如恒基地產2006年下半年業績報告顯示，其目前土地儲備的用途為住宅占77.9%、商業占5.3%、辦公占4.4%、其他占12.4%。雖然以發展住宅項目為主，但恒基地產也很看重內地的經營性物業，2006年下半年它們給恒基地產帶來的租金總收入就高達8380萬港元，同比增長185.6%。

　　“香港的土地少，地產商除了開發對外銷售的住宅外，也樂于參與到寫字樓、商場等用于租賃的商業項目的開發和經營中去。由于租金走勢向好，經營性物業就像‘蓄水池’，可以為地產商帶來比較長期和穩定的收益。現在，內地開發商的這種想法也越來越強烈。”仲量聯行亞太區董事陳立民表示。

　　當然，香港地產商在內地也并非沒有吃過虧。“香港地產商視野廣闊、體制成熟、執行度高，但也存在不考慮當地需求、復制照搬而陷入窘境的情況。”陳立民表示，“另外，在市場信息判斷、政策敏銳性、大勢把握、預見能力等方面，還是與內地開發商之間存在一些差異。當然，隨著本土經驗的豐富，及對內地人才的逐漸重用，香港地產商的‘轉彎’速度有所提升。”