上海社會(huì)科學(xué)院新近完成的兩份不同的研究報(bào)告顯示，上海住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了前所未有的變化：房?jī)r(jià)在連續(xù)6年持續(xù)上漲后首次出現(xiàn)下跌，供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，未來(lái)幾年將出現(xiàn)供遠(yuǎn)大于求的局面，空置量將持續(xù)上升。

　　上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心和上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)參與了建設(shè)部立項(xiàng)的《中國(guó)城市房地產(chǎn)發(fā)展評(píng)價(jià)和預(yù)警體系研究》，其中上海部分的研究報(bào)告顯示，上海房地產(chǎn)指數(shù)從2000年開(kāi)始增長(zhǎng)，增速在2003年到達(dá)頂點(diǎn)后放緩；與之相對(duì)應(yīng)，上海房?jī)r(jià)上漲幅度也在逐步回落，住宅價(jià)格上漲幅度已經(jīng)低于消費(fèi)品價(jià)格的漲幅，2006年的漲幅為－0.5％。這是2000年以來(lái)上海房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

　　在另一份名為《“十一五”時(shí)期上海房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境、機(jī)會(huì)、企業(yè)對(duì)策和對(duì)政府的建議》的報(bào)告中，數(shù)據(jù)顯示，上海的商品住房將大量過(guò)剩。

　　2000年以來(lái)，上海的商品住宅投資和新開(kāi)工面積逐年大幅增長(zhǎng)，導(dǎo)致后續(xù)供應(yīng)量激增。2003年，上海商品住宅竣工面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米，批準(zhǔn)預(yù)售面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米；2004年，竣工面積和批準(zhǔn)預(yù)售面積均超過(guò)3000萬(wàn)平方米。供應(yīng)量累積的隱患已出現(xiàn)，只是其時(shí)大量投資、投機(jī)資金充斥樓市，火爆的市場(chǎng)暫時(shí)掩蓋了這一矛盾。

　　而到了2006年，在宏觀調(diào)控的連續(xù)作用下，短期炒房者紛紛離場(chǎng)，長(zhǎng)期投資者也變得謹(jǐn)慎，只剩下有限的真實(shí)住房需求。上海商品住房供求關(guān)系開(kāi)始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，商品住宅租售量（銷售面積與出租面積之和）占供應(yīng)量（竣工面積與上年空置面積之和）的89.27％。這意味著市場(chǎng)需求開(kāi)始小于供給，商品住房供應(yīng)無(wú)法被全部消化。

　　此前，上海市政協(xié)所作的一項(xiàng)專題調(diào)研也指出，上海的商品住房未來(lái)供大于求的局面將會(huì)至少維持3年，供求比約為1:0.27。