本報記者 張延龍 實習(xí)記者 郭峰 李保華 北京、上海、深圳報道

　　一切都只是看起來很美。

　　2003年夏天，北京青年于凌罡在網(wǎng)絡(luò)上呼吁建立“住宅合作社”，集資蓋樓，讓開發(fā)商靠邊站，并承諾如果合作建房成功，房價將比市場價低30%。一場轟轟烈烈的個人建房運動迅速在全國展開，30多個城市出現(xiàn)了個人合作建房組織，并涌現(xiàn)出了一批草根英雄：溫州的趙智強、廣州的魏琨、武漢的連巨生。

　　4年過去，當我們回過頭看，發(fā)現(xiàn)這30多個城市中，還沒有任何一家合作建房組織讓參與人搬進新家。即使是最接近成功的深圳，合作建房去年在寶安區(qū)沙井拍得的兩棟宿舍樓，由于里面的住戶還沒有搬走，至今還無法入住。

　　3月19日，當北京合作建房發(fā)起人于凌罡從北京市土地整理儲備中心的網(wǎng)站上看到，自己參與投標的土地的開發(fā)權(quán)旁落的時候，他顯得很平靜，“我有充分的心理準備”，于凌罡告訴記者。

　　這是北京合作建房發(fā)起人于凌罡的第五次投標失敗。

　　挫敗

　　雖然是全國合作建房的最早發(fā)起者，北京的合作建房聯(lián)盟還將繼續(xù)面對無地可建的尷尬。

　　此次參與競標的花園北路25號地塊位于北京三環(huán)路與四環(huán)路之間，土地面積8088.5平方米，規(guī)劃建筑面積為19412.4平方米，今年3月9日開始投標。

　　最終拿到這塊地的，是華紡房地產(chǎn)開發(fā)公司與江蘇恒佳置業(yè)有限公司的投標聯(lián)合體，他們出價將近1.24億元。參與這次投標的九家公司中，任志強的華遠盈都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.35億的出價，是最高的，而于凌罡們9900萬元的出價，排在最后一位。

　　之前他參與競爭的東四十條1號地、芍藥居甲2號地、工體4號地以及大屯地塊，均以失敗告終。

　　北京合作建房遇挫的同時，千里之外的深圳似乎也沒有太多的好消息，以低調(diào)競拍半成品為風(fēng)格的個人合作建房深圳模式同樣遇到了挫折。

　　3月8日，深圳合作建房發(fā)起人林立人突然接到一個電話，告知他將在第二天參與競拍的深圳布吉兩棟住宅樓因接到法院的通知書被暫停拍賣。

　　在龍崗區(qū)人民法院的通知書上注明暫停拍賣的理由是“因案情發(fā)展需要”。該樓同去年在沙井拍得的兩棟宿舍樓一樣，也是因債務(wù)問題被法院強制拍賣。“我們天天忙著開會、討論、組織看房，為了這個項目花了將近一個月的時間，大家都已經(jīng)交好了保證金，怎么說停就停了呢。這事有點蹊蹺。”林立人說。

　　此次拍賣的標的物——位于布吉的兩棟樓還有35年的使用年限，交通不是很方便，但是起拍價很符合合作建房的胃口。

　　深圳合作建房去年在寶安區(qū)沙井拍得的兩棟宿舍樓至今還沒有入住，里面的住戶也還沒有搬走。負責該案的法院人士表示，將盡快解決該問題。

　　新浪網(wǎng)的一項調(diào)查顯示，2917名受訪者中，95%的人支持個人集資建房。但是官方人士對此似乎并不認同。今年1月26日，北京市建委副主任張農(nóng)科發(fā)表評論稱，個人合作建房其實只是一個美麗神話，他認為個人合作建房面臨拿地難、資金鏈脆弱、成本高企和建筑質(zhì)量沒有保證等困難。

　　拿地困境

　　基于各種原因，合作建房組織仍面對法律地位不明確、資金的籌集、監(jiān)管和使用機制不健全、融資困難、拿地困難、政策風(fēng)險等種種難題。拋開直接競買現(xiàn)成樓盤的深圳、廣州模式不談，如果按進展給全國的個人合作建房者進行分類，會發(fā)現(xiàn)絕大部分個人合作建房都在“拿地”的環(huán)節(jié)停步不前：目前已經(jīng)取得土地的只有溫州和金華，其他所有個人合作建房組織，都還在苦苦尋求一塊土地。

　　進展最快的是金華。“現(xiàn)在規(guī)劃已經(jīng)提交到開發(fā)區(qū)規(guī)劃局，等審批下來，就開始準備辦理一系列手續(xù)了”，金華人趙小康告訴記者。此前，由于金華個人合作建房被政府要求“統(tǒng)一規(guī)劃”，“統(tǒng)一建設(shè)”，被認為“政府主導(dǎo)性十分明顯”。

　　而在首先“破冰”拿地成功的溫州，個人合作建房參與者正遭遇資金壓力，參加合作建房的兩百多名準業(yè)主，正在為錢犯愁。短短的兩個月內(nèi)，這些準業(yè)主們得交納40萬—60萬元不等的巨款。這樣的交款額度，遠遠超過市場上同等地段的房子的首付款。這是大多數(shù)業(yè)主當初沒想到的。他們當中不少人準備退出合作建房聯(lián)盟。

　　這兩個城市個人合作建房所拿的都是開發(fā)商不感興趣的地塊，或是城市零散地塊，面積太小，或是地段偏僻，開發(fā)商覺得開發(fā)價值不大。這實際拋給我們一個命題：如果專業(yè)的開發(fā)商對同一地塊感興趣，個人合作建房是不是根本就沒有機會從開發(fā)商口中“奪”到地？

　　北京個人合作建房此前參與競爭的東四十條1號地、芍藥居甲2號地、工體4號地以及大屯地塊均以失敗告終，上述4個地塊，再加上這次的花園北路25號地塊，都是地處市區(qū)，交通便利，配套設(shè)施完善的地塊，也可以說是房地產(chǎn)開發(fā)商競相追逐的“黃金地段”。

　　記者來到位于花園北路的這個地塊，發(fā)現(xiàn)這里居住十分方便，步行十分鐘，就可以到達附近的醫(yī)院、學(xué)校和劇院，而從這里乘坐公交車到達中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園區(qū)和北三環(huán)路也非常方便。由于在這里生活就醫(yī)、子女就學(xué)都很方便，再加上便捷的交通條件，所以商品房的價格都很高。“現(xiàn)在這附近的房子一平方米要12000元”，花園北路一家房地產(chǎn)中介公司負責人說。

　　盡管屢次失敗，于凌罡仍堅持“我們尋找土地時一定首先考慮宜居性，要在市區(qū)，除非你愿意住在郊區(qū)甚至是河北，每天收到河北移動的短信”，在這種堅持屢受打擊的時候，于凌罡依然充滿信心，“我們一定可以拿到地！”

　　記者從于凌罡組織的藍城合作建房的合作論壇上看到，有人提到了將于4月3日開始競價的豐臺區(qū)東營橫七條44號住宅用地。

　　從豐臺區(qū)的這塊地的情況看，符合“位于市區(qū)、面積不大、適宜居住”等特點。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，能不能拿到土地，要看政府的土地供應(yīng)情況，還要考慮很多的市場因素，在土地出讓“招拍掛”制度不斷完善透明，市場化程度越來越高的情況下，只有在出價和規(guī)劃等因素上最合理，才能拿到土地。“而無論是出價，還是規(guī)劃，這兩方面?zhèn)�人合作建房都很難和‘財大氣粗’的專業(yè)化房地產(chǎn)公司相比，拿不到地并不奇怪。” 花園北路25號地的標書同以往的競標書評分標準基本一致，滿分為100分，其中土地報價為30分，還款進度為30分，資金實力為20分，綜合分20分，其中包括企業(yè)資質(zhì)、評委印象、開發(fā)進度等。從標書的各項評分標準不難發(fā)現(xiàn)，這些標準對個人合作建房組織來說，沒有任何優(yōu)勢可言。

　　法律困境

　　目前，國內(nèi)個人合作建房還處于“法律不禁”，同時又“無法可依”的尷尬處境。

　　浙江澤大律師事務(wù)所麻侃律師說，“現(xiàn)在的個人集資建房并不適用于國家的相關(guān)法律，造成目前的法律缺位。”

　　“個人集資建房有什么法律依據(jù)？在目前的制度下自建房如何取得房產(chǎn)證？自建房質(zhì)量如何保證？”在某電視欄目的錄制現(xiàn)場，SOHO中國董事長潘石屹將3個尖銳的問題拋給坐在對面的溫州合作建房發(fā)起人趙智強和全國其他地方合作建房的發(fā)起人。

　　對此，趙智強坦言，上述問題尚沒有解決辦法。但他解釋，“個人集資建房在中國是新生事物，既沒有相關(guān)法律依據(jù)，也沒有禁止，我們溫州人喜歡說非禁即可，沒有禁止我們就敢大膽往前走。”

　　今年兩會前夕，來自北京、天津、廣州、溫州、武漢等16個城市的代表齊聚北京，游說參加全國兩會的政協(xié)委員和人大代表，呼吁頒布行政法規(guī)，規(guī)范和促進居民個人合作建房。據(jù)稱，有超過30名全國人大代表表態(tài)支持個人合作建房，相關(guān)議案也已提交最高決策層。

　　“合作建房組織的治理結(jié)構(gòu)、資金籌集、監(jiān)管和使用、土地開發(fā)方式等相關(guān)制度還未建立；這些法律空白還有待彌補，它們都將對合作建房人形成風(fēng)險隱患。”麻侃說。

　　浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長趙杭生在接受記者采訪時也表示，“從社會效率上講，蓋房子應(yīng)當交給專業(yè)的房地產(chǎn)公司去做，個人合作建房實質(zhì)上是一種倒退，房價高的問題只能通過進一步改革、進一步市場化去解決。”

　　深圳大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟研究中心的一位教授指出，因為房地產(chǎn)的GDP支撐屬性，而個人合作建房相對于開發(fā)商而言，逃避了營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，個人合作建房現(xiàn)階段獲得地方政府支持的可能性不大。但是針對房價越調(diào)控越高的現(xiàn)象，個人合作建房是打壓高房價的一個有效途徑，雖然最終個人合作建房肯定是要退出歷史舞臺的。

　　專家認為，無論是溫州模式、北京模式還是金華模式，都不值得推廣。“溫州、北京模式成本較高，是更加市場化的方式，金華模式則是政府主導(dǎo)型的，理性地講，都不值得推廣。現(xiàn)代社會講究分工協(xié)作，專業(yè)的事情交給專業(yè)人士。房價問題的核心是供求關(guān)系，居民住房方式要多元化，開發(fā)走產(chǎn)業(yè)化的道路才是正途。”

　　“我只是一個平頭百姓，有很多事情不在我努力就可以做到的范圍之內(nèi)。即使我們合作建房不能獲得特殊的待遇，但是我希望我們可以獲得和開發(fā)商對等的地位。”林立人坦言。

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　　來源：經(jīng)濟觀察網(wǎng)