物權，通俗地說，一頭牛屬于你，任何人都不能干涉你。

　　2007年3月16日，歷經13年之久，被反復醞釀和廣泛討論下的《物權法》終于出臺了，并在今年10月1日起正式施行。人類生命孕育的全部過程可歸結為“十月懷胎”4字。用這4個字形容物權法，就難訴其艱、難形其貌、難說其萃、難盡其妙了。

　　對那些曾在買房、入住中遭遇了不平等的購房者，這一天成為了具有歷史意義的一天。

　　私房70年后，還歸你

　　猜測：開發商全選30年限土地

　　新法規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

　　新聞事件：孫先生花費近80萬元購買了一處10年房齡的

別墅，他的打算是將此作為固定資產傳給下一代。可按照國家之前的規定，房滿70年，國家就可以收回。孫先生一直很困惑，這80多萬元買的東西，多年后就不是自己的了？

　　沈陽現狀：

　　“面前遼寧省有部分城市住宅用地已達到使用年限，但仍未收到土地出讓金續費。”遼寧省國土資源廳的一位負責人表示，業主在購買房產后就認為自己購買了這塊地及地上建筑的產權，所以目前仍無人自動繳費。

　　法規解讀

　　業內專家解釋：《物權法》的這種續期主要是指，土地使用年限到期后，如果土地上的建筑物仍然存在，那么業主仍享受對該建筑的使用權利，如果建筑物倒塌，那國家將無償收回土地。

　　遼寧沃爾夫地產公司總經理牟啟瑋表示：“根據規劃，沈陽商品房的土地使用年限，從30年到70年不等。如果說房子建筑質量可以保證使用100年，那30年土地年限的消費者可以使用100年，70年土地年限的消費者也可以使用100年，那在同類地段上，30年土地使用年限的房子成本就少很多，房價也應該有所下降。那么，開發商全都會選擇拿30年使用年限的土地，因為成本低了很多。”

　　業主，有優先停車權

　　現狀：沈陽2.1萬輛車在流浪

　　新法規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

　　新聞事件：鐵西區沈遼東路某小區的邊女士鬧心4個月了：去年11月2日，物業公司貼出通知：凡沒有車庫和地下停車位的機動車輛，將不能進入小區。現在邊女士和30多位鄰居的車，只能停在小區外面的馬路邊。

　　沈陽現狀：據統計，沈陽市兩萬平方米以上的住宅小區有750個，這些小區內夜間停放機動車約4.8萬輛，停車庫(位)只有2.7萬個，有2.1萬輛機動車處于亂停亂放狀態或沒有停車場地。

　　法規解讀

　　地下車庫的歸屬一直就是爭議焦點，此次《物權法》也并沒有對原始權利進行法定，而是由當事人約定，但現在的房產市場屬于賣方市場，開發商制定霸王條款的情況很普遍，他們在合同中主動附贈或直接約定給業主的可能性很小，只能盼著將來到買方市場階段，才有可能真正實行。如果業主聯合起來，車位歸屬還是可以爭取的。

　　別擋住我家的陽光

　　難點：舉證不能光靠“肉眼觀察”

　　新法規定：建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

　　新聞事件：皇姑區某小區的陳女士購買了一處多層住宅，在入住的時候，樓前是一片綠草地。但就在陳女士剛辦理入住手續后，這片綠地被開發商建起了住宅。從陳女士家把山的住戶陽臺看出去，幾乎可以摸到前樓的墻，于是陳女士等幾十戶住戶把開發商告上了法庭，最后經過調解，開發商拆除了已經開建的建筑。

　　沈陽現狀：遠洋

房地產公司劉英經理表示，沈陽對此的規定是：冬天采光時間不低于兩小時，兩樓的間距不低于前樓面寬的1.4倍到1.7倍，這些規定都是為了保障后樓的采光和通風情況。但擋光、擋風的情況仍屢見不鮮。

　　法規解讀

　　司達爾律師事務所陳大海律師表示，通常法院是采取“誰主張誰舉證”的原則，由原告負責舉證采光是否夠兩小時，這種舉證不能簡單靠目測，希望相關法律能夠加以完善。

　　業主自治，不再是夢

　　須知：半數舉手 物業下崗

　　新法規定：業主大會議事規則以及成員的選舉和更換，選聘和解聘物業服務機構或者其他管理人，以及有關共有和共同權利的其他重大事項，半數業主同意即可。

　　新聞事件：和平區某小區的一位居民告訴記者，他想召集業主們商量點事，小區物業公司的保安卻搶了他喊話用的喇叭，砸個稀爛。2005年11月，這里的業主們決定成立一個合法的業主委員會，但獲得高票的3名成員竟被相關部門發布公告“除名”。

　　沈陽現狀：隆安律師事務所的高金律師說，在他接過的案例中，物業糾紛排在了首位。根據有關部門統計，去年以來，

物業管理成為了消費者投訴的新熱點，業主不滿意物業管理公司賬目不清楚，服務不到位。

　　政策解讀

　　根據規定，下列事項由業主共同決定：制定和修改業主大會議事規則；制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　(沈陽今報)