FN記者 王曉欣 劉敏

　　兩會采訪，聽說中國建設銀行董事長郭樹清帶來了一個組建專業住房按揭銀行，改進政策，創新金融，建立和完善中低收入居民住房保障體系的有關住房政策提案，記者為此專訪了他。

　　記者：聽說你的提案有組建專門的住房按揭銀行的建議？

　　郭樹清：是有這個建議。我建議組建專門的住房按揭銀行，探索政府、銀行和個人三方共贏的住房融資新模式。建議優先讓有一定業務基礎的商業銀行進行試點，面向中低收入家庭設計多種低息或貼息及組合產品，開展住房儲蓄與公積金、財政貼息和商業信貸產品的組合創新，探索政府、銀行和個人三方共贏的住房融資新模式。

　　這方面我們應借鑒國際先進經驗，鼓勵

商業銀行與有關方面合作組建專業的住房按揭保險公司，作為分擔和轉移中低收入家庭住房融資風險的載體。設計和開發適合中國普通百姓特點的住房抵押貸款保險產品，不僅是針對中低收入家庭進行的住房金融創新，也是找準切入點進行銀行綜合化經營的有益嘗試。

　　記者：你的提案提出“改進政策，創新金融，建立和完善中低收入居民住房保障體系”，商業銀行在這方面應有哪些作為？

　　郭樹清：我認為，商業銀行應心懷社會責任來介入面向中低收入居民的基本保障住房領域，積極參與和拓展中低收入家庭住房融資市場。例如，對商業銀行中低收入家庭住房貸款利息收入減免營業稅和所得稅。

　　我想，應鼓勵商業銀行加快住房金融工具和品種創新。設計專門針對中低收入家庭的住房融資產品，充分利用政府政策導向、社會公眾關切和規模市場效益等有利條件，降低準入門檻，以較低的融資成本和豐富的融資功能滿足中低收入家庭購房融資需求。

　　建議商業銀行把進城農民逐步納入住房金融的服務對象體系。對于已進城達到一定時間、獲得較穩定工作、有一定收入積累的進城人員，區分情況提供合適的住房金融產品。

　　記者：你的提案題目叫《改進政策，創新金融，建立和完善中低收入居民住房保障體系》。你認為，目前我國住房保障體系主要存在哪些問題？與之相應的我國的住房金融體系主要存在什么問題？

　　郭樹清：住房是基本民生，住房也是恒久的支柱產業，在現代經濟中始終處于舉足輕重的地位。住房與政府的四項基本職能之關系密切，在所有經濟部門和產業中都是獨一無二的。

　　20多年來，通過改革和政策舉措，我國住房建設和房地產經濟持續高速發展，同時，我國住房金融業務持續快速發展。2006年底商業性個人住房貸款余額超過22500多億元，公積金個人住房貸款余額超過3600億元。

　　但目前存在的問題不少。有四個方面：一是住房保障體系不健全，相當大比例的中低收入居民住房狀況沒有明顯改善。二是住房市場發育不夠，特別是租賃市場和二手房交易市場不發達，住房供給結構不合理，政府廉租房、經濟適用房及中小戶型、中低價位普通商品房比重偏低。三是政府對中低收入群體的住房優惠和補貼，相當大比例沒有落實到這些居民的頭上，存在著較為嚴重的公共資源流失。四是房價收入比過高，目前平均的城鎮家庭房價收入比按70平方米計算為7倍左右，一些城市的“房價收入比”已達十幾倍甚至幾十倍。

　　我國的住房金融體系目前主要存在的問題，一是住房融資渠道過窄，金融工具和金融品種單一，缺乏完善的住房抵押貸款風險分擔和轉移機制；二是政策性住房金融體系很不健全，住房公積金制度對中低收入家庭的保障作用沒有完全體現；三是住房金融市場發育程度較低，中介機構發展滯后，住房抵押貸款二級市場尚處于摸索階段；四是低收入家庭住房融資十分困難。中等以下收入的居民中只有不足5%的家庭有可能獲得住房商業貸款。

　　記者：你說健全住房金融體系，能使絕大多數社會群體享受國家住房金融政策的有效覆蓋，對此你有哪些建議？

　　郭樹清：一個健全的住房金融體系，就能夠有效覆蓋絕大多數社會群體。我認為我們的目標應該是建立商業性住房融資為主、政策性融資為輔的住房融資模式和運作機制，核心總是形成住房抵押貸款風險分擔和轉移機制。要完善住房公積金融資功能定位，適當限定住房公積金低息貸款的融資對象和融資比例，使之集中扶助中低收入居民，對中高收入居民采取公積金貸款與銀行商業住房貸款進行組合，對高收入居民則作為銀行商業貸款的補充。應當改進單一低息利率政策，針對不同收入群體和不同戶型面積等實行差別利率政策。

　　我國現在采取通過市場和政府有機結合的辦法來解決好中低收入居民的住房問題，我認為這個住房制度改革的基本方向是完全正確的，必須堅持。

　　我認為，絕大部分居民的住房需求應當通過市場供應來滿足。其中，高收入和中等偏高收入家庭，占人口的40%左右，應當完全按照商業規則籌資和消費；中等收入和中等偏低收入，合計占人口40%左右，則需要有一定的政策支持或扶助，例如抵押貸款一定比例的保險，短期擔保，批發融資優惠、市場準入優先等等。有條件的地方還可以出臺一些特殊的財稅優惠政策，通過給予貸款貼息、房產稅費減免、二手住房交易稅費減免、住房消費和住房抵押貸款利息抵扣個人所得稅等形式，降低消費者的實際購房成本和住房消費支出。

　　建議積極培育規范的住房租賃市場。租賃市場的發展對于穩定房價、盡快改變中低收入居民的居住狀況具有非常重要的意義。在起步階段，為了使出租房屋者主動自覺地登記報告出租情況，應明確給予較大的稅收優惠，或者規定在一定時期內暫緩將住房出租收入計入所得稅稅基。但是物業稅應適當開征，以刺激業主出租房屋。