“空轉”試點一年——

　　★《中國經濟周刊》記者 漸鴻

　　“我是先買一個小戶型做一個過渡，等經濟實力強些的時候再換一個面積大些的，還是一步到位買一個大戶型呢？”這幾天計劃購房的李先生很猶豫。猶豫的原因，是他最近聽說，住房超過一定的面積，國家將對房屋的持有者征稅。

　　與李先生的猶豫相比，鐘女士遇到的則是煩惱。她名下有兩套房產，一套自住，一套出租。“如果開征保有稅，就意味著房屋的投資回報率降低了。提高租金，恐怕租客承受不了；如果不提高，就只能降低自己的投資回報。”

　　日前，記者從相關渠道了解到，有關部門已經向高層建議，加快推進物業稅改革試點工作，從今年起，在部分地區對高檔住房、大戶型住房開展征收物業稅實轉試點，適當擴大物業稅模擬評稅試點的范圍。同時，為避免政策調整引起大的變動，起步階段征稅門檻可以定得高一點，稅率定得低一點。

　　種種跡象顯示，一直停留在“想法”階段的物業稅征收似乎有望在今年破題。李先生的猶豫和鐘女士的煩惱，都是因為物業稅的開征漸行漸近。但破題的關鍵，不僅在于技術層面的解決，還在于一些地方利益的阻礙能否破除。

　　“個人利益難以打破”成為擱淺主因

　　2003年10月，十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中指出：“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。”由此，物業稅一詞進入百姓視線。但隨后圍繞對物業稅的質疑和討論，物業稅的征收一直停留在“想法”階段，難以實施。

　　自2006年初開始，北京、深圳、南京、重慶等6個城市和地區對物業稅征收進行試點，但試點仍處于“空轉”階段。所謂“空轉”是指沒有實際收稅，但一切工作步驟都和真正收稅一樣，財稅部門、房管部門以及土地管理部門等單位共同參與，要統計物業數量，做測算、評估，作報表，做稅收統計等。作為“空轉”試點城市，雖然前期已經做了大量調研和試點工作，但是由于物業稅開征爭議比較大，所牽涉的工作和部門比較多，物業稅的推行有相當大的難度。

　　以北京為例，北京雖然較早開始物業稅“空轉”試點，但是由于開征物業稅有大量的工作，比如首先要解決的是房地產的亂收費問題，取消相關收費，牽涉的部門也很多，諸多協調工作尚需假以時日。

　　“一是技術層面上的難度，二是個人利益難以打破。”中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長柴強在接受《中國經濟周刊》采訪時，這樣總結物業稅一直難以實施的原因。

　　在他看來，物業稅應該是按照價值來征收，“這是比較科學的方法，國外一直是這樣的，但在國內，價值怎么來確定有一定的難度。按價值來征收比按面積、按等級征收要科學，但也更復雜，操作的難度也就更大一些。另外，征收物業稅對一些人的利益觸動比較大，那些有權勢住大房子的人對物業稅的抵觸也造成了一定的阻礙。”

　　中國城市經濟學會副會長劉維新也有同樣的感觸：“現如今，對于開征物業稅是‘兩頭熱，中間冷’，即中央態度積極、民眾熱烈擁護，而一些地方政府‘極力反對’。一些地方政府官員，出于個人利益的考慮，根本就不想推進。”

　　另外，目前我國最大的不動產評估主管機構主要包括建設部、國土資源部、國資委等三大政府部門。由于沒有統一的規章可循，使得三大部門對同一個不動產進行評估時，會得出三個不同的結果，根據哪個結果納稅便成為難題。沒有統一的評估標準也制約了物業稅的推進。

　　從“空轉”到“實轉”難點多

　　去年年底，建設部副部長劉志峰首次向媒體透露，“建設部正與國稅總局、財政部等部門一起，研究收取住房保有環節稅種，以增加持有大戶型的成本，鼓勵中小戶型消費”。

　　隨后在今年1月底的全國建設工作會議上，建設部部長汪光燾表示，將通過有區別的稅收政策引導住宅“合理消費”，防止“貪大求闊”現象出現。建設部將“配合做好物業稅等試點工作”。

　　1月25日，國家稅務總局下發的《2007年全國稅收工作要點》指出，今年要深化稅收制度改革，其中就包括“研究物業稅方案，繼續進行房地產模擬評稅試點”。

　　一時間，物業稅再次成為房地產行業關注的焦點。2007年，物業稅能否真正啟征呢？

　　“就我目前的了解，稅務部門、財政部門對征收物業稅做了大量的工作，如稅務部門做了一些方案，進行了一些試點以及相關人員培訓。從某種意義上說，開征物業稅的條件已經基本成熟。畢竟已做了長時間的準備。”柴強秘書長對《中國經濟周刊》說。

　　不過他也承認，住房普查于1985年搞過一次，以后就沒有搞了，全社會有多少房產，房產的權屬，一個家庭擁有的數量，都還不很清楚。這就對給征收物業稅帶來了一定的困難。

　　“但如果依靠房地產管理部門和房地產估價隊伍，這個困難可以較好地得到解決。目前我國房地產估價隊伍建設有很大進展，從1993年開始實施房地產估價師執業資格制度，至目前已有3.5萬人取得房地產估價師執業資格，近3萬人注冊執業，從業人員超過25萬人，估價機構4000多家。”柴強說。

　　日前，記者從相關渠道了解到，有關部門已經向高層建議，加快推進物業稅改革試點工作，從今年起，在部分地區對高檔住房、大戶型住房開展征收物業稅實轉試點，適當擴大物業稅模擬評稅試點的范圍。同時，為避免政策調整引起大的變動，起步階段征稅門檻可以定得高一點，稅率定得低一點。

　　“同時，為平衡稅負，在非物業稅試點地區，取消對個人擁有的非經營性房產免征房產稅的政策。以完善有區別的住房稅收政策，加大引導合理住房消費力度。”相關部門一位內部人士透露。

　　怎么征收？按面積還是按價值？

　　雖然坊間流傳物業稅征收范圍可能為120平方米以上房產，但這一說法并沒有得到有關官方人士的證實。財政部有關人士曾向媒體透露，稅基、稅率、稅賦的調整，以及具體征管模式的運作，都需要相當長的時間進行磨合。

　　記者了解到，在日本，政府制定了相當完善的稅收調節政策，在住房持有環節征收不動產稅，以調節住房占有的優劣和大小，物業稅每年征收，稅基按評估值的80%計征，稅率為1%。

　　在去年建設部做的有關住房、住房制度改革和房地產市場專題調研中，曾專門做了“合理引導住宅建設和消費課題報告”，建議加快研究制定引導合理消費的經濟政策，通過稅收、價格、信貸等經濟杠桿，鼓勵購買小套型、功能良好的經濟適用住宅。遠期在持有環節也進行相應的調節(增設物業稅)，使消費自覺趨于合理，并提出符合“90平米以下”和“第一套自住房”條件的，免征收物業稅。

　　盡管目前開征物業稅的條件看來已經基本成熟，但其仍然正處于設計的過程之中，具體如何征收，尚需進一步研究。

　　“從理論上講，不外乎三種方式：一種是規定每個家庭免多少面積，超出的部分才征稅；另一種是按照一個人頭免多少面積，超出的部分才征稅；第三種是按照大戶型來征稅，超過一定面積的戶型才征稅。”中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長柴強對《中國經濟周刊》表示。

　　在柴強看來，出臺物業稅，就是把過去按照面積、等級來征稅，改為按照價值來征稅，例如，一個人如果擁有3套小面積住宅，那么稅務部門將會根據他累加的房產價值作為計稅額，而不管其是否面積大小。這就避免了一些人購買多套小戶型，一樣可以逃稅的弊端。

　　其實，早在兩年前，由國務院發展研究中心主要負責撰寫的《中國房地產稅收政策研究》，也認為房地產保有稅要按評估值征稅，使多占財產的人多納稅，這符合稅收的縱向公平原則。同時，隨著房地產價值的上下浮動，評估值也會相應調整，這也體現了橫向公平的原則。

　　“最大的難題還在于，這么多年，我國稅收的收入功能突出一些，而作為經濟杠桿的調節作用不明顯，房地產方面的許多稅就是這樣，比如土地增值稅，以前就是采取按照營業額預征的做法，作用沒有得到很好的發揮，變相成為了一種營業稅。”柴強秘書長對《中國經濟周刊》說。

　　資料

　　海外如何征收物業稅

　　物業稅本質上是對不動產占有(不一定是所有)課征的財產稅。各國房地產保有稅的名稱不盡相同，有的稱“不動產稅”，如奧地利、波蘭等；有的稱“財產稅”，如德國、美國、智利等；有的稱“地方稅”或“差餉”，如新西蘭、英國、馬來西亞等；中國香港則直接稱“物業稅”。盡管名稱不同，但在很多國家都是比較成熟的地方主體稅種。

　　大多數國家和地區開征物業稅的目的是籌措地方財政收入，滿足地方支出的需要，即屬于財政型的物業稅；不過我國臺灣地區開征物業稅的目的則是想通過該稅種，提高不動產占有成本，從而促進不動產的流動和更有效的利用，提高不動產的供給量。

　　總的來看，物業稅的設計存在以下特點：

　　從稅基看，分為對全部財產征稅(凈財產稅)和對特定財產征稅(土地稅、房屋稅)兩種情況。如丹麥對土地評估值課征土地稅，對建筑評估值課征勞務稅，對超過免征額以上的財富課征凈財富稅；俄羅斯則只對財產總價值課征財產稅。

　　從計稅依據看，大多數國家和地區以財產估定價值或核定租金為計稅依據，如美國、丹麥、埃及、百慕大等；也有國家以資本凈值或重置費用為計稅依據的，如斯里蘭卡的凈財產稅，韓國對建筑物開征的財產稅以重置費用為依據；少數國家還以房地產面積為計稅依據，如波蘭、捷克、以色列等。-)

　　觀點

　　物業稅，今年能征嗎

　　主持人：

　　《中國經濟周刊》記者 漸鴻

　　嘉賓：

　　柴強

　　中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長

　　楊崇春

　　中國稅務學會會長

　　董藩

　　北京師范大學房地產研究中心主任

　　《中國經濟周刊》：目前物業稅開征是不是“萬事俱備”，各方面條件都已經成熟？

　　柴強：當前房地產稅收體制不合理。涉及房地產的稅費比較繁雜，費多稅少，主要問題是，房地產流通、保有環節稅負不均衡，房地產的稅費集中在流通交易環節，保有環節成本低，不利于發揮稅收對市場的調控作用。所以，開征物業稅是勢在必行的。

　　物業稅是一個良稅，我非常贊成開征物業稅。有關部門應當加大正面的宣傳，不要給老百姓造成“又要征稅”的誤解，更不能望文生義，曲解國家的政策取向。盡管目前開征物業稅的條件已經基本成熟，但其仍然正處于設計的過程之中，具體如何征收，尚需進一步研究。

　　楊崇春：一部分人認為已具備開征物業稅條件：首先中央文件已明確要開征物業稅；其次社會居民積累私人資產的能力不斷增強(即有開征的物質基礎)；三是稅務部門有多年的管理房地產稅的經驗；四是有利于調控房地產市場等。也有一部分人認為目前尚不具備開征條件：一是土地制度滯后；二是房產登記制度、評估制度未健全；三是征管難度大，包括土地等級的劃分、減免規定、自用與經營以及城市與農村的區分、房地產稅費的關系等。這些一時難以解決。

　　為此，諸多問題未弄清前，開征物業稅要慎重，應分步實施，可先全面恢復征收房地產稅；加快費改稅步伐；待條件具備時再開征統一規范的物業稅。

　　董藩：以物業稅為代表的保有環節稅種的出臺是歷史的必然，盡管物業稅的征收涉及很多爭議、也很難操作。建設部的表態意味著該項決策已經納入了議事日程，其對房地產市場的影響將是比較明顯的。當然，在稅種未出臺前，這種影響主要表現為對預期的干預；出臺以后的影響，則取決于實際稅收壓力的大小。我認為，“十一五”期間物業稅會出臺。

　　《中國經濟周刊》：物業稅開征能否抑制

　　柴強：開征物業稅，實際上是增加了持有房地產的成本或者說增加了房地產使用成本，會使房地產自用需求者傾向于購置較小面積的房地產，并會抑制房地產投資和投機需求，從而會使房地產需求減少，導致房地產價格下降。對于收益性房地產來說，物業稅會減少房地產的凈收益，從而會直接導致房地產價格降低。

　　董藩：如果購買小戶型，不征稅，甚至可能有補貼，買大戶型的話，要征稅，戶型越大，征稅的比重越高，這樣每個消費者除了要考慮一次性的購買成本外，還不得不考慮終生的持有成本，就會回到相對理性的決策上來。