薛建雄

　　乍暖還寒的天氣，并沒有阻止住上海樓市逐步復蘇的步伐。在開發商逐步加大推盤力度下，3月第一周的樓市成交出現了小陽春，成交量環比上漲76.6%，在成交量快速上漲的同時，房價也持續穩步走低，讓購房者的心中也一陣溫暖。

　　本周初回暖的天氣，讓從春節前一直憋到現在的開發商有了推盤時機。本周新推房源的樓盤數，從春節期間的每周5個增加到了13個，新增供應面積也達到20.76萬平方米。這些急于推房的樓盤中，不乏優質房源，以至這些天略顯寒冷的天氣都沒能壓住樓市回暖的勢頭。

　　據天天房展網(www.ttfz.net)研究中心監測的數據顯示，3月第一周(3.1~3.7)上海

商品房(剔除配套房、動遷房)共成交2317套，成交面積28.15萬平方米，環比大幅上漲76.6%。但由于本周推盤的房源主要集中在外環以外，從而導致了成交均價的下滑，環比上周下跌2.5%，僅為9097元/平方米。

　　帶動本周樓市回暖的主要力量依然是住宅產品。本周住宅成交1912套，面積23.96萬平方米，占總成交面積的比重高達85%，遠高于年前70%左右的水平。在住宅成交量快速上升的同時，均價卻出現了快速下滑，環比上周跌1%，更是比年初至今的均價低4.6%。住宅已占整體樓市成交量的絕大部分份額，其成交價格的下跌直接影響到了全市房地產價格走勢。

　　近期，上海住宅成交價格一路下滑，成交樓盤所在的區域逐步外移是主要原因，同時政策因素也有一定的關系。

　　如今，全國“兩會”正在召開，高企的

房價已成為民生三大問題之一，受到與會人大代表的一致關注。有不少人大代表、政協委員指責地方利益團在近三年的地產調控中通過各種手段“變通”抵制中央政策，并提出了“問責”地方政府的各種建議。溫總理在政府工作報告中指出，我國人多地少，房地產不能盲目消費、超前消費，而只能采取適度消費這一具有中國特點的住房建設和消費模式。這一說法，暗示了“90/70政策”實施的必要性。

　　同時，“物業稅”也是本屆人大審議的內容之一，政府的調控決心不容低估，因此上海樓市價格一路走低與政策因素不無關系。

　　從實施政策來看，中央在三年的地產調控經驗中總結出了在控制房地產投資投機的同時，要抑制一些富人對住宅的超額、超前消費。從而極力推廣廉租房、大建

經濟適用房、控制新建住宅套型面積，以抑制高房價、保障國民居住權。

　　在這一背景下，近期上海樓市的成交特點是，維持高價的樓盤多數無成交業績，部分交通方便、適宜自住、性價比高的樓盤則成交活躍，尤其以即將通車和新開工地鐵沿線的樓盤表現最為突出。隨著3月1日軌道交通11號線的開工，上海已通車和在建的地鐵達11條之多，為市民購買郊區低價房開設了便捷通道。

　　(作者系天天房展網研究中心分析師)