張艷紅

　　監管的模糊為不法商家提供了投機的空間。如果內部認購、抽簽搖號等“企業的營銷手法”還在制造供應不足的恐慌，還在推高廣州房價時，有關部門對房地產市場的整頓，仍然需要理清這個模糊

　　調控難點一：

　　限價房購買對象的界定

　　由于限價房帶有明顯政府保障型住房的特點，因此，業內專家大多認為在銷售對象方面，應該跟新社區、經濟適用房、廉租房一樣，設置一定的準入標準，從而避免買家的瘋搶以及投機者的涉足。

　　有消息顯示，從3月1日起，成都市首批推出的6795套限價商品住房，將正式接受市民的購買申請。按成都市有關規定，申請購買限價商品住房的家庭應符合以下兩個條件：有該市五城區(含高新區)正式戶口；無自有產權住房或現有住房人均建筑面積不超過16平方米。同時，符合條件的家庭限購一套限價商品住房，購買后不得再次申請。

　　如果符合條件的申購者總數小于總房源數，符合條件申購者即為獲準選房資格者；如果符合條件的申購者總數超過總房源數，成都市房委辦將于4月14日組織搖號產生入選的申購者，并于4月15日公布獲準選房資格名單。

　　在限價房的銷售上，成都顯然走在了前頭。事實上，早在去年，廣州市推出限價地開始，業界對其銷售對象的關注就沒停止過，并且展開了激烈的討論。在科學城兩宗“三限雙競”地塊的出讓公告中，便已經明確標明限購買對象，戶籍人口便是其中條件之一。

　　但是，鑒于社會對此問題的過熱關注，導致廣州市有關部門在規則制定上顯得格外謹慎。去年國土房管部門的一次媒體見面會上，有關參與限

房價地塊出讓規則設計的官員，對未來銷售對象的界定方面，難免透露出幾分茫然。該官員表示，政策正在制定當中，但具體操作細節會在限價房銷售之前向全社會公布。

　　在去年，這個問題還能夠被拖延到來年；然而新年已至，來自幾大開發商的消息顯示，限房價地塊的施工進展順利，有望于年底推向市場。在這個眾人垂涎的香餑餑出籠之前，游戲規則的制定者已經無法再回避這個話題。

　　調控難點二：

　　取得預售許可后認籌行為

　　在“九部委‘十五條’里，明確提出，要對

房地產市場秩序進行整頓，打擊哄抬房價、囤積房源等違規行為。但是什么是“哄抬房價、囤積房源”，一直缺乏清晰的標準。

　　目前，行業內普遍認為“內部認購”是制造供不應求氛圍，是發展商抬高價格的主要方式。認籌是從香港引進的營銷手段，在房價上升、市場需求旺盛時期，通過接受登記儲客，制造買家搶購的局面，迫使購房者在緊張中盲目下定。在廣州，一度有不少中介通過內部員工假認籌的方式，制造“供不應求”假象，從而抬升房價。

　　廣州市房管部門對預售前進行內部認購的行為進行大力整頓，并使該行為得到一定程度的遏制。但是，在已經取得預售許可之后的銷售行為，該部門表示無法制止。

　　之前，曾經有各地房管部門規定在取得預售證3日或者10日內需公開銷售，否則將受到處罰。對此，大多數開發商和業內人士頗有微詞。而祈福集團董事長在“兩會”前夕，便直接指出該項規定有違市場規律。

　　該部門有關官員如此表示了自己的無奈：“在其取得銷售許可之后，其具體的銷售形式屬于企業自身經營行為，只要不違反國家和地方法規，那么執行部門不該過多地予以干涉”。

　　事實上，正是基于執法部門在此種情形下的尷尬地位，導致有預售許可后是否能夠進行登記認籌還很模糊。

　　但是，監管的模糊為不法商家提供了投機的空間。如果內部認購、抽簽搖號等“企業的營銷手法”還在制造供應不足的恐慌，還在推高廣州房價時，有關部門對房地產市場的整頓，仍然需要理清這個模糊。

　　調控難點三：

　　地價與房價：魚和熊掌能否兼得？

　　2006年的廣州土地一級市場，開發巨頭們逢地必爭的場面已經不止一次讓人觸目驚心。當天價“地王”的紀錄頻頻被刷新之時，各界相繼把房價上漲的矛頭指向土地成本的增加。

　　事實上，當某些利益團體急于為房價的上漲尋找理由之際，地價作為房地產開發過程中最主要的成本，首當其沖地成為被拷問的焦點。因此，一邊是財政收入的重要來源，一邊是房價飆升的巨大壓力，在地價與房價之間，政府已然面臨兩難選擇。

　　不少開發商表示，政府應該在土地收益上讓利于房價。在土地出讓方式上，不一定要價高者得，可以探索其他更為合理的出讓方式，同時兼顧地價和房價的合理性。

　　亞運會前夕，廣州的城建投入還將擴大，另外有關規定還明確提出，新社區、廉租房的建設經費將從土地出讓收益中支出。這都為廣州的土地出讓提出考驗。地價讓利于房價，勢必造成對其他城建項目的沖擊；然而房價讓利于地價，則已經是無論哪個階層都不愿意看到的事實。

　　盡管今年廣州市土地開發中心的年度供地表尚未出臺，但是有數據顯示，2007年，“雙限雙競”型

商品房住宅用地156公頃，建筑面積482萬平方米，其他商品住宅用地214公頃，建筑面積556萬平方米。

　　值得關注的是，如果“雙限雙競”地塊按照綜合打分的方式進行出讓的話，政府無疑將在地價收益上作出犧牲；至于其他商品房地塊的出讓中，是否還會讓度地價，這將有待于具體出臺政策。

　　廣州市土地開發中心顧問、合富輝煌研究部的黎慶文先生對此表示，應該把土地和商品房分開來看。土地屬于公共資源，而且通過公開公平的市場進行拍賣，無論價格拍到多高，都是商家自行決定的投資行為。而且較高的地價，正是體現了土地這一公共資源本身的價值。相反，當土地像過去一樣低價轉讓，無異于一種公共資源的浪費。

　　至于普通居民的住房問題，黎先生闡述了兩種情形，一是如果完全的市場化，那么一部分人買不起房子是必然的；相反，如果不完全市場化，那么這部分人的住房問題應該由政府的福利房解決，這如同香港、新加坡一樣。