王芳潔

　　近日，北京市建委和市工商局就修訂的《前期物業管理服務合同》、《業主臨時公約》示范文本公開向社會各界征求意見。

　　與以往相比，新修訂的《前期物業管理服務合同》、《業主臨時公約》示范文本(下稱“合同和公約”)，對開發企業依法進行公開招投標選聘物業公司及檢查監督物業管理服務的實施情況設定了強制性條款。

　　此外，為妥善解決好建設系統和房屋管理方面的熱點、難點問題，北京市建委將于3月12日施行《副處長以上領導干部信訪接待制度》。屆時，市建委機關副處長以上干部到信訪室掛職三個月。具體規定為，該項制度規定，每周一、二、三工作日上午8時30分至11時30分，安排一名副處長到信訪室掛職，接待來訪群眾。

　　招投標選聘前期物業管理公司

　　新的《前期物業管理服務合同》分別設定了強制性條款和選擇性條款。其中強制性條款包括，開發建設單位必須通過招投標的方式選聘物業管理企業、物業服務費用應用于合同約定的支出、對服務達不到合同約定標準或擅自提高收費標準的，開發建設單位有權要求物業管理公司限期整改并終止合同等內容。同時，對于接收小區和業主入住前的管理服務、業主入住后的管理服務、物業管理服務費用收取方式等40余項內容作出強制性規定。新的合同加大了對前期物業的管理力度。

　　實際上，由于單個業主只有成立業主大會后，才能與物業公司簽訂整個小區統一的物業服務合同，國務院早于2003年6月8日頒發的《物業管理條例》中規定：“新建物業的建設單位與依法選聘的物業管理企業，應當參照示范文本簽訂書面的《前期物業服務合同》、《業主臨時公約》”。2004年11月，市建委轉發原建設部合同和公約示范文本，并發出通知，要求開發建設單位在銷售房屋時，應將該合同和公約作為《北京市商品房買賣合同》附件與房屋買受人進行約定。

　　北京市建委方面表示，目前有很多問題集中于前期物業管理階段，如建設單位遺留的房屋質量問題、物業管理服務項目不明確、費用構成不準確、業主擅自占用物業共用部位和公共場所等,并由此引發糾紛。盡管有的糾紛不屬于物業管理的內容，但爆發于物業管理階段。

　　為進一步規范前期物業管理的行為，市建委和市工商局重新修訂了合同和公約。

　　裝修押金需在一個月內退還

　　新的《業主臨時公約》示范文本，分別設定了強制性條款和自行約定的條款。對業主使用小區共用部分的權利和義務明確規定，明確業主有占有、使用、收益和處分的權利，但不得妨礙其正常使用及其他業主和使用人的正常使用。

　　公約還明確：裝修押金由業主交納，押金數額由業主和物業企業自行商定，但裝修驗收合格完畢后物業企業須在1個月內退還。

　　據記者了解，雖然裝修押金是為了約束裝修公司，但實際上大部分時候已經由業主交納。物業公司通常以各種借口克扣、拖欠返還裝修押金，給業主造成不必要的損失。

　　同時，新的《業主臨時公約》要求業主應按裝修管理服務協議的約定從事裝修活動，遵守裝修的注意事項，不得從事裝修的禁止行為。新的公約更加明確了業主使用、維護、管理小區共用部分的準則。