大開發(fā)商拿地七成，優(yōu)勢(shì)明顯

　　吳曉波

　　“去年是大型開發(fā)商積極拿地的一年，7個(gè)大集團(tuán)在公開市場(chǎng)上取得的土地，占成功出讓用地面積的73%以上。這與2004~2005年相比，大型開發(fā)商主要通過并購(gòu)、協(xié)議增加土地儲(chǔ)備的態(tài)度有很大的逆轉(zhuǎn)。到了2008年，這些開發(fā)商新拿的項(xiàng)目將陸續(xù)投入市場(chǎng)，加上它們之前在市場(chǎng)上的土地儲(chǔ)備，市場(chǎng)上集中于大集團(tuán)的趨勢(shì)將非常明顯。”中原地產(chǎn)研究部的湯靜嫦在對(duì)2006年的土地市場(chǎng)進(jìn)行梳理后這樣表示。

　　房協(xié)預(yù)計(jì)今年廣州房?jī)r(jià)再漲15%

　　著名的拍賣師陳少湘透露，他2006年所主持的土地拍賣中，成功競(jìng)得地塊的絕大部分為上市大開發(fā)商，這些開發(fā)商除了一、二線城市外，連二線半、三線城市的土地也開始收歸囊中。如去年下半年拍賣的佛山地塊由招商地產(chǎn)拍得，地價(jià)要在11個(gè)月內(nèi)全部繳清，沒有實(shí)力的開發(fā)商根本無法與之爭(zhēng)奪。而某港資開發(fā)商拓展部負(fù)責(zé)人則表示，除了收購(gòu)北方資金短缺的企業(yè)獲得土地外，他們近期還打算拿20億元在南方城市買地，除了珠海等少數(shù)城市外，在不少新興的二、三線城市土地拍賣市場(chǎng)上，已成為大開發(fā)商的戰(zhàn)場(chǎng)。在宏觀調(diào)控政策影響下，行業(yè)優(yōu)勢(shì)將加速集中，優(yōu)勝劣汰明顯，預(yù)計(jì)兩三年后，全國(guó)幾乎所有的商品房市場(chǎng)都會(huì)被大開發(fā)商壟斷。

　　而根據(jù)廣東省房協(xié)剛出臺(tái)的《廣東房地產(chǎn)藍(lán)皮書2007》，去年全年廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資1834.34億元，比全國(guó)增長(zhǎng)略高0.63個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快。來自國(guó)內(nèi)貸款、外資和其他資金在大幅度增長(zhǎng)，而自籌資金則在上年增長(zhǎng)26.84%的基礎(chǔ)上大幅度下降。

　　藍(lán)皮書分析認(rèn)為，2007年廣東省固定資產(chǎn)投資將增長(zhǎng)16%左右，由于受商品住宅市場(chǎng)求大于供、土地拍賣價(jià)高、住宅信貸速度加快、建材價(jià)格上漲、土地增值稅清算等因素影響，商品住宅價(jià)格仍有上漲壓力，但上漲勢(shì)頭有所減緩，預(yù)計(jì)在10%以內(nèi)。其中廣州漲幅15%左右，深圳、佛山等市房?jī)r(jià)均有小幅度的上升。

　　從拿地特點(diǎn)看集團(tuán)動(dòng)向

　　根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2006年廣州公開市場(chǎng)上成功出讓的用地?cái)?shù)為38宗，總用地面積為233.4萬平方米。越秀城建、富力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科、香港南豐集團(tuán)、中海地產(chǎn)、雅居樂地產(chǎn)、廣電集團(tuán)、時(shí)代地產(chǎn)等就合共拿了總用地面積的73%。

　　而各個(gè)集團(tuán)拿地思路又各有不同特點(diǎn)。以往主要在市區(qū)發(fā)展住宅項(xiàng)目，但目前市區(qū)在建、擬建項(xiàng)目基本為

商業(yè)地產(chǎn)的越秀城建集團(tuán)，2006年拿了4宗地塊，但基本為城郊接合的大規(guī)模住宅地塊。4宗用地面積已占全市成交總量的26.4%，金額也為全市大集團(tuán)中最高，合計(jì)約29.32億元。

　　保利地產(chǎn)以前所走的開發(fā)方向也類似越秀城建，主要開發(fā)市區(qū)普通住宅。2006年其拿地宗數(shù)同樣為4宗，占總額的17.9%，基本為金沙洲、科學(xué)城等地的大型普通住宅地塊。這兩個(gè)集團(tuán)據(jù)悉主要是出于平衡產(chǎn)品結(jié)構(gòu)考慮，加大普通住宅比例，通過回收速度較快的

性價(jià)比適中產(chǎn)品，保持公司的規(guī)模擴(kuò)張以及穩(wěn)定利潤(rùn)。

　　而以往專注于市區(qū)邊緣住宅開發(fā)的富力及雅居樂則相反，開始“農(nóng)村包圍城市”，積極進(jìn)入市中心的商業(yè)項(xiàng)目。其中富力去年在廣州拿地7塊，有6塊位于CBD珠江新城，這些項(xiàng)目的總建筑面積超過120萬平方米，屬于全市開發(fā)商中新拓商業(yè)項(xiàng)目最多的。其地價(jià)總額也達(dá)到29.1億元，位列全市第二。從未進(jìn)入市中心進(jìn)行開發(fā)的雅居樂也在2006年首開先河，介入CBD商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。據(jù)悉，這是由于上市公司在宏觀調(diào)控時(shí)期，出于建立穩(wěn)定的現(xiàn)金流考慮，于是增加對(duì)市中心商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)比例。

　　并且在以往大開發(fā)商很少涉足的爛尾地開發(fā)上，2006年大集團(tuán)也紛紛出手，高價(jià)拿地，使以往只能通過爛尾地拍賣進(jìn)入市中心開發(fā)的中小型開發(fā)商進(jìn)一步陷入四面楚歌境地。