嘉賓：于丹丹 徐匯攝

隨著中國金融市場的日益放開，中外資的競爭對撞局面不可避免 資料圖

    活動策劃：柯鵬 于兵兵主持人：于兵兵 整理：李和裕

　　嘉 賓：于丹丹 上海易居房地產研究院上海區副總經理

　　2006年，雖有調控政策急風驟雨般地沖洗樓市投資熱情，更有專門的“限外令”意圖阻止海外資金大舉進入中國樓市，但在2006年翻過最后一天

日歷時，一組組沉甸甸的統計數字依然昭示著真實的外資流入成果。那么，在

房地產調控更注重執行和落實的2007年，樓市中的中外資會面對怎樣的博弈新形勢？房地產市場又會受到多大程度的影響？本周的上證第一演播室，我們就請來業內專家與大家一起探討這方面話題。

　　外資逐利性不會改變

　　主持人：“限外令”政策出臺后，不少專家預測，外資對中國房地產的投資趨勢將由收購轉為開發，也就是說，將把短線的物業投資逐漸拉成長線，這個觀點您同意嗎？

　　于丹丹：這種發展方向是沒錯的，應該說，外資會從中國房地產市場的客觀情況出發，選擇最好的方式參與，以獲得最大的利潤。而在當前的調控背景下，對外資而言，除了考慮市場中獲利的方式，還有如何規避政策風險，外資會想去平衡這影響收益的兩者。“限外”政策的出臺也提醒了他們從兩方面考慮進出的機會，因為外資直接參與開發也有門檻，一般的小機構投資者不會輕易嘗試，那就在量上控制了可能產生的泡沫的進入。

　　我個人在關注外資的時候，也發現他們既有短期的考慮也有長期的考慮，大部分的境外投資機構是看好中國房地產長期市場，而在3-5年的短期內，看到很大的投資回報并不現實。至于對樓市的預判，我覺得客觀地評價接下來的市場狀況應該用“穩”字來形容，再“唱多”也看不到巨大的回報，再“唱空”也不會遇到所謂的崩盤。

　　“限外”細則影響有別

　　主持人：今年北京率先出臺了“限外”細則，按照我們拿到的文件，感覺影響最明顯的還是個人購房方面，市場也在討論“一人一套房”的嚴格規定影響多大，會不會使境外人士買不到房子了？

　　于丹丹：這應該不會，其實北京市場和上海有較大區別，外資包括境外人士購房的比例是沒有上海高的，因為在北京的更多是一些國家、政府派駐的官員，他們在北京是由工作單位提供租房補貼的，既然有滿足居住的管道，我們的調控就希望控制他們帶有投資甚至投機心理的市場性購房行為，不為樓市內的非剛性的“虛假需求”推波助瀾。

　　主持人：那您覺得上海的細則有沒有可能效仿北京？因為現在政策醞釀情況特別不明朗。

　　于丹丹：這涉及到的主體和環節都非常復雜，從北京之前的信息流通來看，一個人在兩個區域同時購房，以現在的聯網程度是沒有辦法查出來的，所以在很多相關配套環節沒有得到基本落實的狀況下，一些限制性政策便顯得形同虛設。

　　機構投資者持續關注

　　主持人：剛才我們講的是個人購房，如果是機構投資者呢，不管是中央的“限外令”還是北京細則，我們沒有看到特別強有力的對境外投資機構的控制，機構投資者在樓市內的投資行為好象也沒有受到什么影響。請您幫我們分析一下今年這種情況會不會有變化？

　　于丹丹：在國際的資本市場上有幾個題材是一直受到關注的，一個叫做持續發展產業，有很強的獲利性，另一個就叫做中國概念，中國的房地產市場恰好滿足了這兩個覆蓋了外資強大需求的板塊。在這樣的背景下，只要中國房地產業可以保持一種持續的獲利趨勢，那外資在選擇產業的時候，一定還會把目光投向那里，這種狀況不會發生改變，何況還有

人民幣升值的內在考慮。因此，外資沒有理由放棄關注，頂多只是周期上的問題，他們在今后的投資過程中，要去了解中國樓市的需求、操作環節等，要做一些比較扎實的功課，為下一步的作為做一個鋪墊。以我們的角度來判斷，外資也不會輕易走出去，這樣的話，今年外資機構對中國樓市的關注仍是存在的。

　　記者觀察

　　外資也在優勝劣汰

　　□本報記者 柯鵬

　　“限外令”公布的半年里，海外基金、特別是大型海外基金依舊在瘋狂進入中國樓市，真的讓人有些啼笑皆非。但是，如果僅僅把“限外令”看作是一出黑色喜劇，其實是不夠的。我們認為，“限外令”的作用是給海外基金設立進入中國樓市的標準和及格線，促成一個這一層面的優勝劣汰的局面。

　　2005年時，一些中小海外逐利基金，像中國臺灣、中國澳門的中小投資者和私募資金都在上海和北京、深圳積極尋找項目，2006年的“限外令”出來以后，最明顯的變化是，大機構沒有受到什么大影響，小的機構、特別是個人投機客卻遭遇到了“一人一套房”的難堪局面，不得不收手。

　　和房地產市場早期的投資和投機并存的畫面一樣，投資機構都分大型和小型，他們的經營策略會有區別，看上去可能都是拿錢來投資房地產，但是在經營策略、持有周期和投資匯報獲得的想法上都有很大的區別。小基金都是一些短期的套現行為，大機構投資者更成穩，他們會把長期目標和短期利益結合起來考慮，這其實和中國政府既歡迎外資又防止外資進入“后遺癥”的初衷會有所結合，同時把一些可能產生泡沫的部分風險規避掉。

　　2007年是房地產調控政策的執行年和落實年，把這些政策落實好，最關鍵的三個方面是“限外”、“70－90”的結構調控以及住房保障制度的建設。一旦這些政策發生綜合作用，市場就會和諧很多。