《上海國資》記者 朱金福

　　增收土地增值稅，對國有房地產企業影響尤為重大，將使得國有房地產企業原來的土地優勢不再成為優勢

　　1月16日，國家稅務總局下發的一紙通知給了前期在股市中牛氣沖天的房地產板塊當頭一棒，17日的房地產股市場整體下跌9.78%。

　　這份名為《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)規定，自2月1日起，各地對房地產企業土地增值稅項目進行清算，正式向企業征收30%-60%不等的土地增值稅，包括房地產開發項目全部竣工完成銷售的、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的、直接轉讓土地使用權的等三種情況。

　　有關人士向《上海國資》表示，此次土地增值稅的清算，是政府對房地產市場采用市場化手段進行調控，其主要著眼于土地的規范和調控。

　　開發商利潤下降5%以上

　　《通知》出臺的第二天，陸家嘴(600663 sh)就發布公告稱：公司此前已按有關要求對應稅項目按銷售收入的1%預征率預交了土地增值稅，尚未進行清算。

　　光大證券的研究員趙強表示，土地增值稅將對開發商的利潤產生較大影響，預計會給房地產開發企業帶來5%-13%的利潤損失。

　　在土地增值稅4級超額累進稅率下，交多少稅取決于開發商的毛利率水平，即毛利率越高的企業，所繳稅額越高。趙強的研究顯示，土地增值稅4個臨界點所對應的毛利率分別為：23.1%、48.7%、61.5%、74.4%。當毛利率低于23.1%時，意味著不需要繳稅。如果按照目前房地產項目的平均毛利率25%-30%，在按實清算的情況下，凈利潤大約下降5%-13%。當項目的毛利率超過了50%時，則對凈利潤的影響將超過27%。

　　海通證券的房地產研究員張岱也表示，從上市房地產公司平均盈利能力來看，2005年及2006年的平均銷售凈利潤率基本在13%左右，再考慮上市公司本身不可抵扣的成本和費用，國內上市房地產公司增值稅率的主要交納區間將集中在0%，30%和40%，其中大多數企業要交納的稅率將為30%。征收土地增值稅將使房地產開發行業的平均利潤下降5%以上。

　　不過張岱認為，由于土地增值稅主要對房地產所有權發生轉讓產生的收入進行征收，因此土地增值稅的征收主要影響房地產開發業務的利潤率，但不影響出租類業務的利潤空間；土地增值稅征收對以出租業務為主的商業地產影響，要小于開發類房地產企業;對以開發普通住宅為主的房地產企業影響，要小于開發非普通住宅的房地產開發企業。

　　市場化調控

　　為什么在13年之后，國家又一次重新強調征收土地增值稅呢？張岱認為，此次嚴格征收土地增值稅，主要還是在于調控房地產市場。但不是像以往一樣直接通過行政手段來調控房地產市場，而是通過稅收方式，充分體現政府調整住房供應結構穩定房價的政策導向，是一種更加市場化的調控手段。

　　她表示，通過土地增值稅的征收，擠壓非普通項目的利潤率，調控(降低)房地產開發業務的利潤水平，有利于引導房地產企業開發普通住宅，以增加普通項目有效供給，從而達到穩定住房價格目的。因為當高利潤率項目扣除土地增值稅稅額部分的凈利潤率大于或等于普通項目時，即當預期利潤率水平相差無幾時，選擇普通項目的開發風險要小于非普通項目，從而有效增加普通項目的供給，進而達到穩定房價的目的。

　　北京師范大學房地產研究中心主任董藩向《上海國資》表示，這個通知精神的落實，可能會明顯抑制房地產投資的增長。

　　他認為，雖然稅收征收應該嚴格，但現在房地產需求旺盛，供給緊張，稅收的增加可能導致部分臨近盈虧平衡點的企業退出開發行業，并降低今后進入房地產開發行業的投資增長率，甚至可能降低絕對投資額。

　　趙強也認為，增值稅的清繳，對開發商開發策略的影響將是長期而深遠的�？傮w上，開發商將逐步放棄囤地、高價惜售等追求高利潤的策略，轉向加速資產周轉的開發模式。

　　國企土地優勢不再

　　在征收土地增值稅之后,囤積大量土地的地產開發商是否還具有優勢？

　　張岱表示，土地增值稅的征收，將有效改變土地儲備越多越好、土地儲備成本越低越好的觀點。因為通知規定“取得銷售許可證滿三年仍未銷售完畢的將進行土地增值稅的清算”，表明擁有土地儲備不是越多越好；同樣通知規定“對增值額進行征稅”表明土地成本低的優勢在逐漸縮小以致消失。房地產公司擁有的土地儲備一定要與自身的開發能力、資金實力等進行合理匹配，才能實現經營的良性運行。

　　這一變化對國有房地產企業影響尤為重大，將使得國有房地產企業原來的土地優勢不再成為優勢。

　　上海市社科院房地產研究中心副理事長張泓銘曾評論，在一個高度壟斷的市場，土地本身的增值已經超出開發土地的增值，勢必導致土地囤積。而對上海而言，土地高度集中在國有開發商的手中，不管他們是否有意，確已享受了土地囤積帶來的巨大收益。

　　有關資料顯示,上海房地產企業50強中，過半為當地市區兩級政府的國有企業,他們持有大量土地儲備。例如，由上海土地儲備中心控股的上市公司——中華企業(600675 sh)目前擁有開發性項目儲備建筑面積131萬平米,長期戰略儲備土地面積310萬平米，可出租建筑面積13萬平米，包括在崇明島擁有4655畝儲備土地，洋山深水港臨港新城附近擁有8000多畝土地儲備等。上實地產作為2006年房地產百強企業的“黑馬”,已擁有1300多萬平方米的土地儲備和1000多萬平方米的規劃項目建筑面積。業內人士稱,以如此富足之土地儲備,即便今后數年政府無地可批,這些國有開發商也無需發愁。

　　華泰證券的一份研究報告也表示，單純靠土地增值的盈利模式將受到抑制�，F在市場評估房地產上市公司的價值主要看土地儲備數量，對公司的綜合素質尤其是風險控制能力關注太少，因此嚴格執行土地增值稅政策以及隨后可能出臺的其他房地產政策，將為檢驗一個房地產開發企業的真正實力提供契機，房地產上市公司的估值水平，也必將逐步出現分化。

　　土地增值稅

　　根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關配套規定，土地增值稅作用的稅基大體上等于稅前利潤，具體稅率為，增值額未超過“扣除金額”(基本等于項目成本)20%的普通住宅項目，不增收土地增值稅；增值額占“扣除金額”20%-50%的部分，稅率為30%;增值額占50%至100%的部分,稅率40%;增值額占比100%至200%的部分,稅率50%;增值額占比200%以上的部分,稅率60%。

　　土地增值稅不是一個新稅種，1994年中國就開征了土地增值稅。當時的土地增值稅是基于1992-1993年的房地產過熱、投機現象頻繁的需要出臺的，與當時的經濟形勢密切相關。其主要目的是調節房地產開發企業的過高收益，緩解分配不公。后來隨著經濟形勢的變化，為啟動內需，拉動經濟增長，該稅種的征收管理被放松。