本報(bào)記者：方燁

　　2006年北京房?jī)r(jià)的瘋長(zhǎng)勢(shì)頭，令無(wú)數(shù)欲購(gòu)房者望“樓”興嘆。然而，近期有關(guān)專家分析指出，今年北京市房?jī)r(jià)漲幅有望趨緩，兩三年后則可望出現(xiàn)下降。

　　三原因?qū)е路績(jī)r(jià)上漲

　　北京市統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資處處長(zhǎng)鄭新認(rèn)為，導(dǎo)致現(xiàn)階段北京市房?jī)r(jià)上漲的主要因素有三個(gè)，首先就是供求矛盾突出。他說(shuō)，當(dāng)前，北京市房地產(chǎn)供求矛盾突出體現(xiàn)在商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和居民收入結(jié)構(gòu)的不對(duì)稱。以2005年為例，北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為17653元，但據(jù)建委統(tǒng)計(jì)，2005年1月至12月，全市竣工后簽訂銷售合同的住宅現(xiàn)房平均銷售價(jià)格為6274元/平方米，商品住宅期房買賣平均價(jià)格為7392元/平方米。這說(shuō)明，即使達(dá)到平均收入水平，城鎮(zhèn)居民家庭買房也有一定困難。

　　其次，土地拍賣加大了生產(chǎn)成本，拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。例如，大興區(qū)的

順馳領(lǐng)海項(xiàng)目，該區(qū)域在領(lǐng)海項(xiàng)目所在地塊拍賣以后，市場(chǎng)即預(yù)期價(jià)格將上漲。結(jié)果在順馳領(lǐng)海以6000元/平方米以上的價(jià)格開盤之后一個(gè)季度內(nèi)，其周邊的翡翠城等樓盤，均出現(xiàn)了1000元至1500元的價(jià)格漲幅，且交易量同時(shí)上漲，個(gè)別樓盤價(jià)格甚至上調(diào)了近2000元。

　　另外，土地市場(chǎng)壟斷程度的提高也是原因之一。鄭新說(shuō)，在土地拍賣中，目前有一種誤區(qū)，認(rèn)為為了達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)，上市的地塊面積越大越好。近年來(lái)拍賣的地塊，規(guī)劃建筑面積往往達(dá)到了幾十萬(wàn)平方米。這一方面導(dǎo)致了單個(gè)開發(fā)商對(duì)區(qū)域市場(chǎng)性控制程度的提高，另一方面提高了土地總價(jià)，導(dǎo)致市場(chǎng)進(jìn)入門檻提高，中小房地產(chǎn)企業(yè)被排除出市場(chǎng)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度下降，壟斷程度提高，也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的提高。

　　今年房?jī)r(jià)漲幅趨緩

　　對(duì)于今年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，北京市經(jīng)濟(jì)信息中心“經(jīng)濟(jì)研究和咨詢部形勢(shì)分析”課題組認(rèn)為，房?jī)r(jià)將繼續(xù)保持高位上漲，但漲幅將趨于平穩(wěn)。

　　課題組認(rèn)為，今年既存在著抑制房?jī)r(jià)上升的因素，也存在著促進(jìn)房?jī)r(jià)上升的因素。抑制房?jī)r(jià)上升的因素包括：房地產(chǎn)新政的效果逐步顯現(xiàn)，部分住房需求出現(xiàn)延遲，房地產(chǎn)投資增速下降，當(dāng)月房?jī)r(jià)漲幅趨向回落，信息披露逐漸完善；二手房與租賃市場(chǎng)交易量擴(kuò)大，存量住房將進(jìn)一步盤活上市，能夠有效增加市場(chǎng)總體有效供應(yīng)量；政府部門編制的住房建設(shè)規(guī)劃中，未來(lái)中小戶型、中低價(jià)位住房及保障性住房供給量將有大幅增加，能夠滿足相當(dāng)部分市場(chǎng)需求量。

　　促進(jìn)房?jī)r(jià)上升的因素包括：居住性真實(shí)需求量依然較大，并呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)；投資性和投機(jī)性住房需求也呈現(xiàn)逐步增長(zhǎng)的趨勢(shì)；房地產(chǎn)的建設(shè)周期比較長(zhǎng)，從立項(xiàng)審批到銷售現(xiàn)房一般需要一至兩年的時(shí)間，導(dǎo)致有效供給出現(xiàn)滯后情況。2006年前三季度累計(jì)住宅施工面積同比下降7.6%，1至8月份累計(jì)住宅新開工面積同比下降5.6%，將直接影響其后兩年的竣工面積和市場(chǎng)有效供給量。另外，隨著物權(quán)法的制定和實(shí)施，今后征地拆遷的成本會(huì)更高，周期會(huì)更長(zhǎng)，短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格明顯下降的可能性不大。

　　總體來(lái)看，課題組的結(jié)論是：預(yù)計(jì)2007年房?jī)r(jià)總體仍將繼續(xù)高位上漲，但漲幅將趨于平穩(wěn)，并在不同戶型、不同檔次、不同位置上呈現(xiàn)差別化分布。

　　兩三年后房?jī)r(jià)可望下降

　　北京市社會(huì)科學(xué)院助理研究員唐勇日前表示，北京市房?jī)r(jià)仍然有一定的上升空間，但上升空間有限，房?jī)r(jià)將逐步趨于穩(wěn)定，并于二至三年后開始下降。

　　唐勇認(rèn)為，在近幾年，宏觀調(diào)控政策將繼續(xù)聚焦本地居民的自住性購(gòu)房需求，并加大房地產(chǎn)低端市場(chǎng)的供給量。低端市場(chǎng)的消費(fèi)者將由盲目貸款借債買房轉(zhuǎn)向更加理性地持幣觀望。同時(shí)，房地產(chǎn)投資增速將繼續(xù)穩(wěn)步回落并保持在一個(gè)比較穩(wěn)定的區(qū)間內(nèi)。

　　北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)住宅學(xué)術(shù)委員會(huì)委員蔡金水也表示，預(yù)計(jì)2008年以后北京房?jī)r(jià)將趨于理性回歸。中央宏觀調(diào)控進(jìn)一步關(guān)緊信貸閘門，也會(huì)使開發(fā)商融資難度加大，開發(fā)商整合速度加快，部分開發(fā)商和房產(chǎn)中介公司將退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)的“拐點(diǎn)”。

　　蔡金水說(shuō)，2008年奧運(yùn)會(huì)為北京市大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)提供了一個(gè)最重要的動(dòng)力，但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展則在很大程度上偏離了正確的方向，已連續(xù)多年保持20%以上的增長(zhǎng)速度，應(yīng)該適當(dāng)調(diào)控降溫。由于中央加大了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控力度，收緊了土地和資金供應(yīng)，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年北京的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)速度、居民購(gòu)房貸款余額增加額、商品房銷售量將有所下降；而由于開發(fā)商手中尚未完成開發(fā)的出讓用地面積達(dá)上萬(wàn)公頃，商品房在建面積達(dá)上億平方米，北京商品房開復(fù)工面積、竣工面積、商品房供應(yīng)量都會(huì)有較大增加。2008年以后，物業(yè)稅有望開征、購(gòu)房采用實(shí)名制、人民幣可能升值、利率可能調(diào)整、住宅商用將受控制，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)房一系列政策有望紛紛出臺(tái)。在這眾多因素的作用下，可能會(huì)對(duì)當(dāng)前過(guò)熱的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響，并且在一定程度上抑制房?jī)r(jià)上漲甚至拉低房?jī)r(jià)。