北京報道　本報記者　葉楓

　　針對自2月1日開始執行的土地增值稅清算政策，建設部政策研究中心副主任秦虹在接受本報記者采訪時表示，土地增值稅清算政策對房價的直接影響是，通過擠出市場囤積土地，增加住宅供應量并影響地區房價。

　　但是這一影響將分地區而異，相對大城市房價形成的復雜原因來講，中小城市目前房價還處于“需求拉動型”，從土地增值稅政策傳導鏈條來看，該政策可以在短期內擴大中小城市住宅供應，進而使中小城市房價停止快速上漲。

　　小城市先受益

　　2006年全年的

房價走勢中，除北京等一線城市出現房價快速上漲外，大連、福州、呼和浩特等二三線城市也出現了房價快速上漲的局面，進而形成全國房價一起漲的情況。

　　“但是各地

房地產市場情況是不同的。”秦虹分析認為，北京等一線城市受投資需求推動而造成房價脫離成本，高居不下的局面。相對而言，二三線城市房地產市場規模不大、開發企業實力不大、投資價值不大，由此造成了二三線城市房地產供需關系比較簡單，受政策影響也比較明顯。

　　土地增值稅清算政策將加大二三線城市

開發商資金壓力，除去一些規模較大的開發商外，一些本地區的開發商將首先出現資金短缺。而對于一些在全國都有開發項目的大型開發商而言，土地增值稅清算政策所造成的資金壓力也會使其放慢擴張步伐，或局部收縮，從一些二三線城市退出。

　　“土地增值稅將促使市場存量土地加快開發力度，進而增加房地產市場供應。”一位房地產業內人士分析，雖然新開工房地產項目要到2年后才能形成市場供應量，但土地增值稅清算政策還可以促使部分捂盤開發商加快商品房銷售進度，從短期上也會增加市場供應量。

　　中國社科院金融研究所研究員易憲容接受本報記者采訪時指出，土地增值稅清算政策只要認真執行，一線城市和二三線城市的房價上漲都會得到抑制，只是中小城市反應更明顯。易憲容分析說，中小城市購房者多數為自住型，而且他們對房價反應靈敏。土地增值稅會增加二三線城市消費者觀望情緒，進一步減少房地產市場需求，在一些中小城市甚至可以改變賣方市場局面，出現供過于求的情況，這必將導致二三線城市房價下降。

　　“但是具體情況還要區別城市來談。”秦虹認為，如大連、青島等城市，同樣存在大量投資需求，土地增值稅政策對這些城市房價影響要比較慢。

　　與中小城市情況不同，有關專家預測北京房價受地增值稅影響將走一條“先推高，再拉低”的政策效應曲線，即短期內開發商可能將土地增值稅成本轉嫁到消費者身上，并推高房價，但經過一段時間的積累后，土地增值稅政策將發揮效用，逼迫市場囤地加快開發步伐，并逐漸加大北京房地產市場供應。

　　“經過一段時間的政策調節，屆時北京房地產市場投資性購房需求降低時，土地增值稅清算政策將可能使北京房價穩定并適當回調，”建設部有關人士說。

　　“目前北京房價根本不是成本所決定的，而是因為其根本上是一個賣方市場。”該有關人士說，土地增值稅清算政策對市場的影響，將直接對市場上買賣雙方的博弈力量產生影響，如果受此政策影響，北京房地產市場由一個賣方市場轉變為買方市場，則房價自然會下降。

　　政策操作仍有難度

　　這一效果的實現前提是土地增值稅清算政策能成功將市場囤地擠出來，并形成市場供應量。但是，目前還沒有一個城市推出清算細則。

　　“關鍵還是在政策執行上，要看地方政府對這個政策的貫徹力度。”易憲容指出，這次土地增值稅清算通知下發后，地方政府普遍采取沉默態度，如果地方政府沒有明確態度和執行政策的力度，則有必要對這項政策加上“問責”配套。

　　“這一政策效果實現需要依靠各地有效的清算細則出臺和嚴格執行政策的決心。”建設部有關人士說，土地開發速度太慢，是北京房地產市場的沉痾，在土地增值稅清算政策沒有出臺前，很多開發商通過拖延項目竣工工期和減少分期項目開發量的方式來避稅。

　　“一個住宅項目往往分為幾期來開發，原來一期工程至少在四五棟樓，現在1棟樓就成了一期工程，這樣一個項目開發周期至少要拖延2年。”北京一位房地產開發企業負責人表示，為了拖延項目周期，規避土地增值稅及在房價上漲中受益，北京很多開發商都降低了分期項目規模，來拉長項目開發周期。

　　另據北京市國土資源局有關資料，目前北京市土地市場上的“8·31”土地中80%項目處于剛開發10%-30%階段。

　　土地增值稅清算通知規定，如果房地產項目是滾動分期開發，要分期進行土地增值稅清算，彌補了政策漏洞。

　　“土地增值稅清算需要考慮到增值稅與所得稅重復征收的問題。”秦虹表示，目前房地產開發企業既要交所得稅又要交土地增值稅，這兩個稅種都是針對房地產開發企業凈利潤征收，且都采取從商品房預售收入中預征的辦法，從實際征稅結果來看，這兩個稅種存在重復征收的情況。

　　“企業所得稅主要是國稅部門征收，土地增值稅主要是地稅部門征收。”一位業內人士表示，企業所得稅和土地增值稅征收主體分別是國家和地方，出于利益博弈，不可能取消一方，而且雙方協調起來也很困難。

　　另據記者了解，早在2005年“國八條”出臺時，貴州省即開始推出政策，要對當地房地產開發企業以前7年的土地增值稅情況進行清算，結果遭到房地產開發企業強烈反對，最終不了了之。

　　“根本在稅收制度問題。”一位稅務部門工作人員說，對于房地產企業的正常稅負來說，1%的預征額開發商尚可接受，再多了就不干了，而且土地增值稅主要依賴開發企業主動申報，稅務部門人力、物力都無法做到“每項目必清算”。