年底年初，預言飛渡。

　　有兩個關于資產價格的預言尤為引人矚目。先中有關中國內地股市泡沫的預言，幾天時間，滬深股市市值蒸發1萬多億元，熱情跳入的新股民們被澆了一盆冷水。然后，是國家發改委宏觀經濟研究院王小廣先生等發表的一份報告，稱中國樓市兩年后將陷入低迷。很不幸，我也加入了預言者的隊伍，稱北京平均房價2008年將有望下降(但我并不認同“低迷”的說法)。

　　有一句話可以不斷重復：從近幾年的市場情況觀察，最終對房地產市場起決定作用的力量還是供求關系。關于未來兩年樓市，有一個明顯的信號，就是有效供應量的增長。

　　上海平均

房價自2005年下半年起進入高臺整理階段，一個不可忽視的重要因素便是投資和投機性需求尤其是投機性需求被抑制。2005年下半年至2006年上半年，拉動深圳房價上漲的主要因素也是投資和投機性需求。當政府部門管制住了這部分需求，其漲幅就會下滑。

　　而北京房價在2006年國家加大調控力度之際，卻依舊不管不顧地大幅上漲，這是一種在需求旺盛作用下的單邊上揚，它的另一面即是有效供應捉襟見肘。想買房卻買不到房，或者買不到合適的房子，對普通老百姓來說，這是一件多么可嘆的事。

　　這也就是為什么北京市委書記劉淇宣布北京將啟動“兩個一千萬”工程的消息，如此備受關注的背景。

　　作為市場化程度很高的

房地產市場，政府無法直接管制價格，但可以改善供求關系，間接影響價格。所以，與其強令地產商公布

商品房成本，不如加大土地有效供應，增加商品房有效供應。

　　據北京土地整理儲備中心網站的公開信息，2007年即將入市的土地已達到74宗，目前還有8宗土地正在交易，而據統計，2006年全年北京共出讓土地86宗，2004年為89宗，2005年48宗。僅從數量上看，2007年的土地供應量會有一個較大的增長。同樣，上海、廣州、深圳等城市都表示，將大幅度增加中低價位商品房(及其土地)的供應。

　　稍稍值得擔心的是，我查看了北京市國土資源局、上海市房屋土地資源管理局、廣州市國土資源和房屋管理局、深圳市國土資源和房產管理局的官方網站，目前均未找到這些城市2007年土地供應計劃的公開信息，也未聽說過這些城市即將公布年度土地供應計劃的消息。為了保障土地有效供應，土地供應計劃應盡早制訂和公布。

　　從商品房開發周期看，中低價位商品房有望在2008年形成較大的現實供應，這對緊張的改善供求關系，不啻為及時雨。

　　那么，商品房需求方面會有何變化？

　　中國社科院金融研究所尹中立博士說，由于1978年實行計劃生育制度，使我國的人口出生率在1978年之后出現很大的下降，該因素導致2008年前后的購房、結婚人口數量將非常明顯的變化，2008年之后的結婚人口比2008年之前下降30%多,而且是突然的下降。這必將對房地產市場產生巨大影響。

　　這個說法暫時沒有找到人口研究學者的數據支持。但是，如果尹博士的分析是正確的話，那么商品房有效需求將會大幅減少。而有意思的是，中低價位商品房供應量增加與商品房需求的減少，居然在2008年奇妙地相遇。

　　仍然是如果-----如果兩個預言(分析)在2008年成為現實，地產商們會緊張嗎？

　　也許會，尤其是那些期望房價繼續大幅上漲的地產商們。不過，前兩天聽到天津富力城房地產開發有限公司總經理張璇的一句話或許可資參考：只要地產商專心于做產品，不管市場和政策如何變化，都不會感到害怕。

　　(李一戈)