在資產(chǎn)重估的過(guò)程中，地價(jià)以及銀行是控制經(jīng)濟(jì)泡沫的閥門，而不是股市——這是日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅的教訓(xùn)。中國(guó)當(dāng)前形勢(shì)與日本上世紀(jì)泡沫經(jīng)濟(jì)醞釀期有一定的相似性，在流動(dòng)性過(guò)剩的宏觀環(huán)境中，具有龐大產(chǎn)能的制造業(yè)遇到瓶頸，經(jīng)濟(jì)開始由貿(mào)易擴(kuò)張向金融資本擴(kuò)張轉(zhuǎn)型。

　　彼時(shí)，開始金融自由化的日本，其大型制造企業(yè)擺脫銀行依賴，通過(guò)權(quán)益融資又把一部分資金重回股市獲高收益，缺乏監(jiān)管的銀行業(yè)主要客戶群變成中小企業(yè)和地產(chǎn)業(yè)，這些企業(yè)借款炒作土地，導(dǎo)致地價(jià)不斷上漲，放大出更多泡沫資金，導(dǎo)致土地溢價(jià)更高，內(nèi)外發(fā)力把股市吹大，終因地價(jià)無(wú)法支撐，出現(xiàn)股市大跌和銀行巨量壞賬，令日本陷入長(zhǎng)達(dá)十多年衰退。

　　此時(shí)，中國(guó)正在利用稅費(fèi)政策努力控制地產(chǎn)價(jià)格。1月1日起，城鎮(zhèn)土地使用稅額標(biāo)準(zhǔn)提高2倍。2月5日，國(guó)稅總局網(wǎng)站公布了這個(gè)由財(cái)政部和國(guó)稅總局聯(lián)合下發(fā)的通知。該政策調(diào)整是依據(jù)去年12月31日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》而下發(fā)的通知；從今年1月1日起，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將提高一倍；另外，2月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納由“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”；物業(yè)稅正在熱議之中；銀監(jiān)會(huì)近來(lái)也開始嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款資金流入股市。

　　當(dāng)年日本也使用過(guò)類似政策，但在結(jié)果上卻無(wú)濟(jì)于事，因?yàn)榈貎r(jià)確有剛性需求而致的上漲趨勢(shì)，惹禍的是銀行沒(méi)有控制住貸款炒賣土地及流入股市，因此，日式泡沫的根源是銀行因監(jiān)管缺失而失控。而當(dāng)前中國(guó)資產(chǎn)升值并非完全因?yàn)殂y行信貸興風(fēng)作浪，而是因?yàn)橘Q(mào)易順差等原因帶來(lái)的流動(dòng)性過(guò)剩所致，但這卻容易引起大規(guī)模的投機(jī)行為從而演化成“日式危機(jī)”，因此需要控制銀行信貸炒地炒股。

　　目前，若說(shuō)中國(guó)地產(chǎn)存在局部泡沫，其原因并非像那種日式的銀行監(jiān)管缺失，恰恰相反，而是一些管制的結(jié)果：比如利率和地價(jià)。土地一級(jí)市場(chǎng)主要由地方政府管制：在一些地方，地方政府為招商引資，工業(yè)用地低價(jià)出讓甚至免費(fèi)使用，地產(chǎn)業(yè)用地則通過(guò)控制出讓節(jié)奏和面積，使土地因稀缺而價(jià)格高漲，其間也導(dǎo)致了很多批地腐敗交易。

　　中國(guó)要素供給和價(jià)格的管制，是造成順差過(guò)大形成過(guò)剩流動(dòng)性的主因。流動(dòng)性過(guò)剩助長(zhǎng)了資產(chǎn)價(jià)格，而國(guó)內(nèi)消費(fèi)提振還任重道遠(yuǎn)。利率是確認(rèn)土地價(jià)值的要素：地價(jià)與出租收益正相關(guān)，與利率有反比關(guān)系。利率管制導(dǎo)致真實(shí)利率可能為負(fù)，激勵(lì)了地產(chǎn)投資，這又可能催化了資產(chǎn)泡沫。

　　流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致的資產(chǎn)升值，令地產(chǎn)業(yè)受到了更強(qiáng)的管制(以防止泡沫)。但是，政策既提高土地使用價(jià)格，又要抑制

房?jī)r(jià)和泡沫，這些目標(biāo)之間存在一定的相悖性，結(jié)果可能導(dǎo)致更大的泡沫。一方面，土地使用價(jià)格可能因政府稅費(fèi)以及供給減少、

人民幣升值因素而漲價(jià)，政府對(duì)地產(chǎn)業(yè)的信貸控制使得企業(yè)融資成本大幅增加，建安成本也因?yàn)椴牧弦约澳茉吹臐q價(jià)而增長(zhǎng)，加之剛性住宅需求以及漲價(jià)預(yù)期，這會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)更高。另一方面，又試圖控制房?jī)r(jià)，除以“90/70”政策降低住宅總價(jià)外，只能靠壓低企業(yè)的利潤(rùn)空間。從地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)看地產(chǎn)業(yè)并非暴利，傳言的地產(chǎn)暴利主要來(lái)自一些有裙帶關(guān)系的項(xiàng)目公司，信貸、稅收、土地等政策可能使得此類小公司倒閉，以及大企業(yè)融資困難。這會(huì)導(dǎo)致階段性的住宅供應(yīng)減少，使供求關(guān)系更加緊張，可能會(huì)加速泡沫形成。

　　面對(duì)流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致的資產(chǎn)泡沫危險(xiǎn)，在價(jià)格機(jī)制沒(méi)有理順的條件下，如果用更多的管制政策(針對(duì)地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)、信貸、土地出讓等政策)來(lái)防止地產(chǎn)泡沫，可能會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，比如如果大規(guī)模建設(shè)

經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)解決供求緊張，則可能面臨市場(chǎng)供需是否平衡的問(wèn)題。中國(guó)經(jīng)濟(jì)依靠投資和制造業(yè)的模式遇到瓶頸，技術(shù)革新支持的產(chǎn)業(yè)升級(jí)仍需努力，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型有使經(jīng)濟(jì)走低的可能，將來(lái)泡沫破滅不一定是因?yàn)榉績(jī)r(jià)暴漲而無(wú)人接手，也可能因供求失衡而破。因此，政府在目前的經(jīng)濟(jì)調(diào)控期，除了出臺(tái)相應(yīng)的管制措施，還需要建立要素價(jià)格的市場(chǎng)形成機(jī)制，理順市場(chǎng)關(guān)系。